收入保持增长，盈利能力有待企稳

碧桂园服务发布 2024 年中期业绩公告；公司 2024 年上半年实现主营业务收入 210.46亿，同比+1.5%，归母净利润 14.40 亿，同比-38.7%；归母核心净利润 18.40 亿，同比-31.7%。 营业收入实现增长，盈利能力有所承压 2024 年上半年公司实现主营业务收入 210.46 亿，同比+1.5%，主要系占集团总收入 60. 6%的物业管理服务业务同比+4.6%至 127.52 亿；社区增值服务占比全公司收入为 9.5%，实现了 6.0%的同比正增长，实现 19.98 亿的收入；非业主增值服务业务同比-63.4%至3.56 亿，‘三供一业’业务实现同比+30.6%至 24.67 亿;城市服务业务收入同比下降9.4%至 21.70 亿；商业运营服务同比下降至 37.9%至 3.32 亿。公司核心基本盘物业管理服务保持稳定，‘三供一业’业务板块增长迅速，整体营收稳中求进。 2024 年上半年公司综合毛利率较去年同期下降 3.7 个百分点至 21.2%，细分板块看，物业管理服务毛利率同比下降 3.1 个百分点至 22.9%，社区增值服务毛利率同比下降9.7%个百分点至 39.0%，非业主增值服务毛利率同比下降 19.7 个百分点至-6.5%，‘三供一业’毛利同比上升 2.5 个百分点至 9.7%，城市服务业务毛利率同比下降 5.1 个百分点至 16.0%，商业运营服务业务毛利率同比下降 7.4 个百分点至 31.0%。物业管理各项业务毛利率出现下降。这里面既与公司主动加强品质服务成本上升，调整收入确认方式有关，也有行业竞争激烈，新增项目利润率下降的原因。 增值业务结构调整，探索线下高频服务模式 2024 年上半年公司社区增值服务收入同比+6.0%至 19.98 亿，占公司整体收入比重为9.5%（2023 年同期为 9.1%）；非业主增值服务收入同比-63.4%至 3.56 亿，占公司整体收入比重为 1.7%（2023 年同期为 4.7%），社区增值服务占比进一步提高。同时，社区充电服务发展迅速，截至 2024 年 6 月末，「智享楼下充电」服务已覆盖全国 230 个城市，累计运营近 30 万充电插座，为超过 200 万用户提供充电服务。 投资建议：公司 2024 年上半年收入保持增长但毛利率有所下行，经营现金流和应收账款情况不及去年同期。考虑到当前房地产行业尚在调整期，物业行业竞争未见缓和，公司资产负债表和毛利率有待进一步优化提升，我们调整公司 2024-2026 年 EPS 预测至 0.41、0.49、0.55 元/股（前值 0.58、0.67、0.73 元/股），下调至“增持”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、收并购项目存进一步资产减值预期、未来物业费收缴率低于预期。 图表：盈利预测表