房地产行业2024年1-2月统计局数据点评：销售开工承压，投资降幅有所收窄

行业点评报告●房地产 2024年03月18日 销售开工承压，投资降幅有所收窄 --2024年1-2月统计局数据点评 核心观点： 房地产 推荐 (维持) 事件：统计局公布2024年1-2月全国房地产开发投资和销售数据，2024年1-2月全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9%；1-2月新开工面积9429万方，同比下降29.7%；1-2月竣工面积10395万方，同比下降20.2%；1-2月商品房销售面积11369万方，同比下降20.5%；1-2月销售金额10566亿元，同比下降29.30%；1-2月房地产企业开发到位资金11369亿元，同比下降20.5%。 销售整体承压：2024年1-2月全国商品房销售面积11369万方，同比下降20.5%，降幅较上月扩大12pct。2024年1-2月全国商品房销售额10566亿元，同比下降29.30%，降幅较上月扩大22.8pct。对应的1-2月销售均价为9294元 /平米，按照单月数据倒推的2023年1-2月的销售面积和销售金额结果后，销售均价同比下降11.07%。年初房企推盘相对较少，春节前后叠加极端天气导致推盘供货受到影响。2月，5年期LPR超预期下调至4%以下，3月14日杭州发布取消二手房限购要求，我们认为需求侧的政策密集出台，市场有望受到一定的积极影响。 投资降幅有所收窄：2024年1-2月房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%，降幅较上月收窄0.6pct。年初房企投资意愿尚未完全修复。开工端：2024年1-2月新开工面积9429万方，同比下降29.7%，降幅较上月扩大9.3pct。由于销售市场并未修复，房企开工意愿较低。竣工端：2024年1-2月竣工面 积10395万方，同比下降20.2%，同比增速由正转负。交付高峰期已过，受到恶劣天气等因素的影响，竣工受到影响。 到位资金降幅扩大：2024年1-2月房企到位资金16193亿元，同比下降24.10%，降幅较上月扩大10.5pct。其中1-2月国内贷款为3144亿元，同比下降10.30%；自筹资金5374亿元，同比下降15.20%，定金及预付款4630亿元，同比下降34.80%，个人按揭贷款2214亿元，同比下降36.60%。国内贷款同比降幅较上月收缩，与销售相关的定金及预收款、和个人按揭贷款的同比兼降幅均在30%以上，与1-2月的销售表现基本一致。 投资建议：2024年1-2月销售、开工、竣工等均承压。受到年初推盘较少、极端天气等因素的影响，行业整体表现欠佳。春节前后高能级城市陆续出台需求侧放松的政策，5年期LPR超预期下调，城市房地产融资协调机制精准支持房地产项目，我们认为行业有望受到积极影响，头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、万科A、滨江集团、龙湖集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：中海物业、华润万象生活；3）优质商业：恒隆地产、大悦城；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W。 风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。 分析师 胡孝宇：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130523070001 相对沪深300表现图 房地产沪深300 10% 0% -10% -20% -30% -40% 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】供需两侧持续发力，房地产发展新模式或可期——2024年政府工作报告点评.docx www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 目录 一、销售整体承压3 二、投资降幅有所收窄4 三、到位资金降幅扩大5 四、风险提示5 由于报告期数据与2023年已公布的同期数据之间存在不可比因素，本文同比数据均按照累计数据计算历史数据得来。 一、销售整体承压 2024年1-2月全国商品房销售面积11369万方，同比下降20.5%，降幅较上月扩大12pct。2024年 1-2月全国商品房销售额10566亿元，同比下降29.30%，降幅较上月扩大22.8pct。年初房企推盘相对较少，春节前后叠加极端天气导致推盘供货受到影响。2月，5年期LPR超预期下调至4%以下，3月14日杭州发布取消二手房限购要求，我们认为需求侧的政策密集出台，市场有望受到一定的积极影响。 图1：商品房累计销售面积及同比增速图2：商品房累计销售额及同比增速 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 0 商品房销售面积累计值 同比增速 (万方)(%) -4 -8 -12 -16 -20 -24 -28 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 -32 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 10 商品房销售额累计值 同比增速 (万方) (%) 4 -2 -8 -14 -20 -26 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 -32 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分地区看，2024年1-2月，所有区域销售面积、金额的同比降幅均扩大，东部区域的销售金额同比降幅超过30%。东部地区销售面积4938万方，同比下降17.7%；中部地区销售面积2813万方，同比下降24%；西部地区销售面积3312万方，同比降幅21.7%；东北地区销售面积306万方，同比下降 19.1%，；所有区域同比降幅均扩大。2024年1-2月，东部地区销售金额6201亿元，同比下降31%；中部地区销售额1931亿元，同比下降28.60%；西部地区销售额2224亿元，同比下降25.30%；东北地 区销售额211亿元，同比下降25.7%。东部销售金额同比降幅最大；其他地区销售金额降幅均在25% 以上。 图3：分地区商品房累计销售面积同比增速 图4：分地区商品房累计销售额同比增速 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/12 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 东部地区中部地区 西部地区东北地区 (%) 2022/22022/52022/82022/112023/32023/62023/92023/12 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 东部地区中部地区西部地区东北地区 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二、投资降幅有所收窄 2024年1-2月房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%，降幅较上月收窄0.6pct。年初房企投资意愿尚未完全修复。 图5：房地产开发投资累计完成额及同比增速 140,000 (亿元) 房地产投资完成额累计值同比增速 (%) 10 120,0004 100,000-2 80,000-8 60,000-14 40,000-20 20,000-26 0-32 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 开工端：2024年1-2月新开工面积9429万方，同比下降29.7%，降幅较上月扩大9.3pct。由于销售市场并未修复，房企开工意愿较低。 竣工端：2024年1-2月竣工面积10395万方，同比下降20.2%，同比增速由正转负。交付高峰期已过，受到恶劣天气等因素的影响，竣工受到影响。 图6：房屋累计新开工面积及同比增速图7：房屋累计竣工面积及同比增速 (万方) (%) 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 新开工面积累计值同比增速 -9 -14 -19 -24 -29 -34 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 房屋竣工面积累计值同比增速 (万方) (%) 23 15 7 -1 -9 20,000 0 -39 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 -44 20,000 0 -17 -25 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三、到位资金降幅扩大 2024年1-2月房企到位资金16193亿元，同比下降24.10%，降幅较上月扩大10.5pct。其中1-2月国内贷款为3144亿元，同比下降10.30%；自筹资金5374亿元，同比下降15.20%，定金及预付款4630亿元，同比下降34.80%，个人按揭贷款2214亿元，同比下降36.60%。国内贷款同比降幅较上月收缩，与销售相关的定金及预收款、和个人按揭贷款的同比降幅均在30%以上，与1-2月的销售表现基本一致。 图8：商品房开发资金累计值及同比增速图9：各项资金来源累计值及同比增速 160,000 140,000 120,000 资金来源累计值同比增速 (亿元) (%) 0 60,000 -4 -850,000 定金及预收款累计值个人按揭贷款累计值 定金及预售款累计同比增速个人按揭贷款累计同比增速 (亿元) (%) 10 0 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 -12 -16 -20 -24 -28 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 -32 40,000 30,000 20,000 10,000 0 -10 -20 -30 -40 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 -50 资料来源：Wind，中国银河证券研究院资料来源：Wind，中国银河证券研究院 四、风险提示 政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价