土地市场月度跟踪报告（2024年7月）：1-7月百城宅地成交建面-29%，一线成交均价+16%

2024年8月26日 行业研究 1-7月百城宅地成交建面-29%，一线成交均价+16% ——土地市场月度跟踪报告（2024年7月） 要点 2024年1-7月，百城宅地成交建面同比-29.1%，成交楼面均价同比-13.2%。 1-7月，百城宅地供应建面15,102万平，同比-33.9%，成交建面10,846万平， 同比-29.1%，供应与成交建面累计同比降幅较1-6月有所收窄；成交楼面均价 为5,966元/平，同比-13.2%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面662万平，同比-47.7%；成交建面535万平，同 比-49.4%；成交楼面均价为28,708元/平，同比+15.5%。 百城中二线城市宅地供应建面6,106万平，同比-29.2%；成交建面4,645万平， 同比-11.9%；成交楼面均价为6,976元/平，同比-21.2%。 百城中三线城市宅地供应建面8,334万平，同比-35.8%；成交建面5,666万平， 同比-36.7%；成交楼面均价为2,991元/平，同比-16.7%。 1-7月，TOP50房企新增土储价值同比-39.1%，新增土储面积同比-25.5%。 1-7月，TOP50房企新增土储价值4,291亿元，同比-39.1%，前三名为建发房产（331.7亿元）、越秀地产（301.4亿元）、保利发展（263.3亿元）；TOP50房企新增土储面积4,142万平，同比-25.5%，新增土储面积前三名为华润置地 （197.9万平）、中国铁建（164.8万平）、建发房产（164.2万平）。 1-7月，光大核心30城宅地成交整体溢价率为4.9%，同比减少2.0pct。 2024年7月，光大核心30城成交宅地139宗，同比+1.5%，成交宅地总建面 1027万平，同比-19.9%，成交宅地总价856亿元，同比-33.4%，成交楼面均价 8,332元/平，同比-16.8%。 7月，光大核心30城宅地成交整体溢价率为4.0%，单月同比-2.1pct，环比 +1.0pct，核心30城成交的139宗宅地里，土拍溢价率超过20%以上的成交宅地共9宗，占比约6.5%。 2024年1-7月，光大核心30城成交宅地628宗（累计同比-25.1%），成交宅 地总建面4,996万平（累计同比-34.2%），占百城住宅用地成交建面的比重为 54.7%；成交土地总价4,737亿元（累计同比-43.6%），成交楼面均价9,482元/平（累计同比-14.2%）；1-7月光大核心30城整体溢价率为4.9%，累计同比减少2.0pct，较1-6月减少0.2pct，整体土拍溢价率持续回落。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 202407231-6月百城宅地成交建面-30%，核心 30城土拍溢价率5.1%——土地市场月度跟踪报告（2024年6月） 202407186月核心城市二手住宅成交面积同比环比均提升明显——光大核心城市二手房成交跟踪（2024年6月） 202407036月百强房企销售明显回升，核心30城成交均价环比+7%——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年6月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.11-7月百城土地成交建面累计同比-14.6%3 1.21-7月百城宅地成交建面累计同比-29.1%4 1.3百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.11-7月百城宅地成交楼面均价累计同比-13.2%8 2.2百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企拿地情况10 3.1TOP50房企1-7月新增土储价值累计同比-39.1%10 3.2TOP50房企1-7月新增土储面积累计同比-25.5%11 3.32024年新增土储排名TOP20房企11 4、光大核心30城住宅类用地成交情况12 4.12024年7月光大核心30城宅地成交面积-20%12 4.22024年1-7月光大核心30城宅地成交面积-34%12 4.32024年7月光大核心30城中9宗宅地成交溢价率超20%13 5、投资建议14 6、风险分析14 中庚基金 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.11-7月百城土地成交建面累计同比-14.6% 2024年7月 百城供应土地建面为11,510万平，当月同比+7.9%； 百城成交土地建面为9,624万平，当月同比+7.2%。 2024年1-7月 百城供应土地建面为8.0亿平，累计同比-16.2%； 百城成交土地建面为6.6亿平，累计同比-14.6%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） x10000 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 百城土地供应/成交建面（当月同比） 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 供应成交 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） x10000 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% 百城土地供应/成交建面（累计同比） 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 供应成交 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.21-7月百城宅地成交建面累计同比-29.1% 2024年7月 百城供应住宅类用地建面为2,652万平，当月同比-20.8%； 百城成交住宅类用地建面为1,702万平，当月同比-26.4%。 2024年1-7月 百城供应住宅类用地建面为15,102万平，累计同比-33.9%； 百城成交住宅类用地建面为10,846万平，累计同比-29.1%。 1-7月百城宅地供应与成交建面累计同比降幅较1-6月有所收窄。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 20,000 15,000 10,000 5,000 0 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 -80.0% 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 住宅类：供应住宅类：成交住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） x10000 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米） 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07 2023-01 2023-07 2024-01 2024-07 住宅类：供应住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年7月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来