土地市场月度跟踪报告（2024年2月）：1-2月百城宅地成交建面-16%，核心30城宅地成交量价齐增

2024年3月12日 行业研究 1-2月百城宅地成交建面-16%，核心30城宅地成交量价齐增 ——土地市场月度跟踪报告（2024年2月） 要点 2024年1-2月，百城宅地成交建面同比-15.8%，成交楼面均价同比+29.3%。 1-2月，百城宅地供应建面2,645万平，同比-12.6%；成交建面2,485万平，同 比-15.8%；成交楼面均价为5,864元/平，同比+29.3%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面130万平，同比-25.3%；成交建面197万平，同比 +270.7%；成交楼面均价为24,184元/平，同比-2.7%。 百城中二线城市宅地供应建面1,033万平，同比-2.1%；成交建面921万平，同 比+25.2%；成交楼面均价为6,484元/平，同比-28.0%。 百城中三线城市宅地供应建面1,481万平，同比-17.6%；成交建面1,367万平， 同比-36.8%；成交楼面均价为2,804元/平，同比+11.4%。 1-2月，TOP50房企新增土储价值同比+24.6%，新增土储面积同比+14.6%。 1-2月，TOP50房企新增土储价值1,339亿元，同比+24.6%，新增土储价值前三名为华润置地（147.4亿元）、中建壹品（122.9亿元）、滨江集团（87.7亿元）TOP50房企新增土储面积2,047万平，同比+14.6%，前三名为石家庄城发投集团（132.1万平）、中国雄安集团（110.6万平）、中国铁建（104.9万平）。 1-2月，光大核心30城宅地成交建面同比+8.9%，成交楼面均价同比+10.2%。 2024年2月，光大核心30城成交宅地42宗，同比-35.4%，成交宅地总建面361 万平，同比-37.4%，成交总价562亿元，同比-17.2%，成交楼面均价15,561元 /平，同比+32.2%；光大核心30城宅地成交整体溢价率为7.1%，同比提升0.1pct2月，光大核心30城土拍溢价率超过20%以上的成交宅地共4宗，其中溢价率 最高的成交宅地位于合肥滨湖科学城，成交楼板价25,052元/平，溢价率54.16% 1-2月，光大核心30城成交宅地119宗（累计同比+9.2%），成交宅地总建面 1,097万平（累计同比+8.9%），成交土地总价1,098亿元（累计同比+19.9%）， 成交楼面均价10,006元/平（累计同比+10.2%）；光大核心30城整体溢价率为7.4%，累计同比提升1.3pct。 投资建议：当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。 投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 房地产（地产开发）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 202403051-2月百强房企销售额累计-51%，核 心30城住宅成交均价-1.3%——百强房企及光 大核心30城销售跟踪（2024年2月） 202402221月百城宅地成交量价齐增，核心30城整体溢价率7.7%——土地市场月度跟踪报告 （2024年1月） 房地产 目录 1、百城土地/住宅类用地供需情况3 1.1、1-2月百城土地成交建面累计同比-10.8%3 1.2、1-2月百城宅地成交建面累计同比-15.8%4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况5 2、百城土地/住宅类用地成交价格8 2.1、1-2月百城宅地成交楼面均价累计同比+29.3%8 2.2、百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价9 3、TOP50房企拿地情况11 3.1、TOP50房企1-2月新增土储价值累计同比+24.6%11 3.2、TOP50房企1-2月新增土储面积累计同比+14.6%11 3.3、2024年新增土储排名TOP20房企12 4、光大核心30城住宅类用地成交情况13 4.1、2024年2月光大核心30城宅地成交面积-37.4%13 4.2、2024年1-2月光大核心30城宅地成交面积+8.9%13 4.3、2024年2月光大核心30城中4宗宅地成交溢价率超20%14 5、投资建议15 6、风险分析15 中庚基金 1、百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-2月百城土地成交建面累计同比-10.8% 2024年2月 百城供应土地建面为1.03亿平，当月同比-2.6%； 百城成交土地建面为7,680万平，当月同比-20.2%。 2024年1-2月 百城供应土地建面为1.97亿平，累计同比-6.6%； 百城成交土地建面为1.70亿平，累计同比-10.8%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米）图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） ×10000 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2022-01 0.0 百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 百城土地供应/成交建面（当月同比） 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 供应成交 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米）图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） ×10000 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% -35.0% 百城土地供应/成交建面（累计同比） 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 供应成交 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.2、1-2月百城宅地成交建面累计同比-15.8% 2024年2月 百城供应住宅类用地建面为1,283万平，当月同比-10.7%； 百城成交住宅类用地建面为796万平，当月同比-50.6%。 2024年1-2月 百城供应住宅类用地建面为2,645万平，累计同比-12.6%； 百城成交住宅类用地建面为2,485万平，累计同比-15.8%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米）百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） ×10000 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 2022-01 0.0 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 -80.0% 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 住宅类：供应 住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图7：百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米）图8：百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） ×10000 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 百城住宅类用地累计供应/成交建面（万平方米） 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 -80.0% 百城住宅类用地供应/成交建面（累计同比） 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 住宅类：供应住宅类：成交 住宅类：供应住宅类：成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ▶一线城市 2024年2月，供应住宅类用地建面为52.4万平，当月同比-70%；成交住宅类 用地建面为114.9万平，当月同比+116%； 2024年1-2月，供应住