房地产行业研究周报：二手房成交改善，新政支持“摩羯”灾后重建

房地产行业周报-202409015 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌 0.5%，沪深 300 指数下跌 2.23%，相对收益为 1.73%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(9.6-9.12)，中泰地产组跟踪的 38 个重点城市一手房合计成交 19215 套，同比增速-34.7%，环比增速-16.6%；合计成交面积 202.4 万平方米，同比增速-32.9%，环比增速-19.6%。 本周(9.6-9.12)，中泰地产组跟踪的 16 个重点城市二手房合计成交 15736 套，同比增速-4%，环比增速 5.1%；合计成交面积 157 万平方米，同比增速 0.3%，环比增速 10.5%。 本周（9.6-9.12），中泰地产组跟踪的 17 个重点城市商品房库存面积 19566.2 万平方米，环比增速-0.1%，去化周期 142.3 周。 本周（9.2-9.8），土地供给方面，本周供应土地 3114.1 万平方米，同比增速-31. 3%；供应均价 1632 元/平方米，同比增速-20.6%。土地成交方面，本周成交土地 23 38.3 万平方米，同比增速-27.4%；土地成交金额 264.1 亿元，同比增速-59.7%。本周土地成交楼面价 1130 元/平方米，溢价率 4.5%。 本周（9.6-9.12）房地产企业合计发行信用债 70.07 亿元，同比增速 89.4%，环比增速-9.0%。本月至今房地产企业合计发行信用债 147.70 亿元，同比增速 89.36%，环比增速-13.65%。 投资建议： 9月10日，海南出台住房公积金新政，支持台风“摩羯”灾后重建，提额缓缴延期还款。从高频数据看，新房成交依旧同环比呈现压力，二手房成交似乎已经稳住，当前全国各地依旧在点状的持续推出如放开公积金限制、首套房按揭认定等一系列宽松政策，我们认为板块基本面已经在接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌 0.5%，沪深 300 指数下跌 2.23%，相对收益为 1.73%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：空港股份、中交地产、海泰发展、电子城、凤凰股份，涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为新城控股、ST 爱旭、华发股份、雅戈尔、招商积余。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】9 月 12 日，自然资源部发布指导意见，推动城市地下空间合理开发，要求考虑承载力、灾害影响、地质水文条件及人文因素，确保安全、环保和可持续利用，优先在城市群、都市圈开展规划，明确开发功能、强度、深度等指标，促进城市可持续发展。 【地方政策】9 月 9 日，云南省昭通市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出优化土地处置、金融信贷支持，鼓励闲置土地续开发，改善住房供给，调整首付比例，政策有效期至 2025 年底。 【地方政策】海南省住房公积金管理局 9 月 10 日发布通知，支持台风“摩羯”灾后恢复重建工作。缴存人可提取住房公积金用于受损房屋的重建、修缮支出，最高不超过本人及配偶合计的住房公积金账户余额。 【地方政策】9 月 11 日，萧山区推行集体土地征迁安置房票，购房补助最高达 15%，鼓励国企房优惠，规范房票管理流程。 【地方政策】9 月 13 日，四川天府新区 9 月 13 日发布《关于进一步促进四川天府新区直管区房地产市场平稳健康发展的通知》。通知显示，在直管区新增购买新建商品住房的，每套按房屋成交价（以网签备案合同总价款为准）的 1%给予消费券，最高不超过 5 万元。 图表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【万科集团】9 月 9 日，万科企业股份有限公司发布公告，披露了公司因融资新增担保及已有担保进展情况。万科向中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行申请贷款 48 亿元，期限 3 年。目前已提款 26 亿元，后续公司可根据业务实际情况陆续提款。万科控股子公司深圳万科第五园房地产有限公司（简称“深圳第五园”）提供连带责任信用保证。 【三湘印象】9 月 10 日，三湘印象宣布，公司获得上海市杨浦区投资服务发展中心发放的中小企业发展专项资金 905 万元。这笔资金占据了三湘印象 2023年度经审计归属于上市公司股东净利润的 732.30%。 【弘阳地产】9 月 11 日，弘阳地产集团有限公司宣布终止首次公开发售后购股权计划及股份奖励计划，自 2024 年 9 月 11 日起生效。 【太古地产】9 月 12 日，太古地产宣布，公司以 840.06 万港元回购 60 万股，回购价格区间为每股 13.84-14.06 港元。 【旭辉集团】9 月 13 日，旭辉集团股份有限公司宣布 2024 年 9 月 19 日将分期偿还 5 亿元债券本金的 1%及利息，票面利率 5.50%，兑付日为 2027 年 6 月 27日。 