房地产行业研究周报：二手房成交改善，22个城市纳入住房养老金试点

房地产行业周报-20240825 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.78%，沪深300指数下跌0.55%，相对收益为-3.23%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(8.16-8.22)，中泰地产组跟踪的39个重点城市一手房合计成交29023套，同比增速-23.6%，环比增速44.6%；合计成交面积261.2万平方米，同比增速-25.7%，环比增速13.7%。 本周(8.16-8.22)，中泰地产组跟踪的14个重点城市二手房合计成交29653套，同比增速79%，环比增速21.4%；合计成交面积300.7万平方米，同比增速86.8%，环比增速23.2%。 本周（8.16-8.22），中泰地产组跟踪的16个重点城市商品房库存面积19559.3万平方米，环比增速-0.2%，去化周期129.9周。 本周（8.18-8.25），土地供给方面，本周供应土地3084.3万平方米，同比增速11. 4%；供应均价1875.7元/平方米，同比增速0.4%。土地成交方面，本周成交土地2 028.3万平方米，同比增速-2.9%；土地成交金额231亿元，同比增速-9.1%。本周土地成交楼面价1086.3元/平方米，溢价率1.3%。 本周（8.16-8.22）房地产企业合计发行信用债92.41亿元，同比增速35.5%，环比增速68.2%。本月至今房地产企业合计发行信用债358.66亿元。 投资建议： 8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。从高频数据看，新房成交依旧同环比呈现压力，二手房成交似乎已经稳住，当前全国各地依旧在点状的持续推出如放开公积金限制、首套房按揭认定等一系列宽松政策，我们认为板块基本面已经在接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.78%，沪深300指数下跌0.55%，相对收益为-3.23%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：招商蛇口、深振业A、京汉股份、合肥城建、西藏城投，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天房发展、ST天业、栖霞建设、空港股份、长春经开。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】8月23日，住建部表示，将推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。7月，境内地产债发行规模同比下降59.6%。近期，地产债二级市场表现良好。市场人士预计，后续政策将重点落实“收购存量商品房作保障房”等已出台政策，地产债投资需关注销售趋势性回暖。 【地方政策】8月23日，唐山开展商品房“卖旧买新、以旧换新”工作实施购房补贴，支持刚性和改善性住房需求，对购买新建商品住房（地上房屋建筑面积144平方米及以下）的购房人给予每套成交价格1%的补贴。购房人为60岁及以上老人、生育二孩及以上的多子女家庭和符合“凤凰英才”政策的各类人才，给予每套成交价格1.5%的补贴。 【地方政策】8月21日，北京保障房中心5.6亿元资产支持证券(ABS)获受理，该债券的发行主体为北京保障房中心有限公司，计划发行的债券总额达人民币5.6亿元。此次债券属于资产支持证券（ABS）类型。 【地方政策】8月19日，厦门市人民政府发布关于调整房产落户政策的通知，自2024年10月1日起实施。通知显示，在厦门市行政区域内拥有合法房产，且满足下列条件的人员，可以申请将户口迁入房产所在地址：（一）已取得不动产权属证书且房产用途登记为住宅；（二）申请人及其配偶、未成年子女的房产所有权份额合计超过50%（不含）。申请人及其配偶、未成年子女可以申请将户口一并迁入房产所在地址。 【市场行情】兴业银行半年报显示，上半年房地产市场持续筑底，销量和价格回落，居民房价预期未改善。截至6月末，对公房地产融资余额达7510亿元，新增贷款主要投向城市更新与住房租赁。预计下半年房地产业务不良贷款可能增加，因房企资金链受销售回款影响承压。兴业银行将关注市场动态并采取措施应对风险。 图表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【绿地控股】8月20日，绿地控股子公司西安建工中票违约。该债券于2021年8月18日起息，发行期限为3年，发行金额达4亿元人民币，目前债项余额为2.49亿元。最新评级为CC，本计息期债项利率为5.50%，本期应偿付本息金额为26269.5万元。 【嘉华国际】8月21日，嘉华国际公告表示，嘉华国际上半年营业额12.13亿港元持有者应占溢利1.54亿港元，已签约之应占销售为51亿港元，而已签约但未确认之应占销售高达161亿港元。 【招商蛇口】8月22日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告，宣布为杭州北桦房地产开发有限公司提供担保，担保金额为人民币0.81亿元，业务期限为3年，担保类型为连带责任保证。对外担保总额达406.23亿元，占净资产33.93%。 【绿城管理】绿城管理控股在上半年报告期内实现收入16.7亿元，同比增长7.8%；毛利8.6亿元，同比增长6.7%，期内综合毛利率达51.5%；净利润4.91亿元，同比增长6.3%；归属于公司股东的净利润为5.01亿元，同比增长5.8%。 公司经营活动现金净流量达7750万元。 