嘉里建设二零二四年中期报告

目录 2财务摘要 3主席报告 5管理层讨论及分析 5业务回顾 17资本资源及流动资金 19财务资料 19独立核数师审阅报告 20简明综合中期收益表 21简明综合中期全面收益表 22简明综合中期财务状况表 24简明综合中期现金流动表 26简明综合中期权益变动表 28简明综合中期财务报表附注 45企业管治及其他资料 58股东参考资料 60公司资料 扫描并下载本报告： 二零二四年上半年百万港元 二零二三年上半年百万港元 百分比变动 收入 5,040 5,472 -8% 物业销售 1,792 2,123 -16% 物业租赁及其他 2,426 2,498 -3% 酒店营运 822 851 -3% 基础溢利(1) 1,403 1,739 -19% 股东应占溢利 788 1,739 -55% 财务资料 二零二四年上半年港元 二零二三年 上半年百分比变动 港元 每股盈利 0.54 1.20-55% 调整后的每股盈利(2) 0.97 1.20-19% 中期股息每股 0.40 0.40维持 备注： (1)基础溢利指股东应占溢利，不计入二零二四年上半年就本集团于古洞北新发展区持有的若干土地作出的一次性拨备以及投资物业的非现金公允价值变动。 (2)根据基础溢利计算。 致各位股东： 我谨代表嘉里建设有限公司欣然公布二零二四年中期业绩。上半年，我们在香港和中国内地城市的主要市场均见房地产行业面对持续的严峻挑战。香港方面，政府于二零二四年二月下旬撤销房地产收紧措施，市场对此反应正面，住宅成交量由二零二四年首两个月的约5,800宗大幅增加至二零二四年三月至四月超过12,500宗(1)。然而，整体营商及消费者信心持续疲软，加上利率高企，导致住宅成交由二零二四年五月起显着放缓，二零二四年五月至六月共录得约9,400宗成交(1)。 内地方面，尽管国家和地方政府自二零二二年下半年起，相继撤销多项房地产收紧措施，且中国人民银行大幅放宽财务相关限制(2)，但住宅购买信心仍普遍疲弱。二零二四年上半年，全国房价指数按年下降3%(3)。有趣的是，人民币银行存款由二零二三年年底的284万亿元人民币上升4%至二零二四年六月底的296万亿元人民币(2)，这相当于较二零二一年六月底的227万亿元人民币增长30%(2)，其时内地经济情绪正处于多年高位。此现象反映内地面前的挑战更多源于缺乏信心，而非流动性问题。 纵然如此，本集团仍于期内录得满意业绩。我们优质的发展物业销售情况颇为理想，以当地货币计算，办公室及零售物业组合带来稳定的租金收入。与此同时，酒店业务于去年大幅复苏后表现平稳。 财务表现及股息 本集团录得股东应占溢利7.88亿港元（二零二三年上半年：17.39亿港元），按年减少55%。撇除二零二四年上半年就本集团于古洞北新发展区持有的若干土地作出的一次性拨备以及投资物业的非现金公允价值变动，基础溢利按年减少19%至14.03亿港元（二零二三年上半年：17.39亿港元），主要归因于发展物业的合约销售与收入确认之间的时间差距，导致确认收入减少。二零二四年上半年的每股盈利为0.54港元（二零二三年上半年：每股1.20港元），而根据基础溢利计算调整后每股盈利为0.97港元 （二零二三年上半年：每股1.20港元）。 董事会宣派截至二零二四年六月三十日止六个月之中期股息每股0.40港元（二零二三年上半年：每股0.40港元）。 业务表现稳健 二零二四年上半年的合约销售总额为70.44亿港元（二零二三年上半年：81.70亿港元）。合约销售下降乃由于内地的合约销售减少，减幅部分被香港合约销售带来的较高贡献所抵销。 本集团录得总收入50.40亿港元（二零二三年上半年：54.72亿港元），按年减少8%，主要由于发展物业的确认销售减少至17.92亿港元（二零二三年上半年：21.23亿港元）。 投资物业（不计入酒店业务）的租金收入减少3%至24.26亿港元（二零二三年上半年：24.98亿港元），若以当地货币计算，租金收入大致与去年同期相若。