嘉里建设二零二二年中期报告

采用环保纸印刷 目录 2管理层讨论及分析 2业绩总览 3业务回顾 20财务回顾 21中期财务报表 21简明综合中期收益表 22简明综合中期全面收益表 23简明综合中期财务状况表 25简明综合中期现金流动表 27简明综合中期权益变动表 29简明综合中期财务报表附注 45企业管治及其他资料 53股东参考资料 55公司资料及财务资料时间表 扫描并下载本报告： 管理层讨论及分析 业绩总览 截至二零二二年六月三十日止六个月之业绩重点 •嘉里建设有限公司（“本公司”）连同其附属公司（统称“本集团”）录得综合收入46.4亿港元，按年减少27%。未计入投资物业公允价值变动之基础溢利为27.9亿港元，按年上升18%；本公司股东应占溢利则为27.5亿港元，按年下跌27%。 •本集团物业销售录得77.2亿港元，包括以总代价46.2亿港元出售两个货仓，以及在香港及内地录得之合约销售31亿港元，占二零二二年全年销售目标之44%。其中香港录得合约销售23亿港元，占香港全年销售目标之57%；内地则录得 8亿港元，占内地全年销售目标的27%。 •本集团物业租赁收入为25亿港元，与去年同期比较下降6%。香港投资物业录得6.19亿港元，内地则录得18.8亿港元，两者与去年同期比较均下跌6%，主要由于向租户提供一次性租金宽减所致。香港及内地分别占本集团租赁总收入的25%及75%。 •本集团毛利率为55%（二零二一年上半年：57%）。物业销售业务录得毛利率36%（二零二一年上半年：46%），与去年同期比较下跌10%，主要归因于产品组合变化。物业租赁业务则录得毛利率76%（二零二一年上半年：77%），与去年同期比较下降1%。 •每股盈利为1.89港元，与二零二一年上半年比较减少27%。 •本集团投资物业组合估值（以公允价值计算）录得0.46亿港元之公允价值（已扣除递延税项）减幅（二零二一年上半年：增加 14.1亿港元）。 •于二零二二年六月三十日，本集团可动用资金共367.4亿港元，包括现金及银行存款169.5亿港元（二零二一年十二月三十一日：174.4亿港元）及未动用之银行贷款信贷额197.9亿港元（二零二一年十二月三十一日：348.7亿港元）。出现减 幅主要由于二零二二年一月收购上海黄浦区四幅地块动用资金所致。相邻地块的招标结果尚未公布，将以上海市黄浦区规划和自然资源局后续土地使用权出让安排及公告为准。 •继二零二二年一月在上海黄浦区购地后，于二零二二年六月三十日之负债比率增加1,860基点至35.8%（二零二一年十二月三十一日：17.2%）。 •截至二零二二年六月三十日，本集团出售两个位于香港的货仓录得一次性收益8.77亿港元。诚如二零二二年六月八日之相关公告所披露，总代价46.2亿港元当中，包括出售本公司持有柴湾货仓之附属公司的代价22.9亿港元，以及持有沙田货仓之附属公司的代价23.3亿港元。出售所得款项将由本集团用以巩固其资产负债表及作营运用途。 •本公司董事会（“董事会”）宣派截至二零二二年六月三十日止六个月之中期股息每股0.4港元（二零二一年上半年：每股 0.4港元）。 管理层讨论及分析 业务回顾 投资物业估值 于二零二二年六月三十日，本集团投资物业组合估值（以公允价值计算）录得0.46亿港元之公允价值（已扣除递延税项）减幅，二零二一年同期则增加14.1亿港元。 估值变动主要由于香港及内地在二零二二年二月中至六月爆发Covid-19疫情及实施检疫措施，引致市况疲弱。香港第五波疫情过后，随着社交距离措施自二零二二年四月中起放宽，市况逐步复苏，故物业组合估值与去年年底比较大致维持稳定。内地方面，零星的Covid-19限制措施持续出现致市场气氛低迷，故回顾期内零售物业组合估值轻微受挫。办公室物业组合估值则维持不变。 土地储备 本集团稳踞内地及香港市场，于二零二二年上半年共有12个待售发展物业，分别位于香港、郑州、沈阳、福州、杭州、秦皇岛及昆明七座城市，并有八个大型综合用途项目坐落于上海、北京、深圳、前海、杭州、沈阳和香港。 