嘉里建设二零二三年中期报告

二零二三年中期报告 截至二零二三年六月三十日止六个月 目录 2 财务摘要 3 主席报告 5 管理层讨论及分析 17 5业务回顾15资本资源及流动资金财务资料 42 17独立核数师审阅报告18简明综合中期收益表19简明综合中期全面收益表20简明综合中期财务状况表 22简明综合中期现金流动表24简明综合中期权益变动表26简明综合中期财务报表附注企业管治及其他资料 54 股东参考资料 56 公司资料 扫描并下载本报告： 财务摘要 二零二三年上半年百万港元 二零二二年上半年百万港元 百分比变动 收入 5,472 4,641 18% 物业销售 2,123 1,714 24% 物业租赁及其他 2,498 2,502 – 酒店营运 851 425 100% 基础溢利(1) 1,739 1,508 15% 股东应占溢利 1,739 2,747 -37% 财务数据 二零二三年上半年港元 二零二二年上半年百分比变动港元 每股盈利 1.20 1.89-37% 调整后的每股盈利(2) 1.20 1.0415% 中期股息每股 0.40 0.40维持 备注： (1)基础溢利指股东应占溢利，不计入二零二二年出售香港两个货仓的非经常性收益以及投资物业公允价值变动。 (2)根据基础溢利计算。 主席报告 致各位股东： 我谨代表嘉里建设有限公司欣然宣布二零二三年中期业绩。报告期内，我们看到营商环境较二零二二年同期有所改善。然而新冠疫情后的复苏势头逊于预期，香港和内地的房地产市场仍见疲软。尽管内地政策保持促进增长的取态，并透过支持物业用家以及促进稳定的措施支援房地产市场，内地经济自二零二三年第一季短暂反弹以来，经济数据仍令人失望。 本集团在二零二三年上半年录得稳健表现：物业销售反应正面，尤其在香港、杭州和上海；我们旗下的零售及办公室组合亦保持稳定，并带来稳定的租赁收入；而随着商务活动和休闲旅游复苏，酒店业务表现显着提升。 财务表现及股息 本集团录得股东应占溢利17.39亿港元（二零二二年上半年：27.47亿港元）。不计入二零二二年出售香港两个货仓的非经常性收益及投资物业公允价值变动，二零二三年上半年基础溢利达17.39亿港元（二零二二年上半年：15.08亿港元），同比增长15%。截至二零二三年六月三十日止期间的每股盈利为每股1.20港元（二零二二年上半年：每股1.89港元，或基于基础溢利每股1.04港元）。 董事会宣派截至二零二三年六月三十日止六个月之中期股息每股0.40港元（二零二二年上半年：每股0.40港元）。董事会预期将维持稳定股息，以实现长期可持续增长为目标。 业务表现理想 二零二三年上半年，本集团总收入达54.72亿港元（二零二二年上半年：46.41亿港元），同比增长18%。发展物业收入贡献 21.23亿港元（二零二二年上半年：17.14亿港元），较去年同期增加24%。期内合约销售额共81.70亿港元（二零二二年上半年： 30.98亿港元）。上半年的合约销售业绩主要由内地杭州住宅项目售罄，以及福州、沈阳、天津及郑州项目的持续销售，加上武汉项目的预售所带动。香港方面，缇山售罄，加上TheAster推出市场后反应正面，以及扬海的持续销售。 我们的投资物业组合（不计入酒店）的入住水平稳定，带来稳定的收入24.98亿港元（二零二二年上半年：25.02亿港元），其跌幅轻微主要是由于失去了于二零二二年出售的货仓的租金收入以及外汇影响。随着上半年取消与疫情相关的旅游限制，我们的酒店录得8.51亿港元的收入（二零二二年上半年：4.25亿港元），与去年同期相比增幅达100%，接近二零一九年疫情前水平的90%。 创建优质土地储备 我们在二零二三年上半年收购了两个优质项目，将物业组合总楼面面积提升至5,161万平方呎（于二零二二年十二月三十一日：4,849万平方呎）。二零二三年二月，我们投得一幅位于荃湾的香港住宅地块。