土地市场月度跟踪报告（2024年2月）：1-2月百城宅地成交建面-16%，核心30城宅地成交量价齐增

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年3月12日 行业研究 1-2月百城宅地成交建面-16%，核心30城宅地成交量价齐增 ——土地市场月度跟踪报告（2024年2月） 房地产（地产开发） 2024年1-2月，百城宅地成交建面同比-15.8%，成交楼面均价同比+29.3%。 1-2月，百城宅地供应建面2,645万平，同比-12.6%；成交建面2,485万平，同比-15.8%；成交楼面均价为5,864元/平，同比+29.3%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面130万平，同比-25.3%；成交建面197万平，同比+270.7%；成交楼面均价为24,184元/平，同比-2.7%。 百城中二线城市宅地供应建面1,033万平，同比-2.1%；成交建面921万平，同比+25.2%；成交楼面均价为6,484元/平，同比-28.0%。 百城中三线城市宅地供应建面1,481万平，同比-17.6%；成交建面1,367万平，同比-36.8%；成交楼面均价为2,804元/平，同比+11.4%。 1-2月，TOP50房企新增土储价值同比+24.6%，新增土储面积同比+14.6%。 1-2月，TOP50房企新增土储价值1,339亿元，同比+24.6%，新增土储价值前三名为华润置地（147.4亿元）、中建壹品（122.9亿元）、滨江集团（87.7亿元）；TOP50房企新增土储面积2,047万平，同比+14.6%，前三名为石家庄城发投集团（132.1万平）、中国雄安集团（110.6万平）、中国铁建（104.9万平）。 1-2月，光大核心30城宅地成交建面同比+8.9%，成交楼面均价同比+10.2%。 2024年2月，光大核心30城成交宅地42宗，同比-35.4%，成交宅地总建面361万平，同比-37.4%，成交总价562亿元，同比-17.2%，成交楼面均价15,561元/平，同比+32.2%；光大核心30城宅地成交整体溢价率为7.1%，同比提升0.1pct。 2月，光大核心30城土拍溢价率超过20%以上的成交宅地共4宗，其中溢价率最高的成交宅地位于合肥滨湖科学城，成交楼板价25,052元/平，溢价率54.16%。 1-2月，光大核心30城成交宅地119宗（累计同比+9.2%），成交宅地总建面1,097万平（累计同比+8.9%），成交土地总价1,098亿元（累计同比+19.9%），成交楼面均价10,006元/平（累计同比+10.2%）；光大核心30城整体溢价率为7.4%，累计同比提升1.3pct。 投资建议：当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024开年监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。 投资建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20240305 1-2月百强房企销售额累计-51%，核心30城住宅成交均价-1.3%——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年2月） 20240222 1月百城宅地成交量价齐增，核心30城整体溢价率7.7%——土地市场月度跟踪报告（2024年1月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 .......................................................................................... 3 1.1、1-2月百城土地成交建面累计同比-10.8% .............................................................................................. 3 1.2、1-2月百城宅地成交建面累计同比-15.8% .............................................................................................. 4 1.3、百城分能级城市住宅类用地供需情况 ..................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 .......................................................................................... 8 2.1、 1-2月百城宅地成交楼面均价累计同比+29.3% ...................................................................................... 8 2.2、 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 ............................................................................................. 9 3、 TOP50房企拿地情况 ...................................................................................................... 11 3.1、TOP50房企1-2月新增土储价值累计同比+24.6% .............................................................................. 11 3.2、TOP50房企1-2月新增土储面积累计同比+14.6% .............................................................................. 11 3.3、2024年新增土储排名TOP20房企 ....................................................................................................... 12 4、 光大核心30城住宅类用地成交情况 ................................................................................ 13 4.1、 2024年2月光大核心30城宅地成交面积-37.4% ............................................................................... 13 4.2、 2024年1-2月光大核心30城宅地成交面积+8.9% ............................................................................. 13 4.3、 2024年2月光大核心30城中4宗宅地成交溢价率超20% ................................................................ 14 5、 投资建议 ........................................................................................................................ 15 6、 风险分析 ........................................................................................................................ 15 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 1.1、1-2月百城土地成交建面累计同比-10.8% 2024年2月 百城供应土地建面为1.03亿平，当月同比-2.6%； 百城成交土地建面为7,680万平，当月同比-20.2%。 2024年1-2月 百城供应土地建面为1.97亿平，累计同比-6.6%； 百城成交土地建面为1.70亿平，累计同比-10.8%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.52022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-01×10000百城土地当月供应/成交建面（万平方米）供应成交 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-01百城土地供应/成交建面（当月同比）供应成交 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：WIND，光大证券研究所；截至2024年2月 注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 0.05.010.015.020.025.02022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-0920