短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化

房地产 证券研究报告 2024年09月08日 短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化 行业追踪（2024.8.31-2024.9.6） 伴随2024年地产中报披露结束，我们认为市场短期或重新回归“政策博弈”及“基本面交易”双线交易轨道： 1）政策端：短期聚焦降息、存量房贷利率调整及收储等对板块的情绪性催化。住建部主管媒体中国房地产报9月7日发布社评文章称“对于存量房贷利率的下调，从2022年10份开始，基于房地产形势和市场调研，我们持续发出调整的呼吁，时至今日，我们依然认为，非常时期，当用非常之策，改变市场预期，我们就能用时间换空间，早日走出需求不足的局面。”我们认为，参考历史上2008年房贷利率申请七折优惠利率的举措， 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 现阶段存量房贷利率下调存在可能。若未来伴随存量利率下调，推行不同金融机构间“转 按揭”，我们预计将加速落实贷款利率下调，更快遏制“提前还贷”现象发生，促进居民消费动力回升。银行端，除1）净息差压力外，2）转按揭可能造成的银行间竞争加剧或影响银行业利润，3）房价下滑涉及的贷款价值重估等因素，或均对存量房贷利率下调幅度及转按揭推行与否及其具体形式产生影响。从行业受益逻辑看，利好居民现金流及改 善型需求的购房信心和能力更趋稳定，但整体来看，链条传导至价格端及开发商环节的节奏或较慢，需求改善及基本面反转仍较倚赖宏观经济改善及房价企稳。但从交易角度，不排除短期受到如降息、存量房贷利率下调等潜在政策利好空间影响，板块政策博弈行情机会提升。 2）基本面：短期关注未来两月一定基数压力下的新房需求韧性。根据克而瑞监测数据， 2024年8月，TOP100房企实现销售操盘金额2512亿元，环比-10%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平；同比-26.8%，较7月进一步扩大7.1pct。1-8月百强房企实现销售操盘金额23821亿元，同比-36.5%，降幅收窄1pct。重点30城8月新房供应、成交环比分别-4%、-12%，同比分别-38%、-22%，显著不及二季度月均。8 行业走势图 房地产沪深300 -4% -10% -16% -22% -28% -34% -402%023-092024-012024-05 资料来源：聚源数据 月成交同比跌幅较上月扩大9pct，前8月成交累计同比-34%，降幅较上月收窄1.24pct。 我们认为，8月基本面表现略低于预期（22、23年8月百强房企操盘额环比均基本持平）， 除需求整体较低迷外，或主要因6、7月存在“517”政策带来的需求脉冲效应，8月起 政策影响渐退。展望9-10月，因23年8月后存在“认房不认贷”等较强政策推动，而今年政策已前置释放，基本面或再度面临一定同比基数压力。但我们认为，得益于过往政策累计效应、叠加增量端诸如降息等“降成本”举措预期仍存，行业销售降速收窄、 绝对值环比趋稳的态势或能延续。从交易角度，我们认为悲观预期已在板块估值中较为充分体现，顺周期地产股弹性空间较大，建议逢低关注。 8月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交194万平，月度同比-27.92%，相较上月改善3.18pct；累计库存11988万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交144万平，月度同比-1.30%，相较上月下降5.12pct。8月26日-9月1日，土地市场成交建面3149万平，滚动12周同比-4.8%；成交总额645亿元，滚动12周同比-39.8%；全国平均溢价率3.62%，滚动12周同比-0.66pct。 本周申万房地产指数-2.38%，较上周下跌4.93pct，涨幅排名16/31，领先沪深300指数0.33pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.73%，较上周下降5.83pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数1.30pct；克而瑞内房股领先指数为-3.39%，较上周下跌9.50pct。 投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非 国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 相关报告 1《房地产-行业研究周报:亏损加剧， 负债收缩——地产开发24年中报综述》 2024-09-02 2《房地产-行业研究周报:住建部明晰改革重点，房屋养老金试点启动》2024-08-25 3《房地产-行业投资策略:房地产行业 2024中期策略：破困局，谋变局》 2024-08-18 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化3 2.成交概览5 2.1.新房市场5 2.1.1.新房成交情况5 2.2.二手房市场6 2.3.土地市场7 3.