此项目依山而建，面向青衣及汀九桥海滨，将成为我们香港发展物业组合的重要组成部分。 继二零二二年在上海市市中心购入四幅地块后，我们再于二零二三年六月成功投得其邻近的余下六幅综合用途发展地块。项目总楼面面积逾545万平方呎，将有助本集团巩固发展物业管道，以实现良好的近期收入，并通过增加长期稳定的经常性收入，强化我们在上海市都会区的投资物业组合。 主席报告 可持续发展 我们致力在资产组合和社区内实践可持续发展的最高标准。各个发展中项目的设计，均以达到LEED/WELL金级或以上认证为目标，而我们在主要城市的主要综合用途发展项目均经过翻新改造以满足相关标准。对于在我们的项目中生活、工作和娱乐的社区，我们同样致力于创建促进健康和福祉的建筑和环境。嘉里建设有限公司倡导“以人为本”的空间设计，并鼓励大众参与，因而荣获国际WELL健康建筑研究院颁予WELL区域领导力奖（亚洲），成绩可喜。我们感谢获颁此项认可，并将持续投入资源，致力实践环境、社会及管治（“ESG”）的最佳守则。 展望 除内地政府推出具影响力的刺激措施以外，我们预计香港及内地房地产市场在可见未来仍然低迷。经历了三年的新冠疫情限制以及较预期缓慢的复苏速度，企业和投资者仍然保持审慎态度，亦不轻易作出投资决定。香港方面，显着高企的利率环境令情况加剧，直接导致自置居所成本上升，抑压住宅市场情绪。 尽管我们对两个市场的长期基本面保持乐观，但我们认为市场气氛和信心需要更多时间重建。我们将加倍审慎，专注于发展中项目的交付，以及资产优化，并延缓任何非必要的资本支出。 最后，我谨代表董事会感谢管理团队和所有同事的贡献和不懈努力，以及我们的租户、客户和股东等持份者一直以来的信任和支持。 郭孔华 主席 香港，二零二三年八月二十九日 管理层讨论及分析 业务回顾 稳踞内地及香港市场 土地储备策略 本集团稳踞香港及内地主要城市。于二零二三年上半年，本集团共有十二个发展物业项目在售，分别位于香港、福州、杭州、昆明、秦皇岛、沈阳、郑州和武汉等八个城市；同时于香港、北京、杭州、前海、上海、深圳和沈阳营运九个主要综合用途项目。 本集团的土地储备策略，旨在创建优质投资物业组合，包括主要在内地的办公室、零售、酒店和出租公寓，同时在内地和香港维持强健而平衡的发展物业管道。本集团拥有稳健的土地储备，可于未来数年带动增长，并旨在维持严谨和审慎的土地储备策略，以支持长期可持续增长。 物业组合之组成 于二零二三年六月三十日，本集团于内地、香港及海外所持物业组合之楼面面积合共5,161万平方呎（二零二二年十二月三十一日： 4,849万平方呎）。 楼面面积有所增加，主要由于本集团在二零二三年上半年购入两个项目。本集团于二零二三年在香港成功投得的首个项目为一幅位于荃湾的住宅地块，楼面面积约314,000平方呎。 本集团第二个购入的项目，为二零二三年六月在上海市投得的六幅综合发展用途地块，项目将沿黄浦区金陵路十幅相连地块统一发展，项目总楼面面积共约545万平方呎，发展涵盖住宅公寓、石库门联排别墅、办公室、零售、酒店和民生设施用途。此项目有助本集团巩固发展物业管道，提供良好的中期盈利，并壮大本集团于上海市都会区的投资物业组合，从而长远扩大其稳定的经常性收入基础。 本集团物业组合之应占楼面面积摘要如下： 本集团物业组合之应占楼面面积 于二零二三年六月三十日： 内地香港海外 于二零二三年六月三十日 总计 于二零二二年十二月三十一日 总计 （千平方呎） 发展中物业 21,622 1,765 4,012 27,399 24,233 投资物业 10,813 3,073 1,867 15,753 15,752 酒店物业 4,467 38 504 5,009 5,009 持有作出售用途物业 2,913 530 3 3,446 3,498 总楼面面积 39,815 5,406 6,386 51,607 48,492 发展物业管道 根据本集团的发展中物业组合，未来的发展物业将为本集团构建强健的合约销售管道，足以满足未来五年及其后销售所需。