港股公司信息更新报告：收入利润同比增长，业务多元结构合理

建发物业（02156.HK） 2024年08月27日 投资评级：买入（维持） 收入利润同比增长，业务多元结构合理 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 日期 2024/8/26 当前股价(港元) 2.620 一年最高最低(港元) 4.190/2.580 总市值(亿港元) 36.90 流通市值(亿港元) 36.90 总股本(亿股) 14.08 流通港股(亿股) 14.08 近3个月换手率(%) 5.42 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 股价走势图 收入利润同比增长，业务多元结构合理，维持“买入”评级 建发物业发布2024年中期报告，公司上半年实现营业收入16.02亿元，同比增长16.7%；归母净利润1.91亿元，同比增长11.0%；由于本期交付的房屋硬装业务毛利率同比有所下降，本期毛利率为25.2%，同比下降0.4pct。我们维持盈利预测，预计2024-2026年归母净利润为5.4、6.6、7.9亿元，对应EPS为0.38、0.47、0.56元，当前股价对应PE为6.3、5.0、4.2倍。公司多元业务协同发展，业绩增长可期，维持“买入”评级。 多元业务协同发展，物管服务营收占比提高 2024年上半年，公司物业管理服务收入达8.59亿元，同比增长31.4%，主要得 益在管总建筑面积增长。收入占比来看，公司社区增值服务、非业主增值服务、 24% 12% 0% -12% -24% -36% 建发物业恒生指数 基础物管服务、商业运营管理四大业务的收入占比分别为22.5%、21.5%、53.6%、2.4%，同比分别-3.4pct、-2.6pct、+5.9pct、+0.1pct。社区增值服务、非业主增值服务收入占比有所下降，基础物管营收占比显著提高，业务多元化程度较高，营收结构稳定合理。 基础物管面积持续增长，关联方给与充足支持 截至上半年末，公司合约面积1.05亿平，相比2023年末增长3.4%；在管面积约 2023-082023-122024-04 数据来源：聚源 相关研究报告 《全年业绩实现同比高增，业务多元化硕果累累—港股公司信息更新报告》-2024.3.25 《资源优渥，品质先行，未来业绩增长可期—港股公司首次覆盖报告》 -2024.3.4 为67.5百万方，相比2023年末增长9.9%；公司在管面积中，住宅比例81.0%，同比提升1.5pct。公司共有合约项目684个，覆盖中国16个省、直辖市及自治 区的63个城市，在管项目469个，覆盖48个城市。根据克而瑞数据，控股股东建发房产1-7月全口径销售金额排名第7，可为公司提供充足优渥物管资源。 负债结构合理健康，现金流保持稳健 2024年上半年，公司资产负债率53.94%，经营性净现金流-1.68亿元，在手现金约24.56亿元，较2023年末有所下降，主要由于期内支付了2023年末期股息和 房屋硬装成本及各项税费；合同负债为5.83亿元，较2023年末增长30.5%，系在管项目增加所致。 风险提示：房地产行业恢复不及预期、未来收购或扩张风险。 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 2,290 3,569 3,976 4,834 5,816 YOY(%) 47.1 55.8 11.4 21.6 20.3 净利润(百万元) 247 467 535 665 795 YOY(%) 55.1 89.0 14.5 24.2 19.5 毛利率(%) 23.4 28.1 26.4 26.3 26.3 净利率(%) 11.0 15.3 15.0 14.5 14.4 ROE(%) 20.4 27.8 26.7 25.0 25.5 EPS(摊薄/元) 0.18 0.33 0.38 0.47 0.56 P/E(倍) 13.5 7.2 6.3 5.0 4.2 P/B(倍) 2.5 1.8 1.5 1.1 1.0 财务摘要和估值指标 数据来源：聚源、开源证券研究所（8月26日汇率：1港币=0.91人民币） 公司研究 港股公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 3,157 3,606 3,958 4,854 5,563 营业收入 2,290 3,569 3,976 4,834 5,816 现金 2,703 2,952 3,408 3,976 4,734 营业成本 1,753 2,568 2,927 3,562 4,284 应收账款 381 592 483 804 747 营业费用 287 356 378 459 553 存货 40 45 49 54 60 管理费用 8 8 8 9 9 其他流动资产 33 16 17 19 21 其他收入/费用 (2) 2 (2) (3) (3) 非流动资产 150 198 205 227 249 营业利润 240 640 660 801 967 固定资产及在建工程 36 51 57 62 68 净财务收入/费用 71 76 83 75 83 无形资产及其他长期资产 114 146 148 165 180 其他利润 