星星集团2022中期报告

STARGROUPCOMPANYLIMITED 星星集团有限公司 （以开曼星星编号1560之名称在香港经营业务） （于开曼群岛注册成立的有限公司） 1560 中期报告 2022 目录 公司资料2 管理层讨论及分析4 企业管治及其他资料13 中期简明综合损益及其他全面收益表22 中期简明综合财务状况表23 中期简明综合权益变动表25 中期简明综合现金流量表26 中期简明综合财务报表附注27 公司资料 注册办事处 Windward3,RegattaOfficePark, POBox1350,GrandCaymanKY1–1108,CaymanIslands 总部及香港主要营业地点 香港湾仔皇后大道东28号金钟汇中心17楼 公司网站 www.stargroup.net 董事会 执行董事 陈文辉先生张慧璇女士 许莹莹女士（于二零二二年二月七日辞任） 非执行董事 徐颖德先生（于二零二二年二月七日获委任）严国文先生 独立非执行董事 李仲明先生陈华敏女士黄伟桄博士 公司秘书 张慧璇女士（FCGHKFCG） 审核委员会 陈华敏女士（主席）李仲明先生 黄伟桄博士 提名委员会 陈文辉先生（主席）李仲明先生 黄伟桄博士 薪酬委员会 陈华敏女士（主席）陈文辉先生 黄伟桄博士 风险控制委员会 严国文先生（主席）陈文辉先生 张慧璇女士李仲明先生 徐颖德先生（于二零二二年二月七日获委任） 执行委员会 陈文辉先生（主席）张慧璇女士 许莹莹女士（于二零二二年二月七日辞任） 公司资料 法定代表 陈文辉先生张慧璇女士 主要银行 上海商业银行有限公司北角分行 香港 北角英皇道486号地下 恒生银行香港 德辅道中83号 香港上海汇丰银行有限公司香港 皇后大道中1号 中国银行（香港）有限公司香港 花园道1号 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 （注册公众利益实体核数师） 开曼群岛股份过户登记总处 OcorianTrust(Cayman)Limited Windward3,RegattaOfficePark,POBox1350GrandCaymanKY1–1108 CaymanIslands 香港股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 管理层讨论及分析 业务回顾 本公司主要从事物业发展；用于出售、出租或资本增值之物业投资；提供物业管理及安保服务；建筑及装修工程；提供融资；基金投资及基金管理；葡萄酒业务，包括经营酒窖及葡萄酒贸易；以及提供媒体制作服务。多项生活方式相关业务以 “城市(Metropolitan)”品牌经营。 本集团截至二零二二年六月三十日止六个月的收益约为189.0百万港元，主要包括自销售竣工项目、物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约149.9百万港元、24.1百万港元及6.0百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：约42.2百万港元，主要包括自物业投资及葡萄酒业务产生的收益分别约20.7百万港元及11.7百万港元）较去年同期增加约146.8百万港元。收益增加乃因销售于本集团物业发展分部下的竣工项目（截至二零二一年六月三十日止六个月：无）。截至二零二二年六月三十日止六个月的本公司拥有人应占溢利为约61.4百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：亏损为约26.0百万港元）。截至二零二二年六月三十日止六个月，溢利增加乃主要由于自销售竣工项目产生的毛利率为约30.5百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：无）及于本期间内物业从投资物业转换为待售物业后确认的投资物业公平值变动的收益约 50.9百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：投资物业公平值变动的亏损约8.2百万港元）。期内每股基本盈利约为 9.58港仙，而去年同期则为每股亏损约为4.06港仙。本集团个别业务分部的审阅载列如下。 