星星集团2024中期报告

STARGROUPASIALIMITED 星星集团亚洲有限公司 （于开曼群岛注册成立的有限公司） 股份代号：1560 中期报告 2024 目录 公司资料2 管理层讨论及分析4 企业管治及其他资料12 中期简明综合损益及其他全面收益表21 中期简明综合财务状况表22 中期简明综合权益变动表24 中期简明综合现金流量表25 中期简明综合财务报表附注26 公司资料 注册办事处 Windward3,RegattaOfficePark, POBox1350,GrandCaymanKY1–1108,CaymanIslands 总部及香港主要营业地点 香港金钟夏悫道18号海富中心一座6楼603室 公司网站 www.stargroupasia.com 董事会 执行董事 陈文辉先生张慧璇女士 非执行董事 徐颖德先生严国文先生 独立非执行董事 李仲明先生陈华敏女士黄伟桄博士 公司秘书 张慧璇女士（FCGHKFCG） 审核委员会 陈华敏女士（主席）李仲明先生 黄伟桄博士 提名委员会 陈文辉先生（主席）李仲明先生 黄伟桄博士 薪酬委员会 陈华敏女士（主席）陈文辉先生 黄伟桄博士 风险控制委员会 严国文先生（主席）陈文辉先生 张慧璇女士李仲明先生徐颖德先生 执行委员会 陈文辉先生（主席）张慧璇女士 公司资料 法定代表 陈文辉先生张慧璇女士 主要银行 上海商业银行有限公司北角分行 香港 北角英皇道486号地下 恒生银行香港 中环德辅道中83号 富邦银行 香港中环德辅道中38号富邦银行大厦 香港上海汇丰银行有限公司香港 皇后大道中1号 中国银行（香港）有限公司香港 花园道1号 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 （注册公众利益实体核数师） 开曼群岛股份过户登记总处 OcorianTrust(Cayman)Limited Windward3,RegattaOfficePark,POBox1350GrandCaymanKY1–1108 CaymanIslands 香港股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 管理层讨论及分析 业务回顾 本公司主要从事物业发展；用于出售、出租或资本增值之物业投资；提供物业管理及安保服务；建筑及装修工程；提供融资；基金投资及基金管理；葡萄酒业务，包括经营酒窖及葡萄酒贸易；以及提供媒体制作服务。多项生活方式相关业务以 “城市(Metropolitan)”品牌经营。 本集团截至二零二四年六月三十日止六个月的收益约为517.9百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约477.5百万港元、21.6百万港元及7.3百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：约160.3百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约118.6百万港元、21.8百万港元及8.9百万港元），较去年同期增加约357.6百万港元。收益增加乃主要由于销售竣工项目雨后，其于二零二三年下半年开始销售。截至二零二四年六月三十日止六个月的本公司拥有人应占亏损为约218.5百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：亏损为约 29.7百万港元）。亏损增加主要由于(i)销售物业单位于截至二零二四年六月三十日止六个月之毛损约51.2百万港元，而截至二零二三年六月三十日止六个月为毛利约0.9百万港元；(ii)撇减待售物业于截至二零二四年六月三十日止六个月为64.8百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）；及(iii)融资成本（扣除合资格资产成本的已资本化金额后）由截至二零二三年六月三十日止六个月约7百万港元增加约75.9百万港元至截至二零二四年六月三十日止六个月约83.4百万港元。期内每股基本亏损约为34.07港仙，而去年同期则为每股亏损约4.64港仙。本集团个别业务分部的审阅载列如下。 物业发展 于截至二零二四年六月三十日止六个月，该业务分部确认收益约为477.5百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月： 118.6百万港元）。于二零二四年六月三十日，本集团拥有三项竣工项目，即(a)虹方；(b)云之端；及(c)雨后；以及两项待发展项目，即(d)观塘地盘项目；及(e)BigTriangle项目（由本集团一间联营公司持有）。本集团于中期期间及于二零二四年六月三十日的现时物业发展项目整体概要及最新情况如下： 香港项目： (a)虹方：于截至二零二四年六月三十日止六个月，销售竣工单位及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约21.1百万港元及5.0百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：分别为约7.5百万港元及6.3百万港元）。 (b)云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计划，本集团重新发展新楼宇。云之端已于二零二二年竣工，且已自二零二二年第二季度起确认收益。于截至二零二四年六月三十日止六个月，本项目并无销售任何单位（截至二零二三年六月三十日止六个月：40个单位111.2百万港元）。 (c)雨后项目：本集团将雨后重新发展成为位于元朗附设部分临街商铺的住宅综合体。该项目定位为豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品质及设计感的生活方式的年轻住户。该项目提供335个住宅单位、5间地铺及65个停车位。预售许可已于二零二三年二月发出。上盖建筑工程已于二零二三年第一季度完成，并分别于二零二三年四月及二零二三年十月获授入伙纸及合约完成证明书。于二零二三年下半年已完成竣工及收益确认。截至二零二四年六月三十日止六个月，收益约456.4百万港元已于完成及交付该项目的73个住宅单位时确认（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。 (d)观塘地盘项目：该地盘总面积约为12,600平方尺，分为工业╱办公室用地。该临海项目可以180度欣赏维多利亚港全景，俯瞰香港岛的壮丽景色。 韩国首尔项目： (e)BigTriangle项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，该项目于二零二二年度由本集团设立的一间联营公司及两名独立第三方重新发展为高端知名大厦及零售综合体。本集团于二零二二年收购该项目作为于一间联营公司的投资。