酒店业务表现于去年大幅复苏后回复正常，录得收入8.22亿港元（二零二三年上半年：8.51亿港元），按年减少3%，若以当地货币计算，收入与去年同期比较保持稳定。 备注： (1)资料来源：香港特别行政区土地注册处 (2)资料来源：中国人民银行 (3)资料来源：中华人民共和国国家统计局 可持续发展 我很高兴宣布，我们的MSCI明晟ESG评级从“A”提升至“AA”，并且首次获纳入标普全球《可持续发展年鉴（中国版）2024》。此等成就反映我们持续在环境、社会及管治领域树立更高的标准，特别在可持续建筑、健康、持份者参与及社区投资等方面的努力。我们非常荣幸获得认可，并将继续力求进步。 展望 鉴于持续疲软的营商和消费者情绪、不利的供求状况以及香港高利率环境，我们预期香港和内地对住宅物业的整体需求将持续疲弱。然而，我们在过去六个季度中观察到一个趋势：来自内地的高净值人士、专业人士及家庭纷纷移居香港，其中大多数是通过“高端人才通行证”计划来港(4)。此等人士和家庭代表了一股强大的购买力，而优质、地理位置优越且随时可入住的住宅尤受青睐。他们大多被香港世界一流的教育和医疗服务，以及国际化的生活方式和有利的税收制度所吸引。 我们对核心市场的长期前景仍然乐观，并将继续提升我们为客户提供的价值和服务。然而，我们本着审慎的方针，将以财务纪律和及时交付在建项目为优先。 于二零二四年七月三十一日，区庆麟先生辞任本公司副行政总裁及执行董事之职务。我们感谢区先生对本集团的贡献。最后，我谨衷心感谢同事们及各董事面临重重挑战下仍秉持专业精神，坚定不移地追求卓越。 郭孔华 主席 香港，二零二四年八月二十一日 备注： (4)资料来源：香港特别行政区入境事务处 管理层讨论及分析 业务回顾 主要财务摘要 本集团发展物业的合并收入按年减少59%至23.25亿港元（二零二三年上半年：57.24亿港元），主要归因于发展物业的合约销售与收入确认之间的短期时间差距。投资物业及酒店的合并收入按年微跌3%至37.14亿港元（二零二三年上半年：38.19亿港元），但以当地货币计算则仍保持稳定。本集团的合约销售额为70.44亿港元（二零二三年上半年：81.70亿港元），按年下跌14%，其中内地的合约销售减少，部分被香港合约销售改善所抵销。 于二零二四年六月三十日，本集团的负债比率（借贷净额除以总权益）于完成支付上海黄浦项目的最后一期土地款项后上升至40.9%（二零二三年十二月三十一日：34.1%）。本集团将继续执行其去杠杆计划及审慎财务管理，以将负债比率维持于合理水平。 内地及香港发展物业的合并收入 二零二四年 上半年百万港元 二零二三年 上半年百万港元 百分比变动呈报货币 基准 百分比变动相同汇率 基准 发展物业 内地 884 186 375% 395% 香港 1,441 5,538 -74% -74% 总计 2,325 5,724 -59% -59% 内地及香港投资物业及酒店的合并收入 二零二四年 上半年百万港元 二零二三年 上半年百万港元 百分比变动呈报货币 基准 百分比变动相同汇率 基准 投资物业及酒店 内地租赁物业 2,053 2,086 -2% 3% 香港租赁物业 596 640 -7% -7% 酒店营运 1,065 1,093 -3% 2% 总计 3,714 3,819 -3% 1% 备注：合并收入包括来自本公司、其附属公司以及应占联营公司及合营公司在内地及香港的收入。 内地及香港合约销售额 二零二四年 上半年百万港元 二零二三年上半年 百万港元百分比变动 二零二四年 上半年占总额百分比 二零二三年 上半年占总额百分比 发展物业内地香港 1,2045,840 6,595-82%1,575271% 17%83% 81%19% 总计 7,044 8,170-14% 100% 100% 本集团负债比率 于二零二四年六月三十日 于二零二三年 十二月三十一日变动 负债比率（借贷净额除以总权益） 40.9% 34.1%6.8百分点 稳踞内地及香港市场 土地储备策略 本集团在香港及内地主要城市（包括北京、杭州、上海、深圳及沈阳）拥有多元化的发展物业及投资物业的土地储备。 