房地产行业研究：销售量升价跌，各指标持续筑底中

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块下跌。本周（6.15-6.21）申万A股房地产板块涨跌幅为-5.8%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1%，沪深300指数涨跌幅为-1.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.4%和-4.1%。 土地市场成交规模持续低位运行。本周（6.15-6.21）全国300城宅地成交建面229万㎡，单周环比-32%，单周同比-71%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面7728万㎡，累计同比-50%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、海开控股的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售整体同比下降，环比回升。本周（6.15-6.21）35个城市商品房成交合计319万平米，周环比+35%，周同比-30%。其中：一线城市周环比+45%，周同比-25%；二线城市周环比+35%，周同比-34%；三四线城市周环比+13%，周同比+3%。 本周二手房成交同环比均有所回升。本周（6.15-6.21）15个城市二手房成交合计194万平米，周环比+21%，周同比+0.4%。其中：一线城市周环比+25%，周同比+6%；二线城市周环比+22%，周同比-2%；三四线城市周环比-7%，周同比+9%。 5月商品房销售面积及金额环比回升，一二手房价格同环比延续下降趋势。根据国家统计局，从销售面积及金额 来看，1-5月商品房销售金额/销售面积累计同比分别为-27.9%/-20.3%，较1-4月分别收窄0.4pct/增加0.1pct。5月商品房销售金额/销售面积环比分别为+13.2%/+12.2%，同比分别为-26.4%/-20.7%。从房价来看，5月70大中城市/一线/二线/三四线一手房价格环比分别为-0.7%/-0.7%/-0.7%/-0.8%，同比分别为-4.3%/-3.2%/-3.7%/-4.9%；二手房价格环比分别为-1.0%/-1.2%/-1.0%/-0.9%，同比分别为-7.5%/-9.3%/-7.5%/-7.3%。随着517新政及各地系列政策的 逐渐释放，预计6月销售量仍有望环比改善，更长维度来看，销售量的企稳需要房价企稳及居民预期改善。 新开工及竣工面积降幅收窄，开发投资降幅走扩。今年以来，新开工面积、竣工面积均维持低位运行，但呈现出逐步企稳之势。根据国家统计局，1-5月房屋新开工面积同比-24.2%，降幅收窄0.4pct，已连续3个月收窄。房屋竣工面积同比-20.1%，降幅收窄0.3pct，已连续2个月收窄，随着保交房的持续推进，竣工面积有望持续收窄。开发投 资额同比-10.1%，累计降幅连续3个月走扩，主要由于：①新开工面积维持低位，对开发投资拉动有限；②在销售尚未完全企稳的情况下，房企对拿地普遍较为审慎。 投资建议 五月市场呈现弱复苏态势，房地产各项主要指标仍在持续筑底中，政府收储去库存箭在弦上势在必行，需要尽快出台配套政策，形成实物量，加快行业企稳的进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 五月销售量升价跌4 各指标持续筑底中4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示17 图表目录 图表1：商品房销售额1-5月同比-27.9%，5月同比-26.4%4 图表2：商品房销售面积1-5月同比-20.3%，5月同比-20.7%4 图表3：70大中城市一手房价格环比-0.7%4 图表4：70大中城市一手房价格同比-4.3%4 图表5：70大中城市二手房价格环比-1.0%4 图表6：70大中城市二手房价格同比-7.5%4 图表7：新开工面积1-5月同比-24.2%，5月同比-22.7%5 图表8：竣工面积1-5月同比-20.1%，5月同比-18.4%5 图表9：开发投资金额：1-5月同比-10.1%，5月同比-11.0%5 图表10：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表11：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表12：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表13：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表14：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表15：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表16：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表17：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表18：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表19：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表20：35城新房成交面积及同比增速8 图表21：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表22：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表23：35城新房成交明细（万平方米）9 图表24：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表25：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表26：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表27：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表28：12城商品房的库存和去化周期11 图表29：12城各城市能级的库存去化周期11 图表30：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表31：地产行业政策新闻汇总12 图表32：地产公司动态13 图表33：物管行业资讯14 图表34：非开发公司动态15 图表35：A股地产PE-TTM16 图表36：港股地产PE-TTM16 图表37：港股物业股PE-TTM16 图表38：覆盖公司估值情况17 五月销售量升价跌 5月商品房销售面积及金额环比回升，一二手房价格同环比延续下降趋势。根据国家统计局，从销售面积及金额来看，1-5月商品房销售金额/销售面积累计同比分别为-27.9%/-20.3%，较1-4月分别收窄0.4pct/增加0.1pct。5月商品房销售金额/销售面积环比分别为+13.2%/+12.2%，同比分别为-26.4%/-20.7%。从房价来看，5月70大中城市/一线/二线/三四线一手房价格环比分别为-0.7%/-0.7%/-0.7%/-0.8%，同比分别为-4.3%/-3.2%/-3.7%/-4.9%；二手房价格环比分别为-1.0%/-1.2%/-1.0%/-0.9%，同比分别为-7.5%/-9.3%/-7.5%/-7.3%。随着517新政及各地系列政策的 逐渐释放，预计6月销售量仍有望环比改善，更长维度来看，销售量的企稳需要房价企稳及居民预期改善。 图表1：商品房销售额1-5月同比-27.9%，5月同比-26.4%图表2：商品房销售面积1-5月同比-20.3%，5月同比-20.7% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 年初累计同比单月同比 年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：70大中城市一手房价格环比-0.7%图表4：70大中城市一手房价格同比-4.3% 1.5 1.0 0.5 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 0.0 -0.5 -1.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 -2.0 -4.0 -6.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表5：70大中城市二手房价格环比-1.0%图表6：70大中城市二手房价格同比-7.5% 1.5 1.0 0.5 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 70大中城市一线城市二线城市三线城市 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 70大中城市一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 各指标持续筑底中 新开工及竣工面积降幅收窄，开发投资降幅走扩。今年以来，新开工面积、竣工面积均维持低位运行，但呈现出逐步企稳之势。根据国家统计局，1-5月房屋新开工面积同比-24.2%，降幅收窄0.4pct，已连续3个月收窄。房屋竣 工面积同比-20.1%，降幅收窄0.3pct，已连续2个月收窄，随着保交房的持续推进，竣工面积有望持续收窄。开发投资额同比-10.1%，累计降幅连续3个月走扩，主要由于：①新开工面积维持低位，对开发投资拉动有限；②在销售尚未完全企稳的情况下，房企对拿地普遍较为审慎。 图表7：新开工面积1-5月同比-24.2%，5月同比-22.7%图表8：竣工面积1-5月同比-20.1%，5月同比-18.4% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 年初累计同比单月同比年初累计同比单月同比 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表9：开发投资金额：1-5月同比-10.1%，5月同比-11.0% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 21.07 21.08 21.09 21.10 21.11 21.12 22.02 22.03 22.04 22.05 22.06 22.07 22.08 22.09 22.10 22.11 22.12 23.02 23.03 23.04 23.05 23.06 23.07 23.08 23.09 23.10 23.11 23.12 24.02 24.03 24.04 24.05 -30% 年初累计同比单月同比 行情回顾 来源：国家统计局，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-5.8%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，在各板块中位列第20。本周地产涨跌幅前5名为*ST中迪、*ST中润、大名城、深振业A、三湘印象，涨跌幅分别为+27.9%、 +15.6%、+10.4%、+8.8%、+7.5%；末5名为远洋集团、汇景控股、宝龙地产、易居企业控股、金辉控股，涨跌幅分别为