2024上半年业绩符合预期，现金充裕支持股份回购

交银国际研究 公司更新 内地房地产 收盘价 港元2.99 目标价 港元4.72 潜在涨幅 +57.9% 2024年8月20日 越秀服务(6626HK) 2024上半年业绩符合预期，现金充裕支持股份回购 2024上半年业绩大致符合预期：收入同比增29.7%至19.6亿元人民币（下同），和我们的预测基本一致（为我们全年预测41亿元的47.8%）。整体毛利率同比下跌2.2个百分点至25.9%，比我们全年预测24.9%略高。净利润同比增12.1%至2.78亿元，为我们全年利润预测约50.5%。每股中期股息拟定为0.1港元（2023年上半年：0.089港元），派息比率维持在50%。 在管面积扩张至66.7百万平方米：截至2024年6月，在管面积/合约面积环比增长14.6%/13.5%至8,880万/6,670万平方米。上半年新签约项目59个，新签合约面积为926万平方米，其中约599万平方米来自第三方项目，占65%。鉴于外拓能力提升，加上充足的合约面积在未来数年可转化成在管面积，我们认为公司可在2026年前达到1亿平方米在管面积。 基础物管/社区增值服务收入增长迅速：基础物管/社区增值服务收入分别同比增31.2/61.2%至6.01亿/6.45亿元。社区增值服务收入占比由2023年上半年26.5%大幅提升至32.9%，当中美居服务收入同比上升207%至2.45亿元。受非商业各线业务成本上升以及毛利润下跌拖累，非商业务毛利率同比下滑2.9个百分点至24.4%，但商业相关业务毛利率轻微同比反弹0.9个百分点至32.4%。公司预期长期非商/商业毛利率维持约25%/25-30%。 预计现金维持充裕，支持回购及派息：由于2024上半年没有完成任何并购，公司现金余额进一步增加至48.7亿元（2023年底为47亿元）。在没有重大现金部署计划和可持续的正经营现金流下，我们认为充足的现金余额将继续支持其全年派息（2024年派息比率为50%）并在业绩公布后的静默期结束后进一步回购。 维持买入和目标价：我们维持买入评级，鉴于1）国企母公司越秀地产 （123HK/买入）的稳定交付支持收入及利润增长；以及2）现金充裕支持回购及持续派息。维持目标价4.72港元，对应2024年12倍市盈率或剔除净现金后约3.3倍市盈率。 财务数据一览年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入(百万人民币) 2,486 3,224 4,102 5,023 6,026 同比增长(%) 29.6 29.7 27.3 22.5 20.0 核心利润(百万人民币) 416 487 550 659 792 核心每股盈利(人民币) 0.27 0.32 0.36 0.43 0.52 同比增长(%) -0.5 17.0 12.9 19.9 20.0 市盈率(倍) 10.0 8.6 7.6 6.3 5.3 每股账面净值(人民币) 2.12 2.26 2.44 2.66 2.92 市账率(倍) 1.29 1.21 1.12 1.03 0.94 股息率(%) 3.5 5.8 6.6 7.9 9.5 资料来源：公司资料，交银国际预测 个股评级 买入 1年股价表现 6626HK恒生指数 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 8/2312/234/24 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)3.82 52周低位(港元)2.32 市值(百万港元)4,542.11 日均成交量(百万)0.34 年初至今变化(%)15.89 200天平均价(港元)3.00 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:越秀服务2024年上半年业绩概览 (人民币百万元)23年上半年 24年上半年 同比(%) 收入1,511.8 1,960.2 29.7 物业管理服务457.9 600.9 31.2 向非物业业主提供的增值服务352.4 354.8 0.7 社区增值服务400.5 645.5 61.2 商业物管及运营服务301.1 358.9 19.2 销售成本(1,086.9) (1,452.8) 33.7 毛利润425.0 507.4 19.4 行政费用(127.2) (158.9) 24.9 金融资产减值净损失(3.0) (6.9) 133.5 其他净收入6.8 2.4 -64.6 息税前利润301.7 344.0 14.0 财务收入51.6 52.9 2.4 财务成本(2.4) (3.0) 24.0 应占联营/合资公司利润0.0 0.5 1,575.0 税前利润350.9 394.3 12.4 税项(94.4) (106.9) 13.2 税后利润256.4 287.5 12.1 少数股东权益(8.8) (9.8) 11.7 净利润248.0 277.7 12.0 毛利率(%)28.1% 25.9% -2.2ppt 非商业物业管理和增值服务27.3% 24.4% -2.9ppt -物业管理服务16.0% 15.4% -0.6ppt -向非物业业主提供的增值服务32.5% 28.7% -3.8ppt -社区增值服务35.5% 30.5% -5.0ppt 商业物业管理和增值服务31.5% 32.4% 0.9ppt -商业物管及运营服务29.5% 30.7% 1.2ppt -市场定位咨询和租户采购服务41.5% 42.6% 1.1ppt 息税前利润率(%)20.0% 17.5% -2.4ppt 净利率(%)16.4% 14.2% -2.2ppt 每股盈利（人民币/元）0.16 0.18 12.5 每股中期股息（港元）0.089 0.100 12.4 基本派息率（%）50% 50% 0.0ppt 合约面积（百万平方米）77.5 88.8 14.6 在管面积（百万平方米）58.8 66.7 13.5 