于二零二二年六月三十日，本集团所持物业组合之总楼面面积（“楼面面积”）合共5,182万平方呎，包括已落成投资物业1,492万平方呎、持有作出售用途之物业171万平方呎、酒店物业489万平方呎，以及发展中项目（包括持有作出售及投资用途之物业）共3,030万平方呎。 本集团发展中项目的楼面面积之中，约1,390万平方呎为香港及内地供出售的发展物业，以及1,041万平方呎的内地物业拨作潜在投资用途。 其余599万平方呎的楼面面积包括在澳门和海外的发展中项目；海外项目分别位于菲律宾和新加坡。 本集团于报告期末的资产净值总额减少3%至1,281亿港元（二零二一年十二月三十一日：1,323.1亿港元），股东应占资产净值总额为每股78.13港元，减少3%（二零二一年十二月三十一日：每股80.32港元）。录得减幅主要由于人民币资产贬值4.2%。 物业组合之组成 于二零二二年六月三十日集团应占楼面面积： 内地 香港 澳门备注 海外 总计 （千平方呎） 已落成之投资物业 9,907 3,146 – 1,867 14,920 酒店物业 4,347 38 – 504 4,889 发展中物业 22,775 1,537 1,988 3,996 30,296 持有作出售用途物业 1,196 504 – 14 1,714 总楼面面积 38,225 5,225 1,988 6,381 51,819 备注：澳门物业组合之可发展楼面面积代表一幅已于二零零九年九月交还予澳门特别行政区政府之地块。根据一份于二零零九年十月十四日刊宪之澳门特别行政区 3政府公告，将批出另一地块以作交换，其面积及地点则有待确定及同意。 管理层讨论及分析 业务回顾 (i)土地储备策略 本集团维持双支柱业务发展策略，主要于内地建构包括办公室、零售、酒店及出租公寓在内的优质投资物业组合；另一方面在内地和香港开发发展物业管道。为支持此策略，本集团在内地和香港创建各自的土储重心。在内地，本集团深耕长三角及大湾区核心和主要城市，投资于地段优越的综合用途项目。在香港则继续投资于优质、能带动市区更新提升的物业发展商机。双管齐下的土地储备策略，旨在扩大本集团的经常性收入基础，同时通过开发物业所收获的非经常性收入进一步推动增长。本集团认为秉持此审慎策略，有助我们不断壮大经常性收入，以支持可持续的股息政策。 (ii)物业发展进展 过去数年，本集团为土地储备进行策略性和积极部署，在内地和香港创建了强大的物业发展管道。截至二零二二年六月三十日，待售发展物业的应占总楼面面积达1,422万平方呎，包括已落成将推售项目。其中内地占1,236万平方呎楼面面积，香港则提供186万平方呎楼面面积。持续开发物业能为本集团在未来五年及其后提供稳定的合约销售供应。 集团发展物业落成时间表 内地项目 权益 应占楼面面积 （千平方呎） 落成 香港项目 权益 应占楼面面积 （千平方呎） 二零二一年 缇外 100% 325 福州 100% 2,360 二零二二年 沈阳 60% 1,998 二零二二年起 郑州 55% 580 二零二三年起 扬海 50% 246 杭州 100% 1,006 二零二四年起 深圳前海 70% 75 二零二四年 昆明 55% 124 二零二四年起 上海浦东 40% 197 二零二四年起 秦皇岛 60% 1,894 二零二四年起 天津 49% 150 二零二五年 港岛南岸第四期 50% 319 武汉 100% 2,640 二零二五年起 元朗 50% 141 二零二六年 日出康城第十三期 25% 387 上海黄浦 100% 1,340 二零二七年 土瓜湾 100% 444 总计 12,364 总计 1,862 备注：缇外项目已于二零二一年落成，将于二零二二年下半年推售。 