2023年业绩符合预期，现金充裕支持并购及股份回购

交银国际研究 公司更新 内地房地产 收盘价 港元2.75 目标价 港元5.35 潜在涨幅 +94.5% 2024年3月19日 越秀服务(6626HK) 2023年业绩符合预期，现金充裕支持并购及股份回购 2023年业绩符合预期：2023年收入同比增加29.7%至32.24亿元人民币 （下同），稍低于我们预测（33.49亿元）约3.7%。由于外拓项目的贡献比重增加（外拓项目的毛利率较低）以及部分非业主增值业务仍处于初期培育阶段，整体毛利率轻微下滑0.7个百分点至26.6%。净利润同比增长17.1%至4.87亿元，大致符合我们预测（4.94亿元）。每股末期股息拟定为人民币7.9分，加上中期股息，全年股息为人民币16.0分同比增加64.9%，派息率由35.6%提升至50.0%。 在管面积稳步扩张：2023年，在管面积/合约面积同比增长26.2%/18.2% 至6,521万/8,345万平方米。新增项目113个，新签合约面积为1,542万 平方米（同比+17.8%），其中约1,064万平方米来自第三方项目（同比上升26.2%），比重由2021年的34.6%显着提升至2022/23年之64.4%/69.0%。虽然我们认为公司上市时订下在2024年6月前达到1亿平方米在管面积的目标大概率会落空，但鉴于其外拓能力提升、手头有充足现金（约47.4亿）可进行并购，加上充足的合约面积储备，我们相信该 目标仍有可能2025年达成。 社区增值服务收入增长迅速：社区增值服务收入同比增加43.4%至9.32亿元，收入占比由去年的26%进一步提升至29%，增长主要受装修服务（同比+62%）和空间管理服务（同比+56%）推动。另外，非业主增值业务维持高增长，收入同比上升39.7%至6.69亿元，主要受早期规划设计服务 （同比+95%）及智能服务（同比+78%）收入带动。商业在管面积稳步扩大，同比增加44.9%至594万平方米。商业运营收入同比增长9.0%至5.94亿元，占总收入约18.4%。商管业务毛利率则下降1.0个百分点至31.7%，管理层预计未来商管业务的毛利率将稳定下来。 现金管理为未来股价催化剂。公司2023年底拥有约47.4亿元净现金，约 为其市值之1.2倍(以2024年3月18日收市计)。公司业绩会上提及要更有效管理其现金，当中包括更大并购力度。另外，假如缺乏并购机会，公司表示会考虑进行股份回购，我们相信可以成为未来股价之催化剂。 重申买入，目标价維持5.35港元：我们维持对越秀服务的买入评级，鉴于1）国企母公司越秀地产（123HK/买入）稳定交付；2）外拓能力持續提升，3）可进行合理并购，以扩张在管规模、实现协同效应，以及4）股权激励计划进一步提升业绩表现和运营效率，目标价維持5.35港元。 个股评级 买入 1年股价表现 6626HK恒生指数 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 3/237/2311/23 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)4.10 52周低位(港元)2.32 市值(百万港元)4,185.58 日均成交量(百万)0.76 年初至今变化(%)6.59 200天平均价(港元)2.67 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入(百万人民币) 2,486 3,224 4,204 5,317 6,529 同比增长(%) 29.6 29.7 30.4 26.5 22.8 核心利润(百万人民币) 416 487 619 790 968 核心每股盈利(人民币) 0.27 0.32 0.41 0.52 0.64 同比增长(%) -0.5 17.0 27.1 27.7 22.4 前EPS预测值(人民币) 0.43 0.54 调整幅度(%) -4.4 -3.1 市盈率(倍) 9.3 7.9 6.2 4.9 4.0 每股账面净值(人民币) 2.12 2.26 2.47 2.73 3.04 市账率(倍) 1.20 1.12 1.03 0.93 0.83 股息率(%) 3.8 6.3 8.0 10.3 12.6 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:越秀服务2023年业绩概览 (人民币百万元) 22财年 2023财年 同比(%) 收入 2,486 3,224 29.7 物业管理服务 812 1,029 26.7 向非物业业主提供的增值服务 479 669 39.7 社区增值服务 650 932 43.4 商业物管及运营服务 545 594 8.9 销售成本 (1,807) (2,367) 31.0 毛利润 679 857 26.2 行政费用 (211) (279) 32.4 金融资产减值净损失 (4) (8) 91.0 其他净收入 39 15 -60.8 息税前利润 504 585 16.1 财务收入 75 107 42.6 财务成本 (3) (5) 62.9 应占联营/合资公司利润 0.1 0.2 53.0 税前利润 576 687 19.3 税项 (152) (187) 2023.2 税后利润 424 500 17.9 少数股东权益 (8) (13) 60.8 净利润 416 487 17.1 毛利率(%) 27.3% 26.6% -0.7ppts 物业管理服务 16.4% 16.1% -0.3ppts 向非物业业主提供的增值服务 32.1% 29.7% -2.4ppts 社区增值服务 32.9% 32.7% -0.2ppts 商业物管及运营服务 32.7% 31.7% -1.0ppt 息税前利润率(%) 20.3% 18.1% -2.2ppts 净利率(%) 16.7% 15.1% -1.6ppts 每股盈利（人民币元） 0.27 0.32 18.5 每股股息（人民币元） 