本周融资动态9 4.行业与个股情况10 4.1.行业涨跌与估值情况10 4.1.1.A股市场10 4.1.2.H股市场12 5.重要公告概览14 6.风险提示14 1.本周观点：短期聚焦“金九银十”需求韧性及政策情绪催化 伴随2024年地产中报披露结束，我们认为市场短期或重新回归“政策博弈”及“基本面交易”双线交易轨道： 1）政策端：短期聚焦降息、存量房贷利率调整及收储等对板块的情绪性催化。住建部主管媒体中国房地产报9月7日发布社评文章称“对于存量房贷利率的下调，从2022年10份开始，基于房地产形势和市场调研，我们持续发出调整的呼吁，时至今日，我们依然认为，非常时期，当用非常之策，改变市场预期，我们就能用时间换空间，早日走出需求不足的局面。” 我们认为，参考历史上2008年房贷利率申请七折优惠利率的举措，现阶段存量房贷利率下调存在可能。若未来伴随存量利率下调，推行不同金融机构间“转按揭”，我们预计将 加速落实贷款利率下调，更快遏制“提前还贷”现象发生，促进居民消费动力回升。银行端，除1）净息差压力外，2）转按揭可能造成的银行间竞争加剧或影响银行业利润，3）房价下滑涉及的贷款价值重估等因素，或均对存量房贷利率下调幅度及转按揭推行与否及 其具体形式产生影响。从行业受益逻辑看，利好居民现金流及改善型需求的购房信心和能 力更趋稳定，但整体来看，链条传导至价格端及开发商环节的节奏或较慢，需求改善及基本面反转仍较倚赖宏观经济改善及房价企稳。但从交易角度，不排除短期受到如降息、存量房贷利率下调等潜在政策利好空间影响，板块政策博弈行情机会提升。 2）基本面：短期关注未来两月一定基数压力下的新房需求韧性。根据克而瑞监测数据， 2024年8月，TOP100房企实现销售操盘金额2512亿元，环比-10%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平；同比-26.8%，较7月进一步扩大7.1pct。1-8月百强房企实现销售操盘金额23821亿元，同比-36.5%，降幅收窄1pct。重点30城8月新房供应、成交环比分别-4%、-12%，同比分别-38%、-22%，显著不及二季度月均。8月成交同比跌幅较上月扩大9pct，前8月成交累计同比-34%，降幅较上月收窄1.24pct。 我们认为，8月基本面表现略低于预期（22、23年8月百强房企操盘额环比均基本持平），除需求整体较低迷外，或主要因6、7月存在“517”政策带来的需求脉冲效应，8月起政 策影响渐退。展望9-10月，因23年8月后存在“认房不认贷”等较强政策推动，而今年政策已前置释放，基本面或再度面临一定同比基数压力。但我们认为，得益于过往政策累计效应、叠加增量端诸如降息等“降成本”举措预期仍存，行业销售降速收窄、绝对值环比趋稳的态势或能延续。从交易角度，我们认为悲观预期已在板块估值中较为充分体现，顺周期地产股弹性空间较大，建议逢低关注。 近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 股票代码公司简称 最新日股价最新日市值月初至今年初至今 EPS（元） PE（TTM） 业绩增速 表1：A股重点标的估值与盈利预测 （元） （亿元） 涨跌幅 涨跌幅 2021A 2022A 2023A 2024E 2020A 2021A 2022A 2023A 2024E 2021A 2022A 2023A 2024E A股 000002.SZ 万科A 6.47 772 -1.8% -38.1% 1.9 1.9 1.7 -0.1 8.2 6.0 9.2 3.8 -86.6 -45.7% 0.4% -9.2% -104.3% 600048.SH 保利发展 7.69 921 -1.3% -18.4% 2.3 1.5 1.7 1.0 6.7 6.4 6.7 4.6 7.6 -5.4% -33.0% 9.4% -39.9% 001979.SZ 招商蛇口 8.93 809 -1.1% -3.0% 1.1 0.5 0.7 0.7 8.0 6.4 14.0 12.4 12.0 -15.3% -58.9% 53.1% 3.6% 601155.SH 新城控股 10.35 233 -1.2% -9.3% 5.6 0.6 1.7 0.5 5.8 4.0 4.6 5.9 20.3 -17.4% -88.9% 181.7% -70.7% 600383.SH 金地集团 3.62 163 -6.2% -16.5% 2.1 1.4 1.1 -0.1 6.3 6.7 4.9 3.4 -24.7 -9.5% -35.1% -20.9% -113.7% 600325.SH 华发股份 5.47 151 -3.4% -19.7% 1.2 0.9 1.0 0.7 4.7 4.0 5.9 5.4 8.0 10.1% -19.3% 7.5% -31.7% 002244.SZ 滨江集团 8.11 252 -2.2% 12.8% 1.0 1.2 1.4 0.9 8.6 5.2 7.3 5.9 9.0 30.1% 23.6% 14.0% -34.5% 001914.SZ 招商积余 8.58 91 -1.5% -26.9% 0.5 0.6 0.7 0.8 48.0 43.8 27.0 11.8 10.8 17.9% 15.7% 29.7% 9.2% 600266.SH 城建发展 4.18 90 -2.1% -1