投资策略研究：多维度解析公募REITs

投资策略研究 多维度解析公募REITs 对比美国资产的风险收益表现，自2014年以来，美国REITs的波动率略高于美股和美国长债，收益率则介于股与债之间。美国REITs的风险收益比更接近股票。回到国内市场，计算国内公募REITs的整体波动率时，剔除了REITs上市首日的涨跌幅限制。结果显示，国内REITs的波动率为14.21%，低于美股REITsETF的21.99%。对比中证800ETF的15.75%和十年国债ETF的2.08%，国内REITs的波动率接近股票，但稳定性略高于A股。 截至2024年9月5日，国内公募REITs的发行数量达到45支，总规模为 1343.27亿元，平均每支的发行规模为31.87亿元。从资产类型来看，交通基础设施类REITs的发行规模居于绝对领先地位，总规模为544.61亿元，占全部发行规模的40.54%。紧随其后的是园区基础设施和消费基础设施。2024年，公募REITs的发行热度显著回升，摆脱了2023年的低点。截至2024年9月5日，已有14支REITs完成配售，创下历史新高。 从投资者结构来看，公募REITs的主要认购方式为战略配售，且这一占比逐年上升。目前国内REITs的存量规模较小，而新发行量较大，因此换手率成为衡量二级市场交易活跃度的重要指标。经历了上市初期的高换手率之后，当前公募REITs的月换手率基本稳定在15%左右。从资产类别看，生态环保板块的日均换手率今年最高，达1.46%；保租房、能源和产业园板块的日均换手率也超过1%。 从2022年10月到2024年1月，公募REITs的P/FFO估值从28.33大幅回落至14.95，几乎腰斩。截至2024年8月，REITs的P/FFO中位数回升至18.84。参照国际经验，REITs的P/FFO估值通常在10至25之间，因此当前国内市场估值水平处于合理范围内。 收入端环比来看，除高速REITs负增较为明显外，其余资产类别的收入均呈现增长或基本维持稳定；同比来看，受制于当前国内经济复苏较为缓慢，同比数据除生态环保外均有不同程度的下滑。从EBITDA看，保租房、仓储物流以及生态环保的EBITDA同环比均有改善，而高速及能源的EBITDA回落较为明显。从二季度经营情况看，建议关注三项指标均改善明显的生态环保REITs以及业绩稳定性较好的保租房REITs。 风险提示：REITs二级市场价格大幅波动风险；国内复苏不及预期导致REITs 经营数据承压；REITs相关支持政策调整风险；口径不同导致数据统计偏差。 证券研究报告|投资策略研究*专题报告 2024年09月12日 作者 分析师汪毅 执业证书编号：S1070512120003邮箱：yiw@cgws.com 分析师丁皓晨 执业证书编号：S1070524070001邮箱：dinghaochen@cgws.com 相关研究 1、《机构调研视角：每周机构都在关注什么？ （0902-0908）》2024-09-11 2、《定量观市：市场无差别回调，股债性价比新高 （240902-240908）》2024-09-10 3、《新质生产力政策追踪（08/31-09/06）》2024-09-09 内容目录 1从风险收益看REITs3 2国内公募REITs发展正当时5 3从基本面看什么REITs更值得关注？8 风险提示9 图表目录 图表1：美国各资产年化波动率(%，2014年至今)3 图表2：美国各资产收益率（2014至今）3 图表3：公募REITs剔除上市首日年化波动率3 图表4：国内各资产年化波动率(%，2021.6.22-2024.9.3)4 图表5：REITs发行规模统计（亿元）5 图表6：公募REITs逐年发行数量5 图表7：公募REITs认购投资者结构6 图表8：公募REITs月换手率（截至2024.9.5）6 图表9：2024年以来公募REITs成交金额以及日均换手率（截至2024.9.5）6 图表10：公募REITsP/FFO估值中位数7 图表11：各资产类别REITs经营数据（万元）8 1从风险收益看REITs 对比美国各类资产的风险收益，从2014年以来表现来看，美国REITs波动率略高于美股以及美国长债；从收益率角度看，REITs收入介于股与债之间。从风险收益比的角度看，美国REITs产品性质其实更类似于股票。 图表1：美国各资产年化波动率(%，2014年至今)图表2：美国各资产收益率（2014至今） 25 20 15 10 5 0 SPDRS&P500 ETF iShares20+FirstTrustVanguardDiv YearTreasuryS&PREITIndexAppreciation 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% SPDRS&P500 ETF iShares20+ Year FirstTrust S&PREIT VanguardDiv Appreciation BondETF Fund IndexETFShrs TreasuryBondETF IndexFund IndexETFShrs 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 回到国内市场，我们将计算当前国内公募REITs产品的整体波动率情况。由于REITs上市首日的涨跌幅限制为30%，之后交易日的涨跌幅限制为10%，且当前国内REITs的上市时间普遍较短，为了便于与股票及债券的长期波动率进行比较，我们在计算波动率时剔除了REITs上市首日的涨跌幅。整体来看，国内公募REITs的波动率平均值为14.21%，显著低于美股REITsETF的21.99%。 