155 163 185 171 188 资产总计 3,307 3,803 4,163 5,081 5,811 除税前利润 325 727 763 897 1,072 流动负债 2,005 1,905 1,927 2,164 2,415 所得税 73 180 168 197 236 短期借款 2 1 2 2 2 少数股东损益 4 80 59 35 42 应付账款 154 354 200 236 263 归母净利润 247 467 535 665 795 其他流动负债 1,850 1,550 1,726 1,926 2,150 EBITDA 254 652 679 822 990 非流动负债 28 66 63 60 57 扣非后净利润 (3,282) (279) (894) (1,237) 795 长期借款 9 18 17 16 16 EPS(元) 0.18 0.33 0.38 0.47 0.56 其他非流动负债 20 48 46 43 41 负债合计 2,034 1,972 1,990 2,224 2,472 主要财务比率2022A2023A2024E2025E2026E 股本 11 12 12 12 13 成长能力 储备 1,200 1,669 1,990 2,651 3,107 营业收入(%) 47.1 55.8 11.4 21.6 20.3 归母所有者权益 1,211 1,680 2,002 2,664 3,120 营业利润(%) 38.9 166.2 3.2 21.3 20.7 少数股东权益 27 106 116 128 140 归属于母公司净利润(%) 55.1 89.0 14.5 24.2 19.5 负债和股东权益总计 3,307 3,803 4,163 5,081 5,811 获利能力毛利率(%) 23.4 28.1 26.4 26.3 26.3 净利率(%) 11.0 15.3 15.0 14.5 14.4 ROE(%) 20.4 27.8 26.7 25.0 25.5 ROIC(%) 21.8 29.7 28.6 26.7 27.2 偿债能力 现金流量表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 资产负债率(%) 61.5 51.8 47.8 43.8 42.5 经营活动现金流 496 186 688 817 1,085 净负债比率(%) 1.3 1.5 1.8 1.8 2.0 税前利润 325 727 763 897 1,072 流动比率 1.6 1.9 2.1 2.2 2.3 折旧和摊销 21 27 32 38 46 速动比率 1.6 1.9 2.0 2.2 2.3 营运资本变动 254 (422) 109 93 215 营运能力 其他 (104) (147) (216) (212) (248) 总资产周转率 0.8 1.0 1.0 1.0 0.0 投资活动现金流 6 21 (1) 16 3 应收账款周转率 12.2 11.3 12.2 12.2 12.2 资本开支 17 30 19 22 24 应付账款周转率 18.7 14.1 14.4 22.2 23.3 其他 (11) (10) (20) (7) (21) 存货周转率 88.3 84.4 84.2 93.0 101.7 融资活动现金流 (60) 43 (232) (264) (331) 每股指标（元） 股权融资 0 167 0 0 0 每股收益(最新摊薄) 0.18 0.33 0.38 0.47 0.56 银行借款 10 10 11 12 13 每股经营现金流(最新摊薄) 0.4 0.1 0.5 0.6 0.8 其他 (70) (134) (243) (277) (344) 每股净资产(最新摊薄) 0.9 1.2 1.4 1.9 2.2 汇率变动对现金的影响 0 0 0 0 0 估值比率 现金净增加额 442 249 455 569 758 P/E 13.5 7.2 6.3 5.0 4.2 期末现金总额 2,703 2,952 3,408 3,976 4,734 P/B 2.5 1.8 1.5 1.1 1.0 数据来源：聚源、开源证券研究所 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 评级 说明 证券评级 买入（Buy） 预计相对强于市场表现20%以上； 增持（outperform） 预计相对强于市场表现5%～20%； 中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； 减持（underperform） 预计相对弱于市场表现5%以下。 行业评级 看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现； 中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平； 看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。 备注：评级标准为以报告日后的6~12个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 股票投资评级说明 分析