资料来源：公司资料、交银国际 图表2:越秀服务(6626HK)目标价及评级 资料来源:FactSet，交银国际预测 图表3:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 823HK领展房托买入 34.80 47.70 37.1% 2024年05月29日 香港房地产 16HK新鸿基地产买入 72.00 110.10 52.9% 2024年02月29日 香港房地产 17HK新世界发展买入 7.25 15.80 117.9% 2023年11月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 22.05 23.84 8.1% 2023年08月23日 香港房地产 123HK越秀地产买入 4.25 6.60 55.3% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.44 1.16 163.6% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK华润置地买入 22.25 42.82 92.4% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK雅生活服务买入 2.62 3.20 22.2% 2024年08月19日 物业服务 6626HK越秀服务买入 2.99 4.72 57.9% 2024年08月09日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 4.47 17.48 291.2% 2023年03月29日 物业服务 2669HK中海物业买入 4.64 10.80 132.8% 2023年03月23日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.51 0.60 17.6% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，收盘价截至2024年8月20日 财务数据 损益表(百万元人民币) 资本开支 (16) (21) (27) (35) (46) 投资活动 (11) (305) (305) (305) (306) 其他投资活动现金流 0 0 0 0 0 投资活动现金流 (27) (325) (332) (341) (352) 现金流量表(百万元人民币) 年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入 2,486 3,224 4,102 5,023 6,026 税前利润 579 692 784 940 1,127 主营业务成本 (1,807) (2,367) (3,083) (3,764) (4,505) 合资企业/联营公司收入调整 0 0 0 0 1 毛利 679 857 1,020 1,259 1,522 折旧及摊销 79 70 63 57 53 销售及管理费用 (211) (279) (348) (426) (511) 营运资本变动 307 108 361 396 456 其他经营净收入/费用 36 8 (5) (6) (7) 利息调整 0 0 0 0 1 经营利润 504 585 666 827 1,004 税费 (155) (152) (187) (212) (255) 财务成本净额 72 102 112 106 117 其他经营活动现金流 (90) 190 0 0 0 应占联营公司利润及亏损 0 0 0 0 0 经营活动现金流 720 908 1,020 1,181 1,383 合资企业/联营公司投资 1 3 3 3 4 其他长期资产72 57 57 57 57 资产负债简表(百万元人民币) 股息 (146) (244) (275) (330) (396) 截至12月31日202220232024E2025E2026E 其他融资活动现金流 (3) (5) (5) (6) (7) 现金及现金等价物4,3614,6955,1035,6076,235长期贷款00000 融资活动现金流财务比率年结12月31日每股股息利润率分析(%)-Non-GAAP标 (149) 2022 0.096 准 (248) 2023 0.160 (280)2024E0.181 (336)2025E0.217 (402)2026E0.260 其他非经营净收入/费用 0 0 0 0 1 税前利润 576 687 778 934 1,122 税费 (152) (187) (212) (255) (305) 非控股权益 (8) (13) (16) (20) (24) 净利润 416 487 550 659 792 作每股收益计算的净利润 416 487 550 659 792 负债净变动 0 0 0 0 0 权益净变动 0 0 0 0 0 应收账款及票据 985 1,027 1,277 1,551 1,861 存货 6 10 13 16 19 开发中物业及土地预付款 24 27 27 27 27 其他流动资产 42 114 114 114 114 总流动资产 5,418 5,874 6,534 7,316 8,256 投资物业 0 0 0 0 0 汇率收益/损失 14 0 0 0 0 年初现金 3,803 4,361 4,695 5,103 5,607 年末现金 4,361 4,695 5,103 5,607 6,235 物业、厂房及设备 37 37 76 122 178 每股指标(人民币) 其他有形资产 76 104 102 106 116 核心每股收益 0.273 0.320 0.361 0.433 0.520 无形资产 344 333 565 798 1,031 全面摊薄每股收益 0.273 0.320 0.361 0.433 0.520 总长期资产 530 533 803 1,087 1,386 每股账面值 2.