于二零二三年六月三十日，待售发展物业的应占总楼面面积为1,124万平方呎。 在内地，本集团拥有强健的发展物业管道，将带来959万平方呎的应占楼面面积。在香港，本集团同时持有一系列优质发展中项目，以及可发展为潜力优厚项目的土地储备，应占楼面面积共约165万平方呎。 本集团应占发展物业落成时间表 目标落成期 内地项目 权益 应占楼面面积 （千平方呎） 香港项目 权益 应占楼面面积 （千平方呎） 二零二三年 郑州 55% 580 二零二四年 昆明 55% 124 二零二四年 前海 70% 42 二零二四年起 秦皇岛 60% 1,894 二零二四年起 沈阳 60% 1,666 二零二四年起 杭州 100% 1,007 二零二五年 天津 49% 147 海盈山 50% 319 二零二五年二零二五年起 武汉 100% 2,613 元朗 90% 254 二零二五年起 上海浦东 40% 205 二零二六年 日出康城第十三期 25% 387 二零二七年起 上海黄浦 100% 1,316 二零二八年 土瓜湾 100% 370 二零二八年 荃湾 100% 314 总计 9,594 总计 1,644 投资物业管道及酒店 本集团旗下主要投资物业组合楼面面积合共1,839万平方呎，包括办公室、零售、公寓、酒店及货仓。主要投资物业组合总计之中，香港占17%，内地则占83%，分别为本集团贡献311万平方呎及1,528万平方呎之应占总楼面面积。其组成如下： 本集团于主要城市的投资物业及酒店组合 （应占楼面面积）* 于二零二三年六月三十日： 香港 北京 上海 深圳 杭州 沈阳 其他 于二零二三年六月三十日 总计 于二零二二年十二月三十一日 总计 （千平方呎） 办公室 778 711 1,519 3,004 102 354 195 6,663 6,525 零售 1,197 98 959 347 798 486 1,189 5,074 5,231 酒店 38 500 759 121 461 395 2,231 4,505 4,485 公寓 799 277 774 – – – – 1,850 1,850 货仓 299 – – – – – – 299 299 总计 3,111 1,586 4,011 3,472 1,361 1,235 3,615 18,391 18,390 备注：*不包括海外投资物业及酒店之应占楼面面积共237.1万平方呎。 本集团在内地发展中的主要综合用途项目管道（包括酒店），将于未来数年为内地投资物业组合增添1,203万平方呎的楼面面积，当中包括办公室楼面面积约627万平方呎、零售楼面面积约461万平方呎和酒店物业楼面面积约77万平方呎。而上海浦东和黄浦区项目、武汉、杭州和其他城市将为本集团的增长蓝图作出重点贡献。 本集团于内地发展中的主要综合用途项目及酒店（应占楼面面积） 目标落成期 城市 公寓 办公室 零售 酒店 总计 二零二三年 南昌 （千平方呎） – 496 18 – 514 二零二四年 昆明 – – – 258 258 二零二四年 前海 187 503 76 – 766 二零二五年 天津 – 489 92 – 581 二零二五年 杭州 196 241 1,043 175 1,655 二零二五年起 沈阳 – 452 593 – 1,045 二零二六年 郑州 – 349 – 226 575 二零二六年 上海浦东 – 110 981 – 1,091 二零二八年起 上海黄浦 – 2,307 1,355 112 3,774 二零三二年 武汉 – 1,318 451 – 1,769 总计 383 6,265 4,609 771 12,028 此等项目落成后，本集团投资物业和酒店组合的楼面面积将增加58%，或至3,279万平方呎，为本集团建构强大的平台，通过稳步推出新资产而逐步增加经常性收入，并继续把握机会优化续