物业发展 截至二零二二年六月三十日止六个月，该业务分部确认收益约149.9百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：无）。于二零二二年六月三十日，本集团拥有六项竣工项目，即(a)天际中心；(b)星星中心；(c)虹方；(d)云之端；(h)Corner19项目；及(i)Corner25项目；以及三项主要在建项目，即(e)雨后（前称元朗地盘项目）；(f)观塘地盘项目；及(g)Corner50项目。本集团于报告期间及于二零二二年六月三十日的物业发展项目整体概要及最新情况如下： 香港项目： (a)天际中心：天际中心之所有单位均已售出及交付。 (b)星星中心：星星中心之所有单位均已售出及交付。 (c)虹方：截至二零二二年六月三十日止六个月，销售竣工单位及就持作待售物业确认暂时租金收入分别为约52.9百万港元及7.0百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：来自完成及交付单位的收益为零，及就持作待售物业确认暂时租金收入为约7.4百万港元）。 (d)云之端：鉴于二零一八年第四季度的行政长官施政报告公告的工厦活化新计划，本集团重新发展新楼宇。云之端已于二零二二年第二季度竣工，而入伙纸已于二零二二年第一季度授予。于二零二二年第二季度已完成竣工及收益确认。截至二零二二年六月三十日止六个月，收益约97.1百万港元已于完成及交付46个物业单位时确认（截至二零二一年六月三十日止六个月：无）。 (e)雨后项目：本集团有意将雨后重新发展成为附设部分临街商铺的住宅楼宇。该项目定位为豪华时尚共享公寓住宅综合体，面向追求高品质及设计感的生活方式的年轻住户。本集团已于二零一九年中前后取得城市规划批文及于二零二零年二月取得建筑图则批文。有关租约修订的土地溢价已于二零二一年支付。上盖建筑工程正在进行中，预计将于二零二二年下半年完成。建筑预计将于二零二三年第二季度完工。于发出预售许可后，预计将于二零二二年第四季度开始预售。 (f)观塘地盘项目：本集团计划将该项目重新发展成为高端知名商厦或新工业大楼。现有楼宇围板及拆卸工程已于二零一九年第三季度启动，并于二零二零年八月完成。根据有关工厦活化政府政策，本集团于二零一九年第四季度提交城市规划申请，并于二零二零年第二季度获批将地盘用途由工业转为商业及新增容积率（约20%）。于物业重新发展工程完成后，本集团计划出售物业以赚取收益。 韩国首尔项目： (g)Corner50项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，本集团计划将该地盘重新发展为高端知名大厦。拆卸工程已于二零二零年第二季度完成，而工程预期于二零二二年第三季度完成。本集团已订立买卖协议（定义见下文）以销售整个项目。 (h)Corner19项目：该地盘与Corner50项目位于同一片区。本集团计划将该项目发展为高端知名大厦，作为本集团于圣水洞区的地标。工程已于二零二一年第四季度完成。本集团已订立买卖协议以销售整个项目。 (i)Corner25项目：该地盘位于韩国首尔圣水洞区，与Corner50项目及Corner19项目位于同一片区。本集团于二零二零年收购该项目作为物业投资，并于二零二二年第二季度改变计划重新发展该项目为高端知名大厦，作为本集团于圣水洞区的地标。重新发展工程已于二零二二年第二季度完成。本集团已订立买卖协议以销售整个项目。 于二零二二年五月二十五日，本集团的附属公司（作为卖方）与买方订立买卖协议（“买卖协议”），以出售(1)273-50,SeongsuDong2-ga,Seongdong-gu,Seoul(theCorner50)；(2)314-19,SeongsuDong2-ga,Seongdong-gu,Seoul(theCorner19)；及(3)656-25Seongsu-dong1-ga,Seongdong-gu,Seoul(theCorner25）的物业。买卖协议项下的总代价为1,840亿韩元（“韩元”）（相当于约11.50亿港元），而于截至二零二二年六月三十日止六个月，本集团已收到180亿韩元（相当于约1.12亿港元）的初步按金。余下代价随后已于报告期末收取，而出售已于二零二二年七月完成。总代价将于二零二二年下半年确认为本集团的收益。 