0.097 0.160 64.9 基本派息率(%) 35.6% 50% 14.4ppts 合约面积(百万平方米) 70.60 83.45 18.2 在管面积(百万平方米) 51.69 65.21 26.2 资料来源：公司资料、交银国际 图表2:越秀服务(6626HK)目标价和评级 资料来源：FactSet,交银国际预测 图表3:交银国际房地产行业覆盖个股股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK新鸿基地产买入 76.25 110.10 44.4% 2024年02月29日 香港房地产 823HK领展房托买入 36.20 48.70 34.5% 2024年02月09日 香港房地产 17HK新世界发展买入 9.31 15.80 69.7% 2023年11月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 22.30 23.84 6.9% 2023年08月23日 香港房地产 123HK越秀地产买入 4.82 10.70 122.0% 2023年12月08日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.68 1.16 70.6% 2023年12月01日 内地房地产 1109HK华润置地买入 24.70 42.82 73.4% 2022年05月24日 内地房地产 3319HK雅生活服务买入 3.32 8.22 147.6% 2023年08月29日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 5.67 18.50 226.3% 2023年08月29日 物业服务 2669HK中海物业买入 6.31 10.80 71.2% 2023年03月23日 物业服务 6626HK越秀服务买入 2.75 5.35 94.5% 2023年03月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.47 0.60 27.7% 2023年11月30日 物业服务 资料来源：FactSet,交银国际预测，截至2024年3月18日 财务数据 损益表(百万元人民币) 资本开支 (16) (21) (27) (35) (46) 投资活动 (11) (305) (305) (305) (306) 其他投资活动现金流 0 0 0 0 0 投资活动现金流 (27) (325) (332) (341) (352) 现金流量表(百万元人民币) 年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 年结12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入 2,486 3,224 4,204 5,317 6,529 税前利润 579 692 879 1,121 1,372 主营业务成本 (1,807) (2,367) (3,094) (3,884) (4,741) 合资企业/联营公司收入调整 0 0 0 0 1 毛利 679 857 1,110 1,433 1,787 折旧及摊销 79 70 63 57 53 销售及管理费用 (211) (279) (357) (451) (554) 营运资本变动 307 108 369 425 488 其他经营净收入/费用 36 8 (5) (6) (7) 利息调整 0 0 0 0 1 经营利润 504 585 748 976 1,227 税费 (155) (152) (187) (238) (304) 财务成本净额 72 102 126 139 138 其他经营活动现金流 (90) 190 0 0 0 应占联营公司利润及亏损 0 0 0 0 0 经营活动现金流 720 908 1,124 1,366 1,611 其他非经营净收入/费用 0 0 0 0 1 税前利润 576 687 874 1,116 1,367 税费 (152) (187) (238) (304) (372) 非控股权益 (8) (13) (17) (21) (26) 净利润 416 487 619 790 968 作每股收益计算的净利润 416 487 619 790 968 负债净变动 0 0 0 0 0 权益净变动 0 0 0 0 0 资产负债简表(百万元人民币) 股息 (146) (244) (310) (395) (484) 截至12月31日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 其他融资活动现金流 (3) (5) (5) (6) (7) 现金及现金等价物应收账款及票据 4,361 985 4,6951,027 5,1721,296 5,7961,606 6,5621,956 融资活动现金流 (149) (248) (315) (401) (490) 每股指标(人民币)核心每股收益 0.273 0.320 0.407 0.519 0.636 全面摊薄每股收益 0.273 0.320 0.407 0.519 0.636 每股股息 0.096 0.160 0.203 0.260 0.318 其他长期资产总长期资产 72530 57 533 57 803 571,087 571,386 每股账面值 2.117 2.263 2.467 2.726 3.044 总资产 5,948 6,407 7,425 8,647 10,066 利润率分析(%)毛利率 27.3 26.6 26.4 27.0 27.4 存货 6 10 13 17 21 开发中物业及土地预付款 24 27 27 27 27 其他流动资产 42 114 114 114 114 总流动资产 5,418 5,874 6,622 7,560 8,680 投资物业 0 0 0 0 0 物业、厂房及设备 3