收购该项目的土地及设计工程自二零二二年第三季度开始，并于二零二三年第一季度完成。该项目的拆卸工程已于二零二三年第二季度完工，而建设工程则预计将于二零二六年第一季度完工。 物业投资 本集团从事物业投资，以进行出售、出租或资本增值。部分出租业务透过提供“城市(Metropolitan)”品牌的服务式公寓；共用工作空间及仓储进行。 截至二零二四年六月三十日止六个月，于此业务分部确认的收益约为21.6百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：约21.8百万港元），较去年同期轻微减少约0.2百万港元。以下为物业投资业务项下的服务公寓、仓储及工作间收益的细分： 城市服务公寓 城市服务公寓主要于香港从事经营服务式公寓之业务，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家俱齐全。城市服务公寓之目标客户为短期海外雇员、本地居民及大学生。截至二零二四年六月三十日止六个月，于此业务确认的收益约为1.7百万港元 （截至二零二三年六月三十日止六个月：约1.7百万港元）。 城市仓储及工作间 城市工作间从事之主要业务为向会员于多个地点提供24小时共用工作空间（包括私人房间╱共享办公室、专属办公桌、流动办公桌及虚拟办公室），收费计划弹性，且所有工作空间均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业的设备，以迎合不同需要。城市仓储从事之主要业务为于香港向大众提供并营运24小时仓储服务。截至二零二四年六月三十日止六个月，于此业务确认的收益约为19.1百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：约19.5百万港元），较去年同期轻微减少约0.4百万港元。 于二零二四年六月三十日，本集团的投资物业组合总账面值约为776.6百万港元（二零二三年十二月三十一日：约776.6百万港元），其中包括位于香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地725.8百万港元（二零二三年十二月三十一日：位于香港的约725.8百万港元），及符合投资物业定义的使用权资产（“使用权资产”）50.8百万港元（二零二三年十二月三十一日： 50.8百万港元）。 于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为733.0百万港元（二零二三年十二月三十一日：733.0百万港元），其中包括位于香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地691.8百万港元（二零二三年十二月三十一日：691.8百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产41.2百万港元（二零二三年十二月三十一日：41.2百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。 本集团亦会考虑是否有购买投资物业的机会，或是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。 提供物业管理服务 本集团正为五项竣工项目天际中心、星星中心、虹方、云之端及雨后、上环两幢商业大楼以及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理服务及安保服务。于截至二零二四年六月三十日止六个月，于此业务分部确认的收益约为7.1百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：约5.9百万港元）。收益增加乃由于雨后的物业管理服务费用。本集团认为提供全方位优质物业管理及安保服务有助提升我们的品牌知名度。已竣工项目的增加以及为其他物业拥有人或发展商提供服务预期将扩展此业务分部以及有助集团日后长期产生稳定收益。 提供融资 本集团正为自有发展商业及工业项目的个人及公司客户提供信贷融资。于截至二零二四年六月三十日止六个月，于此业务分部产生的收益约为1.5百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：2.0百万港元），乃由于应收贷款余额减少而减少约 0.5百万港元。本集团预期，此业务分部将产生稳定收益并为提高该等物业的销量提供支持。 建筑及装修工程 作为注册一般建筑承建商，本集团为其自有项目提供建筑服务及为本集团现时所管理物业的拥有人提供装修工程。于截至二零二四年六月三十日止六个月，于此业务分部产生的收益约为3.0百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：3.2百万港元）。本集团预期此业务分部通过提高工程质量及降低建筑或翻新成本对其他业务分部将有协同效应。 葡萄酒业务 本集团从事向香港当地居民销售葡萄酒，透过城市酒业提供交付服务及透过城市酒窖提供专业葡萄酒储存租赁。于截至二零二四年六月三十日止六个月，于此业务分部确认的收益约为7.3百万港元（截至二零二三年六月三十日止六个月：约8.9百万港元），较去年同期增加约1.6百万港元。减少乃由于葡萄酒销售收益于本期间有所下降。 本集团葡萄酒业务分部分类下的投资物业组合总账面值约为43.6百万港元（二零二三年十二月三十一日：43.6百万港元），其中包括位于香港的工业大厦的一个单位34.0百万港元（二零二三年十二月三十一日：34.0百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产9.6百万港元（二零二三年十二月三十一日：9.6百万港元）。 提供媒体制作服务 本集团透过咨询服务（包括提供电影或广告；筹划媒体活动、音乐会及艺人管理）的城市文化制作运营此业务分部。于截至二零二四年六月三十日止六个月，于此业务分部并无产生任何收益（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。 基金投资与管理 本集团基金投资之账面总额约为5.2百万港元（二零二三年十二月三十一日：约5.2百万港元）。为拓宽融资来源以及扩大物业发展业务的市场份额，本集团计划日后设立及管理房地产基金以筹集更多资金。 资本结构 于截至二零二四年六月三十日止六个月，本公司股本并无变动（截至二零二三年六月三十日止六个月：无）。 流动资金及财务资源 本集团于二零二四年六月三十日的总权益约为1,188.4百万港元（二零二三年十二月三十一日：约1,414.3百万港元）。于二零二四年六月三十日，本集团维持银行结余及现金约21.1百万港元（二零二三年十二月三十一日：约46.9百万港元）。本集团的流动资产净值约为467.2百万港元（二零二三年十二月三十一日：730.8百万港元）。本集