本集团按照其土地储备策略，主要于内地创建优质综合用途项目组合，涵盖办公室、零售、酒店及出租公寓，同时在内地及香港营运一系列发展物业，以建构平衡的推售管道。本集团拥有强健的土地储备，可于未来带动增长，并锐意维持严谨及审慎的土地储备策略，以支持长期可持续增长。 物业组合之组成 于二零二四年六月三十日，本集团于内地、香港及海外所持物业组合之楼面面积合共5,130万平方呎（二零二三年十二月三十一日：5,090万平方呎）。 于内地的发展中物业共1,960万平方呎，其中约510万平方呎为上海黄浦区的综合发展项目，涵盖住宅、办公室、零售及酒店部分，为本集团一项重要的战略发展，项目中的发展物业将在中期带来可观的销售收入，同时有助本集团逐步增加经常性租金收入，以壮大于上海市市中心的投资物业组合。本集团物业组合之应占楼面面积摘要如下： 于二零二四年六月三十日： 本集团物业组合之应占楼面面积 内地 香港 海外 于二零二四年六月三十日 总计 于二零二三年十二月三十一日 总计 （千平方呎） 发展中物业 19,601 1,765 4,747 26,113 26,256 投资物业 10,825 3,073 1,873 15,771 15,765 酒店物业 4,652 38 504 5,194 5,009 持有作出售用途物业 3,770 432 1 4,203 3,874 总楼面面积 38,848 5,308 7,125 51,281 50,904 发展物业管道 本集团在发展中物业组合的基础上，构建强健的发展物业推售管道，足以满足未来五年及其后销售所需。于二零二四年六月三十日，内地及香港待售发展物业的应占楼面面积为1,010万平方呎。 同时，本集团在内地的发展物业储备充足，将带来应占楼面面积合共850万平方呎。本集团在内地的所有发展物业，均属主要城市核心地区的大型综合发展社区规划一部分，并享有便捷的交通网络。发展物业将被规划为优质尊尚住宅，而项目的商业部分则能提供民生设施，如购物中心及匠心设计的公共空间，提升项目的吸引力。 在香港，本集团持有优质项目土地储备，应占楼面面积约160万平方呎，使本集团能够创建平衡的发展物业推售管道，涵盖高端、中端市场，以至大众市场等多元化产品组合。 本集团应占发展物业落成时间表 目标落成期 地点 区份 权益 应占楼面面积 （千平方呎） 二零二四年 杭州 内地 100% 1,007 二零二四年 深圳前海（一期） 内地 100% 186 二零二四年起 沈阳 内地 60% 1,633 二零二五年 黄竹坑 香港 50% 319 二零二五年 元朗 香港 90% 254 二零二五年 上海浦东 内地 40% 205 二零二五年 天津 内地 49% 147 二零二五年 深圳前海（三期） 内地 70% 42 二零二五年起 武汉 内地 100% 2,613 二零二六年 将军澳 香港 25% 387 二零二六年起 秦皇岛 内地 60% 1,348 二零二七年起 上海黄浦 内地 100% 1,319 二零二八年 土瓜湾 香港 100% 370 二零二九年 荃湾 香港 100% 31410,144 内地总计 8,500 香港总计 1,644 本集团总计 10,144 投资物业及酒店管道 于二零二四年六月三十日，本集团旗下主要投资物业及酒店组合应占楼面面积合共1,860万平方呎，包括香港和内地的办公室、零售、公寓、酒店及货仓资产。在香港和内地的投资物业及酒店组合中，内地占83%，香港则占17%，分别为本集团贡献1,550万平方呎及310万平方呎之应占楼面面积。其组成如下： 本集团于香港和内地的投资物业及酒店组合（应占楼面面积）* 于二零二