物业24H1业绩总结：业绩稳健分红提升，把握底部配置机遇

核心观点 利润表：收入增速趋缓，归母净利延续下滑，央国企表现突出。2024上半年60家上市物企：①营收总额1448.6 亿元，同比+6.1%，较23H1的8.9%有所放缓。其中民企且未展期物企+14.1%；央国企物企+12.2%；独立物企+12.0%；混合所有制物企+10.0%；民企且已展期物企+0.1%。②归母净利润总额87.5亿元，同比-29.1%，延续22年以来的下滑趋势。其中央国企物企+19.5%；民企且未展期物企+4.8%；混合所有制物企-9.7%；独立物企-29.4%；民企且已展期物企-91.3%。③整体毛利率为20.7%，同比-1.4pct，毛利率持续下降。其中民企且未展期物企26.5%；央国企物企21.8%；民企且已展期物企21.0%；混合所有制物企毛利率15.5%；独立物企13.9%。④整体销管费用率为7.9%，同比 -0.4pct，销管费用率持续压降。其中央国企物企5.4%；独立物企6.7%；混合所有制物企7.8%；民企且未展期物企7.9%；民企且已展期物企8.9%。 资产负债表：应收持续上升，现金仍然充裕。2024上半年60家上市物企：①贸易应收账款周转天数118天，较 23年底增加14天。应收账款周转天数的拉长仍是行业共性问题，其中央国企物企79天；混合所有制物企91天；独 立物企98天；民企且未展期物企102天；民企且已展期物企160天。②净现金总额993亿元，同比-2.1%，物企现金仍然充裕，不改“现金奶牛”的属性，为分红奠定基础。 业务结构：基础物管稳定业绩，央国企各业务表现更优。2024上半年36家上市物企各业务收入：①物管服务同 比+10.1%。其中央国企物企+17.1%；混合所有制物企+14.9%；民企且未展期物企+7.4%；民企且已展期物企+5.3%。②非业主增值服务同比-19.8%。其中央国企物企-7.2%；民企且未展期物企-10.9%；混合所有制物企-17.4%；民企且已展期物企-43.0%。③社区增值服务同比-2.8%,首次陷入负增长。其中央国企物企+10.5%；混合所有制物企-0.6%；民企且已展期物企-4.9%；民企且未展期物企-19.7%。从收入结构来看，物管服务收入占比升至69.5%，进一步夯实业绩压舱石地位；非业主增值连续两年大幅下滑后收入占比降至6.7%；社区增值近五年在维持12%-16%区间。 分红+回购共同提升股东回报，物业股红利属性凸显。2024上半年60家上市物企：①分红提升。从物企数量看， 共有15家进行中期分红，同比净增4家。从分红总额看，2024上半年，15家物企分红总额约30.5亿元，同比+81.5%。 ②持续回购。2024年以来更多物企加入回购队伍，如越秀服务等。今年1-8月金科服务回购力度最大，回购比例超4%。③物业股较高的股息率提供安全垫。当前物业股作为红利资产的属性开始显现，多数物企的股息率均在3%以上，投资性价比逐渐凸显。 投资建议 从业绩稳定角度看：在宏观环境不确定及地产持续筑底的背景下，部分物企仍能保持营收利润持续增长、毛利率稳定、销管费用率不断压降、应收账款控制得当、低负债率、现金充裕等优秀特质，业绩层面已持续得到验证。从分红回购角度看：部分物企持续稳定的分红回购既能证明公司财务稳健、现金流充足、业务发展良好，从而打消资本市场的顾虑，又能强化股东回报，提振市场信心。我们认为部分物企持续夯实基本盘、增强业务独立性、开拓新的业绩增长点，凭借扎实的经营质量，展现出穿越周期的强大韧性，当前物业股已回落至底部区间，投资性价比凸显。推荐 金科服务、华润万象生活、滨江服务、越秀服务、建发物业。 风险提示 关联房企销售不及预期；物企外拓不及预期；社区增值服务落地不及预期；金融资产及商誉减值风险。 内容目录 样本说明4 一、利润表：收入增速趋缓，归母净利延续下滑，央国企表现突出4 1.1、整体收入增速持续放缓，民企且未展期物企增速最高4 1.2、归母净利润持续下滑，央国企盈利能力更有保障5 1.3、整体毛利率延续下滑态势，央国企毛利率趋势稳定6 1.4、降本增效管控费用，销管费用率持续下滑7 二、资产负债表：应收持续上升，现金仍然充裕8 2.1、应收账款周转天数拉长仍是行业共性问题8 2.2、净现金规模仍然充裕9 三、业务结构：基础物管稳定业绩，央国企各业务表现更优10 3.1、基础物管收入正增长、占比上升，进一步体现压舱石属性11 3.2、央国企物企各项业务表现均优于同行11 四、回购+分红共同提升股东回报，物业股红利属性凸显12 4.1、物企进行中期分红的意愿提升12 4.2、物企持续开展回购14 4.3、股息率提供安全垫，投资性价比凸显14 五、投资建议15 六、风险提示16 图表目录 图表1：物业指数与地产指数的走势基本一致4 图表2：本文各类表述所对应的上市物企明细4 图表3：1H24上市物企营收总额同比+6.1%5 图表4：各类样本物企的营收同比走势5 图表5：1H24上市物企营收TOP205 图表6：1H24上市物企归母净利润总额同比-29.1%6 图表7：各类样本物企的归母净利润同比走势6 图表8：1H24上市物企归母净利润TOP206 图表9：1H24上市物企毛利率同比下降1.4pct7 图表10：各类样本物企的毛利率走势7 图表11：1H24上市物企毛利率TOP207 图表12：1H24上市物企销管费用率同比下降0.4pct8 图表13：各类样本物企的销管费用率走势8 图表14：1H24上市物企销管费用率最低的20名8 图表15：1H24上市物企应收账款周转天数持续走高9 图表16：各类样本物企的贸易应收账款周转天数走势9 图表17：1H24上市物企贸易应收账款周转天数最短的20名9 图表18：2024年上市物企净现金总额同比-2.1%10 图表19：各类样本物企的净现金同比走势10 图表20：1H24上市物企净现金TOP2010 