星星集团2023中期报告

STARGROUPCOMPANYLIMITED 星星集团有限公司 （以开曼星星编号1560之名称在香港经营业务） （于开曼群岛注册成立的有限公司） 1560 中期报告 2023 目录 公司资料2 管理层讨论及分析4 企业管治及其他资料13 中期简明综合损益及其他全面收益表23 中期简明综合财务状况表24 中期简明综合权益变动表26 中期简明综合现金流量表27 中期简明综合财务报表附注28 公司资料 注册办事处 Windward3,RegattaOfficePark, POBox1350,GrandCaymanKY1–1108,CaymanIslands 总部及香港主要营业地点 香港金钟夏悫道18号海富中心一座6楼603室 公司网站 www.stargroup.net 董事会 执行董事 陈文辉先生张慧璇女士 非执行董事 徐颖德先生严国文先生 独立非执行董事 李仲明先生陈华敏女士黄伟桄博士 公司秘书 张慧璇女士（FCGHKFCG） 审核委员会 陈华敏女士（主席）李仲明先生 黄伟桄博士 提名委员会 陈文辉先生（主席）李仲明先生 黄伟桄博士 薪酬委员会 陈华敏女士（主席）陈文辉先生 黄伟桄博士 风险控制委员会 严国文先生（主席）陈文辉先生 张慧璇女士李仲明先生徐颖德先生 执行委员会 陈文辉先生（主席）张慧璇女士 公司资料 法定代表 陈文辉先生张慧璇女士 主要银行 上海商业银行有限公司北角分行 香港 北角英皇道486号地下 恒生银行香港 中环德辅道中83号 富邦银行 香港中环德辅道中38号富邦银行大厦 香港上海汇丰银行有限公司香港 皇后大道中1号 中国银行（香港）有限公司香港 花园道1号 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 （注册公众利益实体核数师） 开曼群岛股份过户登记总处 OcorianTrust(Cayman)Limited Windward3,RegattaOfficePark,POBox1350GrandCaymanKY1–1108 CaymanIslands 香港股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 管理层讨论及分析 业务回顾 本公司主要从事物业发展；用于出售、出租或资本增值之物业投资；提供物业管理及安保服务；建筑及装修工程；提供融资；基金投资及基金管理；葡萄酒业务，包括经营酒窖及葡萄酒贸易；以及提供媒体制作服务。多项生活方式相关业务以 “城市(Metropolitan)”品牌经营。 本集团截至二零二三年六月三十日止六个月的收益约为160.3百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约118.6百万港元、21.8百万港元及8.9百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：约189.0百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约149.9百万港元、24.1百万港元及6.0百万港元），较去年同期减少约28.7百万港元。收益减少乃由于本集团物业发展分部下的竣工项目销量由截至二零二二年六月三十日止六个月约149.9百万港元减少至截至二零二三年六月三十日止六个月约118.6百万港元。截至二零二三年六月三十日止六个月的本公司拥有人应占亏损为约29.7百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：溢利为约61.4百万港元）。截至二零二三年六月三十日止六个月，盈转亏乃主要由于自销售竣工项目产生的收益减少及于本期间内物业从投资物业转换为待售物业后并无确认投资物业公平值变动的收益（截至二零二二年六月三十日止六个月：投资物业公平值变动的收益约50.9百万港元）。期内每股基本亏损约为4.64港仙，而去年同期则为每股盈利约9.58港仙。本集团个别业务分部的审阅载列如下。 物业发展 截至二零二三年六月三十日止六个月，该业务分部确认收益约118.6百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：149.9百万港元）。于二零二三年六月三十日，本集团拥有七项竣工项目，即天际中心；星星中心；虹方；云之端；Corner19；Corner25及Corner50；以及三项主要在建项目（由本集团或透过本集团一间联营公司持有），即雨后；观塘地盘项目；及BigTriangle项目。本集团于报告期间及于二零二三年六月三十日的现有物业发展项目整体概要及最新情况如下： 香港项目： (a)虹方：截至二零二三年六月三十日止六个月，销售竣工单位及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约7.5百万港元及6.3百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：来自完成及交付单位的收益及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约52.9百万港元及7.0百万港元）。 (b)云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计划，本集团重新发展新楼宇。云之端已于二零二二年第二季度竣工，而入伙纸已于二零二二年第一季度授予。于二零二二年第二季度已完成竣工及收益确认。截至二零二三年六月三十日止六个月，收益约111.2百万港元已于完成及交付40个物业单位时确认（截至二零二二年六月三十日止六个月：46个单位为97.1百万港元）。 (c)雨后项目：本集团有意将雨后重新发展成为附设部分临街商铺的住宅楼宇。该项目定位为豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品质及设计感的生活方式的年轻住户。本集团已于二零一九年中前后取得城市规划批文及于二零二零年二月取得建筑图则批文。有关租约修订的土地溢价已于二零二一年支付。上盖建筑工程已于二零二三年第一季度完成，并于二零二三年四月获授入伙纸。同时，预售许可已于二零二三年二月底发出，并已于二零二三年三月开始预售。截至二零二三年六月三十日，本集团已就161个住宅单位订立初步买卖协议，其中28个单位已全部交割。施工过程预计将于二零二三年第三季度完成。 (d)观塘地盘项目：本集团计划将该项目重新发展成为拥有迷人海景的新气派知名工业╱办公大楼。现有楼宇围板及拆卸工程已于二零一九年第三季度启动。主要重新发展工程计划于二零二四年上半年展开。于物业重新发展工程完成后，本集团计划出售物业以赚取收益。 韩国首尔项目： (e)Corner19项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区。楼宇建造已完工并于二零二一年十一月二日获得政府审批。