图表3：公募REITs剔除上市首日年化波动率 名称 波动率(%) 分类 上市日期 中金普洛斯REIT 18.35 物流仓储 2021-06-21 中航首钢绿能REIT 14.75 生态环保 2021-06-21 浙商沪杭甬REIT 10.15 高速 2021-06-21 平安广州广河REIT 10.85 高速 2021-06-21 华安张江产业园REIT 19.67 产业园 2021-06-21 红土创新盐田港REIT 21.37 物流仓储 2021-06-21 富国首创水务REIT 21.88 生态环保 2021-06-21 东吴苏园产业REIT 16.64 产业园 2021-06-21 博时蛇口产园REIT 20.52 产业园 2021-06-21 华夏越秀高速REIT 14.37 高速 2021-12-14 建信中关村REIT 20.48 产业园 2021-12-17 华夏中国交建REIT 12.42 高速 2022-04-28 国金中国铁建REIT 10.74 高速 2022-07-08 鹏华深圳能源REIT 14.05 能源 2022-07-26 中金厦门安居REIT 12.49 保租房 2022-08-31 华夏北京保障房REIT 13.90 保租房 2022-08-31 红土创新深圳安居REIT 16.09 保租房 2022-08-31 华夏合肥高新REIT 16.70 产业园 2022-10-10 名称 波动率(%) 分类 上市日期 国泰君安临港创新产业园REIT 17.06 产业园 2022-10-13 国泰君安东久新经济REIT 15.58 产业园 2022-10-14 华泰江苏交控REIT 12.44 高速 2022-11-15 中金安徽交控REIT 14.47 高速 2022-11-22 华夏基金华润有巢REIT 15.07 保租房 2022-12-09 华夏和达高科REIT 16.45 产业园 2022-12-27 嘉实京东仓储基础设施REIT 21.03 物流仓储 2023-02-08 中信建投国家电投新能源REIT 10.50 能源 2023-03-29 中航京能光伏REIT 12.38 能源 2023-03-29 中金湖北科投光谷REIT 19.30 产业园 2023-06-30 中金山东高速REIT 12.91 高速 2023-10-27 国泰君安城投宽庭保租房REIT 16.37 保租房 2024-01-12 嘉实物美消费REIT 17.07 消费 2024-03-12 华夏金茂商业REIT 14.16 消费 2024-03-12 华夏华润商业REIT 8.74 消费 2024-03-14 嘉实中国电建清洁能源REIT 14.41 能源 2024-03-28 易方达深高速REIT 7.45 高速 2024-03-29 中金印力消费REIT 9.28 消费 2024-04-30 工银河北高速REIT 5.74 高速 2024-06-28 华夏特变电工新能源REIT 8.27 能源 2024-07-02 华夏深国际REIT 19.27 物流仓储 2024-07-09 中信建投明阳智能新能源REIT 10.65 能源 2024-07-23 华安百联消费REIT 8.48 消费 2024-08-16 华夏首创奥莱REIT 4.24 消费 2024-08-28 平均值 14.21 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 选取中证800ETF以及十年国债ETF作为国内股和债的代表，可以看到中证800ETF近10年的波动率约为15.75%，而十年国债ETF的波动率仅为2.08%。如果将REITs平均值与A股与国债的波动率相比较的话，可以看出REITs的性质依然与股更加接近，但国内REITs的稳定性相较股票而言具备一定优势。 图表4：国内各资产年化波动率(%，2021.6.22-2024.9.3) 年化波动率(%) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 十年国债ETF中证800ETFREITs平均 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 2国内公募REITs发展正当时 截至2024年9月5日，国内公募REITs的发行总数量为45支，发行总规模为1343.27 亿元，平均发行规模为31.87亿元。分资产类型来看，交通基础设施的发行规模处于绝对领先水平，总规模达到544.61亿元，占全部规模的40.54%，园区基础设施与消费基础设施分列二、三位。 图表5：REITs发行规模统计（亿元） 园区基础设施消费基础设施生态环保能源基础设施交通基础设施仓储物流保障性租赁住房 80.56 109.26200.57 198.13 544.61 31.88 178.28 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 从完成配售的时间来看，2024年公募REITs发行热度摆脱2023年低点。截至2024年9月5日，已有14支公募REITs完成配售，创历史新高。从认购投资者结构来看，公募REITs投资主要以战略配售为主，且占比逐年上升。 图表6：公募REITs逐年发行数量 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2021202220232024 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 图表7：公募REITs认购投资者结构 战略配售 网下配售 公众配售 2021年 67.98% 22.90% 9.12% 2022年 68.41% 22.11% 9.48% 2023年 73.58% 18.49% 7.93% 2024年 77.41% 15.82% 6.78% 资料来源：Wind，长城证券产业金融研究院 由于目前国内REITs存量规模较小且有大量新发，因此以换手率作为REITs二级市场成交热度指标更为合适。在经历了上市初期的高换手率之后，当前公募REITs的月换手率基本呈现以15%为中枢震荡的态势。 图表8：公募REITs月换手率（截至2024.9.5） 区间换手率(%) 60 50 40 30 20 10 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2