图表4：本周公司公告 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(9.6-9.12)，中泰地产组跟踪的 38 个重点城市一手房合计成交 19215套，同比增速-34.7%，环比增速-16.6%；合计成交面积 202.4 万平方米，同比增速-32.9%，环比增速-19.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为 3.9%、-54.8%和-32.3%，环比增速为-16.7%、-32.7%和 10.3%； 一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为 8.6%、-51.3%和-21.1%，环比增速为-28.2%、-29.4%和 14.4%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（9.1-9.12），中泰地产组跟踪的 38 个重点城市一手房合计成交 33558套，同比增速-30.1%，环比增速-8%；合计成交面积 149.4 万平方米，同比增速-70.1%，环比增速-58.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为 3.1%、-44.8%和-32.6%，环比增速为-16.5%、-13.6%和 12.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-56.5%、-74.3%和-70.5%，环比增速为-67.2%、-57.1%和-49.7%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13：一手房交易数据 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(9.6-9.12)，中泰地产组跟踪的 16 个重点城市二手房合计成交 15736套，同比增速-4%，环比增速 5.1%；合计成交面积 157 万平方米，同比增速 0.3%，环比增速 10.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-2.8%、-8.4%和 11.3%，环比增速为-9.4%、8%和 26.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为 0.3%、-2.7%和 11.7%，环比增速为-9.7%、14.8%和 36.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（9.1-9.12），中泰地产组跟踪的 16 个重点城市二手房合计成交 27544套，同比增速 9%，环比增速 3.2%；合计成交面积 271.8 万平方米，同比增速 11.6%，环比增速 4.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为 17.4%、4%和 14.5%，环比增速为 7.2%、1.9%和 1.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为 22%、10%和 4.2%，环比增速为 7.9%、3.2%和 6.2%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 图表22：二手房交易数据 4.3.重点城市库存情况分析 本周（9.6-9.12），中泰地产组跟踪的 17 个重点城市商品房库存面积 19566.2万平方米，环比增速-0.1%，去化周期 142.3 周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、0.2%、-0.5%，去化周期分别为 109.6周、182.5 周、193.5 周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 图表27：16城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（9.2-9.8），土地供给方面，本周供应土地 3114.1 万平方米，同比增速-31.3%；供应均价 1632 元/平方米，同比增速-20.6%。土地成交方面，本周成交土地 2338.3 万平方米，同比增速-27.4%；土地成交金额 264.1 亿元，同比增速-59.7%。本周土地成交楼面价 1130 元/平方米，溢价率 4.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为 1%、4.2%、4.8%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（9.6-9.12）房地产企业合计发行信用债 70.07 亿元，同比增速 89.4%，环比增速-9.0%。本月至今房地产企业合计发行信用债 147.70 亿元，同比增速89.36%，环比增速-13.65%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 9 月 10 日，海南出台住房公积金新政，支持台风“摩羯”灾后重建，提额缓缴延期还款。从高频数据看，新房成交依旧同环比呈现压力，二手房成交似乎已经稳住，当前全国各地依旧在点状的持续推出如放开公积金限制、首套房按揭认定等一系列宽松政策，我们认为板块基本面已经在接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。