截至二零二二年六月三十日止六个月，鉴于COVID-19的影响，本集团仍采取审慎态度，同时主要专注于开发现有项目。然而，本集团将持续关注香港及全球物业市场的最新情况，以确保本集团能够把握最佳的发展机遇。 物业投资 本集团从事物业投资，以进行出售、出租或资本增值。部分出租业务透过提供“城市(Metropolitan)”品牌的服务式公寓；共用工作空间及仓储进行。 截至二零二二年六月三十日止六个月，于此业务分部确认的收益约为24.1百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：约20.7百万港元），较去年同期增加约3.4百万港元。以下为物业投资业务项下的服务公寓、仓储及工作间收益的细分： 城市服务公寓 城市服务公寓主要于香港从事经营服务式公寓之业务，其提供之套房均按月续订，条款灵活，家俱齐全。城市服务公寓之目标客户为短期海外雇员、本地居民及大学生。截至二零二二年六月三十日止六个月，于此业务确认的收益约为1.3百万港元 （截至二零二一年六月三十日止六个月：约1.4百万港元），较去年同期轻微减少约0.1百万港元。 城市仓储及工作间 城市工作间从事之主要业务为向会员于多个地点提供24小时共用工作空间（包括私人房间╱共享办公室、专属办公桌、流动办公桌及虚拟办公室），收费计划弹性，且所有工作空间均已配备适合自由工作者、企业家、小型公司及企业的设备，以迎合不同需要。城市仓储从事之主要业务为于香港向大众提供并营运24小时仓储服务。截至二零二二年六月三十日止六个月，于此业务确认的收益约为22.0百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：约18.0百万港元），较去年同期增加约 4.0百万港元。 于二零二二年六月三十日，本集团的投资物业组合总账面值约为910.8百万港元（二零二一年十二月三十一日：约1,054.1百万港元），其中包括位于香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地844.3百万港元（二零二一年十二月三十一日：位于香港及韩国约988.3百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产（“使用权资产”）66.5百万港元（二零二一年十二月三十一日：65.8百万港元）。 于所有投资物业中，物业投资分部分类下的总账面值约为874.1百万港元（二零二一年十二月三十一日：1,017.4百万港元），其中包括位于香港的工业及商业大厦之楼层及单位以及农地810.3百万港元（二零二一年十二月三十一日：位于香港及韩国954.3百万港元）；及符合投资物业定义的使用权资产63.8百万港元（二零二一年十二月三十一日：63.1百万港元）。余下投资物业分类至葡萄酒业务分部。 本集团亦会考虑是否有购买投资物业的机会，或是否有任何发展物业具备可转换为投资物业的升值潜力，从而产生更稳定的租金收入。 提供物业管理服务 本集团正为四项竣工项目天际中心、星星中心、虹方及云之端以及位于跑马地的一幢住宅大楼提供物业管理服务。本集团亦已自二零二零年第四季度起提供该等物业的安保服务。截至二零二二年六月三十日止六个月，于此业务分部确认之收益约为 5.2百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：约4.8百万港元）。本集团认为提供全方位优质物业管理及安保服务有助提升我们的品牌知名度。即将竣工项目的增加以及为其他物业拥有人或发展商提供服务预期将扩展此业务分部以及有助本集团产生长期稳定的收益。 提供融资 本集团正在经营此业务分部，为自有发展项目的个人及公司客户提供信贷融资。截至二零二二年六月三十日止六个月，于此业务分部产生之收益约为1.5百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：2.5百万港元），并由于借款人偿还贷款而减少约1.0百万港元。本集团预期，此业务分部将产生稳定收益并为提高该等物业的销量提供支持。 建筑及装修工程 本集团已于二零二零年下半年成功注册为注册一般建筑承建商。截至二零二二年六月三十日止六个月，于此业务分部确认之收益约为2.0百万港元（截至二零二一年六月三十日止六个月：