图表21：持续披露业务收入数据的36家上市物企明细及分类11 图表22：36家物企各业务收入的同比走势11 图表23：36家物企各业务收入的占比走势11 图表24：各类物企的物管服务收入同比12 图表25：各类物企的社区增值服务收入同比12 图表26：各类物企的非业主增值服务收入同比12 图表27：各类物企的其他业务收入同比12 图表28：1H24上市物企分红总额同比+81.5%13 图表29：1H24上市物企的中期分红总额13 图表30：1H24上市物企的中期分红比例14 图表31：2024年1-8月上市物企的回购情况14 图表32：当前物业股的股息率TOP3015 图表33：港股物业股PE-TTM16 图表34：覆盖公司估值情况16 样本说明 自2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整期，房企的经营状况在一定程度上能够影响其关联的上市物企的业绩及股价表现。在资本市场上，物业指数与地产指数的走势基本保持一致。 图表1：物业指数与地产指数的走势基本一致 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 申万房地产指数（左）恒生物业服务及管理指数（右） 来源：wind，国金证券研究所 由于关联房企能够对物企产生较大的影响，因此本文在整体分析物业行业的业绩表现之外，还根据其关联房企的股东背景及经营情况，将上市物企分成了央国企物企、民企且未展期物企、民企且已展期物企、混合所有制物企、独立物企共五类进行对比分析。本文中出现的各类表述所对应的物业公司明细如下表所述。 图表2：本文各类表述所对应的上市物企明细 来源：wind，国金证券研究所注：仅选取连续披露数据的上市物企；类型仅根据上市物企其关联房企的股东背景及经营情况划分，与物企自身的股东背景及经营 情况无关 一、利润表：收入增速趋缓，归母净利延续下滑，央国企表现突出 1.1、整体收入增速持续放缓，民企且未展期物企增速最高 2024年上半年，60家上市物企营收总额1448.6亿元，同比+6.1%，较2023年上半年 8.9%的增速有所放缓。主要原因有：①行业经过几年的高速发展，收入基数越来越大；②行业由规模导向转为效益导向，部分物企进行业务聚焦和区域聚焦，主动批量退盘，逐步 收缩或退出增收不增利甚至亏损的业务（特别是社区增值服务中的某些业务板块）；③受地产影响，非业主增值服务收入及新增在管面积普遍下降；④收并购市场低迷。 从各类样本物企的营收同比增速来看，2024年上半年央国企物企为+12.2%，独立物企为+12.0%，民企且未展期物企为+14.1%（滨江服务及新希望服务增速较快），混合所有制物企为+10.0%，民企且已展期物企为+0.1%（雅生活服务、世茂服务、金科服务收入同比下滑）。上半年各类型物企的营收增速大多有所下滑，且物企的营收仍受到关联地产的影响，关联地产的经营越稳健，则物企的收入增速下降幅度越小。 60家上市物企中，2024年上半年营收最高的三家分别是碧桂园服务、万物云、绿城服务，营收分别为210亿元、176亿元、91亿元，同比分别+1.5%、+9.6%和+10.6%。物企间营收规模的差距较为明显。 图表3：1H24上市物企营收总额同比+6.1%图表4：各类样本物企的营收同比走势 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 201920202021202220231H231H24 201920202021202220231H231H24独立物企混合 民企且未展期物企民企且已展期物企 收入（亿元，左）同比（右）央国企物企 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：1H24上市物企营收TOP20 250 200 150 100 50 0 1H24营收（亿元人民币） 来源：wind，国金证券研究所 1.2、归母净利润持续下滑，央国企盈利能力更有保障 2024年上半年，60家上市物企归母净利润总额87.5亿元，同比-29.1%，归母净利润大幅下滑，主要因为：①外部受到宏观经济波动及地产行业下行影响，收缴率有所下滑，高毛利的增值服务进展趋缓；内部员工成本支出相对刚性，因此多数物企的综合毛利率持续下滑。②受甲方付款账期不断延长的拖累，物企对应收账款、应收票据等金融资产持续计提减值。③受此前高溢价并购兑现不及预期的拖累，商誉持续减值。 从各类样本物企的归母净利润同比增速来看，2024年上半年央国企物企为+19.5%，民企且未展期物企为+4.8%，民企且已展期物企为-91.3%（受雅生活服务、金科服务、融创服务由盈转亏影响），独立物企为-29.4%（受南都物业大幅下降拖累），混合所有制物企为-9.7%（受万物云下降影响）。央国企物企和其他物企之间的利润分化程度较收入分化更为显著，主要因为在毛利率下滑和应收账款&商誉减值方面存在差距。 60家上市物企中，2024年上半年归母净利润最高的三家分别是华润万象生活、碧桂园服务、保利物业，归母净利润分别为19亿元、14亿元、8亿元，同比分别+36.0%、-38.7%和+10.8%。物企间归母净利润的差距同样明显，且受到毛利率、减值、期间费用率等多重因素影响，营收较高的物企可能归母净利润并不高。 图表6：1H24上市物企归母净利润总额同比-29.1%图表7：各类样本物企的归母净利润同比走势 300 250 200 150 100 50 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 201920202021202220231H231H24 独立物企混合 201920202021202220231H231H24 归母净利润（亿元，左）同比（右） -150%民企且