土地市场月度跟踪报告（2023年8月）：1-8月百城宅地成交建面同比-29%，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛

2023年10月6日 行业研究 1-8月百城宅地成交建面同比-29%，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛 ——土地市场月度跟踪报告（2023年8月） 要点 8月百城宅地供需规模同比显著回落；1-8月，百城宅地供需同比延续弱势，一二线城市宅地成交楼面均价同比上涨较明显，三线城市宅地成交楼面均价同比微涨 1-8月，百城宅地供应建面26996万平，同比-23.4%；成交建面17714万平，同 比-28.8%；成交楼面均价为6886元/平，同比+7.7%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面1509万平，同比-42.7%；成交建面1254万平， 同比-29.5%；成交楼面均价为24517元/平，同比+8.4%。 百城中二线城市宅地供应建面9944万平，同比-27.3%；成交建面6091万平， 同比-35.8%；成交楼面均价为8714元/平，同比+17.1%。 百城中三线城市宅地供应建面15542万平，同比-17.9%；成交建面10368万平 同比-23.9%；成交楼面均价为3680元/平，同比+3.6%。 1-8月，TOP50房企新增土储价值同比-12.1%，好于百城宅地市场成交同比，头部国央企拿地实力稳健，其中华润、保利、建发等国企新增土储规模较大。 1-8月，TOP50房企新增土储价值8300亿元，同比-12.1%，新增土储价值前三名房企为华润置地（745亿元）、保利发展（668亿元）、万科地产（616亿元）TOP50房企新增土储面积6545万平，同比-9.9%，新增土储面积排名前三的房企为华润置地（478万平）、保利发展（468万平）、建发房产（466万平）。 22城前四轮已完成的土拍整体溢价率分别为7.0%、7.0%、5.9%、5.4%。 截至2023年9月28日，22城一批次土拍累计成交面积2754万平米，供应面积成交率为80.6%；累计成交总价3689亿元，整体成交溢价率约为7.0%；22城二批次累计成交土地建面2412万平米，供应面积成交率为73.3%；累计成交总价3076亿元，整体成交溢价率约为7.0%；22城中的6个城市第三批次土拍累计成交土地建面353万平米，供地面积成交率为84.5%，累计成交总价486亿元 整体成交溢价率约5.9%；已有6城进行第四批土拍，累计成交土地建面336万 平米，供地面积成交率为90.2%，累计成交总价500亿元，整体成交溢价率5.4%下半年以来土地市场成交热度略有回落，核心城市成交溢价率小幅收敛。 投资建议：2023开年，监管部门密集发声，明确房地产金融化泡沫化势头得到实 质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局，中央政 治局会议指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，优化房地产政策箭在弦上，消费类商业公募REIT积极推进。从供给侧看，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”有力提振房地产行业信心；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”引导合理住房消费需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险逐步出清，促需求政策陆续落地，高能级城市房地产市场供需回暖明显，区域分化格局进一步凸显。 投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团；2）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股；3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报20230903政策力度略超预期，金九银十值得期待——对近期房地产政策的跟踪报告 20230830广州落地“认房不认贷，北上或为“分区施策” 20230826多部门联合施策松绑楼市，改善性住房需求释放可期——对近期房地产政策的跟踪报告 202308241-7月百城宅地成交建面同比-29％，成交楼面均价同比5％——土地市场月度跟踪报告（2023年7月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1-8月百城土地供需同比降幅延续走阔3 1.2、1-8月百城宅地供给与成交同比深度下滑4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1-8月百城宅地成交均价累计同比+7.7%8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企1-8月拿地情况10 3.1、TOP50房企1-8月新增土储价值同比-12.1%10 3.2、TOP50房企1-8月新增土储面积累计同比-9.9%11 3.3、1-8月新增土储排名TOP20房企11 4、22城“两集中”供地（涉宅）统计12 4.1、2023年22城集中供地（涉宅）成交情况12 5、投资建议15 6、风险分析15 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-8月百城土地供需同比降幅延续走阔 2023年8月 百城供应土地建面为1.39亿平，当月同比-29.3%； 百城成交土地建面为0.82亿平，当月同比-43.9%。 2023年1-8月 百城供应土地建面为10.94亿平，累计同比-13.9%； 百城成交土地建面为8.54亿平，累计同比-15.1%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、1-8月百城宅地供给与成交同比深度下滑 2023年8月 百城供应住宅类用地建面为0.41亿平，当月同比-36.2%； 百城成交住宅类用地建面为0.24亿平，当月同比-26.7%。 2023年1-8月 百城供应住宅类用地建面为2.70亿平，累计同比-23.4%； 百城成交住宅类用地建面为1.77亿平，累计同比-28.8%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2023年8月，供应住宅类用地建面为243.2万平，当月同比-64.6%；成交住宅 类用地建面为197.1万平，当月同比-17.8%； 2023年1-8月，供应住宅类用地建面为1509.2万平，累计同比-42.7%；成交 住宅类用地建面为1254.1万平，累计同比-29.5%； 2023年8月，百城中一线城市住宅类用地供需比为1.2。 图9：百城一线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图10：百城一线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图11：百城一线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图12：百城一线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶二线城市 2023年8月，供应住宅类用地建面为1324.1万平，当月同比-47.3%；成交住 宅类用地建面为818.6万平，当月同比+32.6%； 2023年1-8月，供应住宅类用地建面为9944.2万平，累计同比-27.3%；成交 住宅类用地建面为6091.3万平，累计同比-35.8%； 2023年8月，百城中二线城市住宅类用地供需比为1.6。 图13：百城二线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图14：百城二线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图35：百城二线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图16：百城二线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 ▶三线城市 2023年8月，供应住宅类用地建面为2566.9万平，当月同比-21.8%；成交住 宅类用地建面为1411.1万平，当月同比-42.4%； 2023年1-8月，供应住宅类用地建面为15542.3万平，累计同比-17.9%；成交 住宅类用地建面为10368.1万平，累计同比-23.9%； 2023年8月，百城中三线城市住宅类用地供需比为1.5。 图17：百城三线城市（当月）住宅类土地供应建面（万平方米）图18：百城三线城市（累计）住宅类土地供应建面（万平方米） 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图19：百城三线城市住宅类用地累计供应/成交（累计同比）图20：百城三线城市住宅类用地供需比 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2023年8月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 2、百城土地/住宅类用地成交价格 2.1、1-8月百城宅地成交均价累计同比+7.7% 2023年8月 百城土地成交楼面均价为2541元/平方米，单月同比+59.5%；