2023年业绩符合预期，现金充裕支持并购及股份回购

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 公司更新 内地房地产 2024年 3月 19日 越秀服务 (6626 HK)2023年业绩符合预期，现金充裕支持并购及股份回购 2023 年业绩符合预期：2023 年收入同比增加 29.7%至 32.24 亿元人民币（下同），稍低于我们预测（33.49亿元） 约 3.7%。由于外拓项目的贡献比重增加（外拓项目的毛利率较低）以及部分非业主增值业务仍处于初期培育阶段，整体毛利率轻微下滑 0.7个百分点至 26.6%。净利润同比增长17.1%至 4.87亿元，大致符合我们预测（4.94亿元）。每股末期股息拟定为人民币 7.9 分，加上中期股息，全年股息为人民币 16.0 分同比增加64.9%，派息率由 35.6%提升至 50.0%。 在管面积稳步扩张：2023年，在管面积/合约面积同比增长 26.2%/18.2%至 6,521万/8,345万平方米。新增项目 113个，新签合约面积为 1,542万平方米（同比+17.8%），其中约 1,064万平方米来自第三方项目（同比上升 26.2%），比重由 2021 年的 34.6%显着提升至 2022/23 年之64.4%/69.0%。虽然我们认为公司上市时订下在 2024年 6月前达到 1亿平方米在管面积的目标大概率会落空，但鉴于其外拓能力提升、手头有充足现金（约 47.4亿）可进行并购，加上充足的合约面积储备，我们相信该目标仍有可能 2025年达成。 社区增值服务收入增长迅速：社区增值服务收入同比增加 43.4%至 9.32亿元，收入占比由去年的 26%进一步提升至 29%，增长主要受装修服务（同比+62%）和空间管理服务（同比+56%）推动。另外，非业主增值业务维持高增长，收入同比上升 39.7%至 6.69 亿元，主要受早期规划设计服务（同比+95%）及智能服务（同比+78%）收入带动。商业在管面积稳步扩大，同比增加 44.9%至 594万平方米。商业运营收入同比增长 9.0%至 5.94亿元，占总收入约 18.4%。商管业务毛利率则下降 1.0 个百分点至31.7%，管理层预计未来商管业务的毛利率将稳定下来。 现金管理为未来股价催化剂。公司 2023年底拥有约 47.4亿元净现金，约为其市值之 1.2倍(以 2024年 3月 18日收市计)。公司业绩会上提及要更有效管理其现金，当中包括更大并购力度。另外，假如缺乏并购机会，公司表示会考虑进行股份回购，我们相信可以成为未来股价之催化剂。 重申买入，目标价維持5.35港元：我们维持对越秀服务的买入评级，鉴于 1）国企母公司越秀地产（123 HK/买入）稳定交付；2）外拓能力持續提升，3）可进行合理并购，以扩张在管规模、实现协同效应，以及 4）股权激励计划进一步提升业绩表现和运营效率，目标价維持 5.35港元。资料来源：公司资料，交银国际预测 1年股价表现资料来源: FactSet 资料来源: FactSet 收盘价目标价潜在涨幅港元2.75港元5.35+94.5%财务数据一览年结12月31日202220232024E2025E2026E收入(百万人民币)2,4863,2244,2045,3176,529同比增长(%)29.629.730.426.522.8核心利润(百万人民币)416487619790968核心每股盈利(人民币)0.270.320.410.520.64同比增长(%)-0.517.027.127.722.4前EPS预测值(人民币)0.430.54调整幅度(%)-4.4-3.1市盈率(倍)9.37.96.24.94.0每股账面净值(人民币)2.122.262.472.733.04市账率(倍)1.201.121.030.930.83股息率(%)3.86.38.010.312.6个股评级买入3/237/2311/23-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%6626 HK恒生指数股份资料52周高位(港元)4.1052周低位(港元)2.32市值(百万港元)4,185.58日均成交量(百万)0.76年初至今变化(%)6.59200天平均价(港元)2.67谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 2024年 3月 19日越秀服务 (6626 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2图表1: 越秀服务2023年业绩概览(人民币百万元)22财年2023财年同比 (%)收入2,4863,224 29.7 物业管理服务812 1,029 26.7 向非物业业主提供的增值服务479 669 39.7 社区增值服务650 932 43.4 商业物管及运营服务545 594 8.9 销售成本(1,807)(2,367)31.0 毛利润679 857 26.2 行政费用(211)(279)32.4 金融资产减值净损失(4)(8)91.0 其他净收入39 15 -60.8 息税前利润504 585 16.1 财务收入75 107 42.6 财务成本(3)(5)62.9 应占联营/合资公司利润0.1 0.2 53.0 税前利润576 687 19.3 税项(152)(187)2023.2 税后利润424 500 17.9 少数股东权益(8)(13)60.8 净利润416 487 17.1 毛利率 (%)27.3%26.6%-0.7ppts物业管理服务16.4%16.1%-0.3ppts向非物业业主提供的增值服务32.1%29.7%-2.4ppts社区增值服务32.9%32.7%-0.2ppts商业物管及运营服务32.7%31.7%-1.0ppt息税前利润率 (%)20.3%18.1%-2.2ppts净利率 (%)16.7%15.1%-1.6ppts每股盈利（人民币元）0.27 0.32 18.5 每股股息（人民币元）0.097 0.160 64.9 基本派息率 (%)35.6%50%14.4ppts合约面积 (百万平方米)70.6083.4518.2 在管面积 (百万平方米)51.6965.2126.2 资料来源：公司资料、交银国际 2024年 3月 19日越秀服务 (6626 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表2: 越秀服务 (6626 HK)目标价和评级资料来源：FactSet, 交银国际预测图表3: 交银国际房地产行业覆盖个股股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入76.25110.1044.4%2024年 02月 29日香港房地产823 HK领展房托买入36.2048.7034.5%2024年 02月 09日香港房地产17 HK新世界发展买入9.3115.8069.7%2023年 11月 29日香港房地产12 HK恒基地产中性22.3023.846.9%2023年 08月 23日香港房地产123 HK越秀地产买入4.8210.70122.0%2023年 12月 08日内地房地产3383 HK雅居乐集团买入0.681.1670.6%2023年 12月 01日内地房地产1109 HK华润置地买入24.7042.8273.4%2022年 05月 24日内地房地产3319 HK雅生活服务买入3.328.22147.6%2023年 08月 29日物业服务6098 HK碧桂园服务买入5.6718.50226.3%2023年 08月 29日物业服务2669 HK中海物业买入6.3110.8071.2%2023年 03月 23日物业服务6626 HK越秀服务买入2.755.3594.5%2023年 03月 09日物业服务9928 HK时代邻里中性0.470.6027.7%2023年 11月 30日物业服务资料来源：FactSet, 交银国际预测，截至2024年3月18日80.5463.3666.2858.4152.0038.800.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-07股价目标价买入中性沽出港元 2024年 3月 19日越秀服务 (6626 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 4财务数据 资料来源: 公司资料，交银国际预测损益表(百万元人民币)年结12月31日202220232024E2025E2026E收入2,4863,2244,2045,3176,529主营业务成本(1,807)(2,367)(3,094)(3,884)(4,741)毛利6798571,1101,4331,787销售及管理费用(211)(279)(357)(451)(554)其他经营净收入/费用368(5)(6)(7)经营利润5045857489761,227财务成本净额72102126139138应占联营公司利润及亏损00000其他非经营净收入/费用00001税前利润5766878741,1161,367税费(152)(187)(238)(304)(372)非控股权益(8)(13)(17)(21)(26)净利润416487619790968作每股收益计算的净利润416487619790968资产负债简表(百万元人民币)截至12月31日202220232024E2025E2026E现金及现金等价物4,3614,6955,1725,7966,562应收账款及票据9851,0271,2961,6061,956存货610131721开发中物业及土地预付款2427272727其他流动资产42114114114114总流动资产5,4185,8746,6227,5608,680投资物业00000物业、厂房及设备373776122178其他有形资产76104102106116无形资产3443335657981,031合资企业/联营公司投资13334其他长期资产7257575757总长期资产5305338031,0871,386总资产5,9486,4077,4258,64710,066短期贷款00000应付账款1,5871,7622,1572,6173,154其他短期负债4349031,1161,3761,677总流动负债2,0212,6653,2733,9934,831长期贷款00000其他长期负债536121206291362总长期负债536121206291362总负债2,5572,7873,4794,2845,193股本2,5432,5432,5432,5432,543储备及其他资本项目6809021,2111,6062,090股东权益3,2233,4453,7544,1494,633非控股权益169176193214240总权益3,3913,6203,9474,3634,873现金流量表(百万元人民币)年结12月31日202220232024E2025E2026E税前利润5796928791,1211,372合资企业/联营公司收入调整00001折旧及摊销7970635753营运资本变动307108369425488利息调整00001税费(155)(152)(187)(238)(304)其他经营活动现金