为吸引机构买家及提升楼宇价值，本集团正在暂时出租所有楼层，为楼宇创造稳定及高收益。本集团已于二零二二年第三季度出售整幢楼宇以赚取收益。 (f)Corner25项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，与Corner50项目及Corner19项目位于同一片区。本集团于二零二零年收购该项目作为物业投资，并于二零二二年第二季度改变计划重新发展该项目为高端知名大厦，作为本集团于圣水洞区的地标。重新发展工程已于二零二二年第二季度完成。本集团已于二零二二年第三季度出售整幢楼宇以赚取收益。 (g)Corner50项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，本集团计划将该地盘重新发展为高端知名大厦。拆卸工程已于二零二零年第二季度完成，而工程已于二零二二年第三季度完成。本集团已于二零二二年第三季度出售整幢楼宇以赚取收益。 (h)BigTriangle项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，该项目于截至二零二二年十二月三十一日止年度由本集团设立的一间联营公司及两名独立第三方重新发展为高端知名大厦及零售综合体。本集团于二零二二年收购该项目作为于一间联营公司的投资。收购该项目的土地及设计工程自二零二二年第三季度开始，并于二零二三年第一季度完成。该项目的拆卸工程预计已于二零二三年第二季度完工，而建设工程则预计将于二零二六年第一季度完工。 物业投资 本集团从事物业投资，以进行出售、出租或资本增值。部分出租业务透过提供“城市(Metropolitan)”品牌的服务式公寓；共用工作空间及仓储进行。 截至二零二三年六月三十日止六个月，于此业务分部确认的收益约为21.8百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：约24.1百万港元），较去年同期减少约2.3百万港元。以下为物业投资业务项下的服务公寓、仓储及工作间收益的细分： 城市服务公寓 城市服务公寓主要于香港从事经营服务式公寓之业务，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家俱齐全。城市服务公寓之目标客户为短期海外雇员、本地居民及大学生。截至二零二三年六月三十日止六个月，于此业务确认的收益约为1.7百万港元 （截至二零二二年六月三十日止六个月：约1.3百万港元），较去年同期轻微增加约0.4百万港元。 城市仓储及工作间 城市工作间从事之主要业务为向会员于多个地点提供24小时共用工作空间（包括私人房间╱共享办公室、专属办公桌、流动办公桌及虚拟办公室），收费计划弹性，且所有工作空间均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业的设备，以迎合不同需要。城市仓储从事之主要业务为于香港向大众提供并营运24小时仓储服务。截至二零二三年六月三十日止六个月，于此业务确认的收益约为19.5百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：约22.0百万港元），较去年同期减少约 2.5百万港元。 于二零二三年六月三十日，本集团的投资物业组合总账面值约为883.0百万港元（二零二二年十二月三十一日：约883.0百万港元），其中包括位于香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地834.7百万港元（二零二二年十二月三十一日：位于香港及韩国约834.7百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产（“使用权资产”）48.3百万港元（二零二二年十二月三十一日：48.3百万港元）。 于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为838.0百万港元（二零二二年十二月三十一日：838.0百万港元），其中包括位于香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地800.7百万港元（二零二二年十二月三十一日：800.7百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产37.3百万港元（二零二二年十二月三十一日：37.3百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。 本集团亦会考虑是否有购买投资物业的机会，或是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。 提供物业管理服务 本集团正为四项竣工项目天际中心、星星中心、虹方及云之端以及两幢位于上环的商业大厦及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理服务。截至二零二三年六月三十日止六个月，于此业务分部确认之收益约为5.9百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：约5.2百万港元）。本集团认为提供全方位优质物业管理及安保服务有助提升我们的品牌知名度。即将竣工项目的增加以及为其他物业拥有人或发展商提供服务预期将扩展此业务分部以及有助本集团产生长期稳定的收益。 提供融资 本集团为自有发展商业及工业项目的个人及公司客户提供信贷融资。截至二零二三年六月三十日止六个月，于此业务分部产生之收益约为2.0百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：1.5百万港元），并由于授予本集团物业单位买家的贷款数目增加而增加约0.5百万港元。本集团预期，此业务分部将产生稳定收益并为提高该等物业的销量提供支持。 建筑及装修工程 作为注册一般建筑承建商，本集团为其自有项目提供建筑服务及为本集团现时所管理物业的拥有人提供装修工程。截至二零二三年六月三十日止六个月，于此业务分部确认之收益约为3.2百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：2.0百万港元）。本集团预期此业务分部通过提高工程质量及降低建筑或翻新成本对其他业务分部将有协同效应。 葡萄酒业务 本集团从事向香港当地居民销售葡萄酒，透过城市酒业提供交付服务及透过城市酒窖提供专业葡萄酒储存租赁。于截至二零二三年六月三十日止六个月，于此业务分部确认的收益约为8.9百万港元（截至二零二二年六月三十日止六个月：约6.0百万港元），较去年同期增加约2.9百万港元。于二零二三年上半年，第四个酒窖已开业。 本集团葡萄酒业务分部分类下的投资物业组合总账面值约为45.0百万港元（二零二二年十二月三十一日：45.0百万港元），其中包括位于香港的工业大厦的一个单位34.0百万港元