房地产行业研究：地产 24H1 业绩总结:当期业绩承压，行业企稳需耐心

核心观点

• 业绩承压，央国企韧性更强： 2024年上半年，54家样本房企总营收和归母净利润均出现下降，亏损扩大。央国企在营收和净利润方面表现优于民企和混合所有制房企。
• 经营端分化： 头部央国企及改善型房企在销售和拿地方面表现更突出，销售韧性更强，拿地更积极。
• 资产质量决定穿越周期能力： 资产规模缩表，资产负债率下降。改善型房企和头部央国企资产质量更高、流动性更强、债务结构更优、融资成本更低。

关键数据

• 2024年上半年54家样本房企：总营收13787亿元，同比-15.2%；归母净利润-566亿元，同比-1504.5%。
• 毛利率：13.2%，同比-1.03pct。央国企16.9%，民企10.3%，混合11.0%。
• 销管费用率：5.34%，同比-0.08pct。央国企5.17%，民企5.94%，混合4.94%。
• 资产负债率：76.8%，同比-0.26pct。央国企71.1%，民企83.1%，混合78.8%。
• 短期有息负债占比：26.6%，同比+0.3pct。建发、金茂、中海、龙湖、招商、华发、保利等房企短期有息负债占比低于20%。
• 融资成本：4.09%，同比-24bp。头部央国企融资成本已降至3.2%-3.3%。

研究结论

• 市场预期已充分降低，业绩拐点或在2025年出现。
• 政策加码可期，收储、金融政策和需求政策均有发力空间。
• 建议关注收储政策落地和房企销售改善进程。
• 首推具备持续拿地能力、布局核心城市核心地块、主打改善产品的房企，如建发国际集团、滨江集团等。
• 稳健选择头部央国企，如华润置地、招商蛇口、中国海外发展、保利发展等。