【阳关股份】2024年上半年阳光股份在报告期内的营业收入为9092.81万元，较去年同期下降了40.85%；公司归母净利润亏损1430.65万元，去年同期亏损2206.94万元，同比减亏35.18%；扣除非经常性损益的净利润亏损2336.09万元，同比减亏11.32%。期内，现金流量净额为3527.59万元，同比大幅下降76.30%。 图表4：本周公司公告 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(8.16-8.22)，中泰地产组跟踪的39个重点城市一手房合计成交29023套，同比增速-23.6%，环比增速44.6%；合计成交面积261.2万平方米，同比增速-25.7%，环比增速13.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-22.5%、-36.6%和-9.1%，环比增速为37%、21.3%和82.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-4.5%、-28.4%和-38.1%，环比增速为19.6%、18.1%和0.2%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（8.1-8.22），中泰地产组跟踪的39个重点城市一手房合计成交83271套，同比增速6.5%，环比增速-17.3%；合计成交面积820.9万平方米，同比增速5.6%，环比增速5.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为7.4%、17.1%和-8.9%，环比增速为1%、-20.5%和-28.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为6.7%、8.1%和-0.3%，环比增速为15.9%、-20.3%和-35%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 图表13：一手房交易数据 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(8.16-8.22)，中泰地产组跟踪的14个重点城市二手房合计成交29653套，同比增速79%，环比增速21.4%；合计成交面积300.7万平方米，同比增速86.8%，环比增速23.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为140.1%、69.5%和35.4%，环比增速为27.7%、21.2%和9.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为134.8%、97.5%和19.2%，环比增速为23.8%、24.5%和17.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（8.1-8.22），中泰地产组跟踪的14个重点城市二手房合计成交77929套，同比增速30%，环比增速56.3%；合计成交面积779万平方米，同比增速33.7%，环比增速60.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为37.9%、29.3%和19%，环比增速为109.3%、47.9%和23.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为30.7%、40%和17%，环比增速为106.7%、61.9%和16.1%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 图表22：二手房交易数据 4.3.重点城市库存情况分析 本周（8.16-8.22），中泰地产组跟踪的16个重点城市商品房库存面积19559.3万平方米，环比增速-0.2%，去化周期129.9周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.3%、0%、-0.5%，去化周期分别为110.9周、150.7周、148.5周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 图表27：16城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（8.18-8.25），土地供给方面，本周供应土地3084.3万平方米，同比增速11.4%；供应均价1875.7元/平方米，同比增速0.4%。土地成交方面，本周成交土地2028.3万平方米，同比增速-2.9%；土地成交金额231亿元，同比增速-9.1%。本周土地成交楼面价1086.3元/平方米，溢价率1.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为-2.6%、1.8%、1.4%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（8.16-8.22）房地产企业合计发行信用债92.41亿元，同比增速35.5%，环比增速68.2%。本月至今房地产企业合计发行信用债358.66亿元。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。从高频数据看，新房成交依旧同环比呈现压力，二手房成交似乎已经稳住，当前全国各地依旧在点状的持续推出如放开公积金限制、首套房按揭认定等一系列宽松政策，我们认为板块基本面已经在接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企