管理层讨论及分析 业务回顾 (iii)投资物业及酒店业务进展 于二零二二年六月三十日，本集团积极管理的投资物业组合和酒店业务楼面面积合共1,536万平方呎，包括办公室、零售、公寓、酒店及货仓。总楼面面积之中，香港占318万平方呎，占总投资物业和酒店组合楼面的21%；内地则占1,218万平方呎，占总投资物业和酒店组合楼面79%。 其组成如下： 六月三十日： 香港 北京 上海 深圳 杭州 沈阳 天津 总计 （千平方呎） 办公室 778 711 1,381 2,839 102 354 – 6,165 零售 1,198 98 1,095 327 798 486 435 4,437 公寓 871 277 774 – – – – 1,922 酒店 38 500 760 – 461 394 382 2,535 货仓 299 – – – – – – 299 总计 3,184 1,586 4,010 3,166 1,361 1,234 817 15,358 于二零二二年 集团于主要城市的投资物业及酒店组合 （应占楼面面积） 预计至二零二八年，内地发展中的主要综合用途项目将为组合增添1,041万平方呎的楼面面积。其中主要包括约442万平方呎的办公室楼面面积、约472万平方呎的零售楼面面积，以及约89万平方呎的酒店物业楼面面积。投资物业组合不断壮大，主要来自上海浦东及黄浦区、武汉、杭州、前海和沈阳项目的贡献。此等项目落成后，将大大增加集团的经常性收入基础。 六个主要项目将在未来六年落成，其中前海嘉里中心二期将于二零二二年后期推出，及至二零二八年上海黄浦项目竣工后将达至高峰。此六个项目连同其他发展中的内地综合用途项目，将带动集团内地资产管理组合总楼面面积增长，到 二零二八年达至约2,032万平方呎，较目前内地综合发展物业组合增加一倍。集团已建构的投资物业组合产生稳健的经常性收入，加上未来数年推出强大的新资产供应，集团正积极扩大其经常性收入基础，同时亦积极寻求优化租户组合和租金上调，争取进一步上行空间。 集团于内地主要发展中投资物业及酒店组合 （应占楼面面积） 城市 公寓 办公室 零售 酒店 总计 目标落成期 （千平方呎） 前海 187 632 129 107 1,055 二零二一年起 福州 – 334 822 – 1,156 二零二二年 沈阳 – 447 618 – 1,065 二零二二年起 南昌 – 496 56 – 552 二零二三年 昆明 – – – 258 258 二零二三年 郑州 – 349 – 226 575 二零二三年起 杭州 196 245 1,109 175 1,725 二零二四年起 上海浦东 – 108 932 – 1,040 二零二四年起 天津 – 489 92 – 581 二零二五年 武汉 – 1,318 453 – 1,771 二零二五年起 上海黄浦 – – 508 126 634 二零二八年 总计 383 4,418 4,719 892 10,412 管理层讨论及分析 业务回顾 内地物业部 内地物业部于二零二二年首六个月内，录得收入26.6亿港元（二零二一年上半年：37.1亿港元），以及毛利16亿港元（二零二一年上半年：23.7亿港元），主要由集团的发展物业，以及其包括物业租赁和酒店业务在内的投资物业组合所贡献。与去年同期比较，期内较少项目落成，故发展物业确认销售贡献收入3.56亿港元（二零二一年上半年：9.23亿港元）及毛利1.73亿港元 （二零二一年上半年：5.89亿港元），分别按年下降61.4%及70.6%。而集团于二零二二年上半年提供一次性租金宽减以助租户应对疫情挑战，因此物业租赁贡献收入18.8亿港元（二零二一年上半年：20亿港元）及毛利14.1亿港元（二零二一年上半年：15.1亿港元），分别按年下降5.8%及6.7%。酒店业务则受到上海封城，以及对跨城出行、宴会及会展活动的防疫管控影响，收入及毛利分别按年减少46.1%及91.9%至4.25亿港元（二零二一年上半年：7.88亿港元）及0.22亿港元（二