住建部明晰改革重点，房屋养老金试点启动

行业追踪（2024.8.17-2024.8.23） 国务院新闻办公室定于2024年8月23日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹出席介绍情况。住建部长倪虹表示，下一步主要改革工作中，住建部首要要抓“构建房地产发展新模式”，可概括为四个方面：1）在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。 2）在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。 3）在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。 4）在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极的变化。 从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。只要坚定信心，因城施策，狠抓落实，就能促进房地产市场平稳健康发展。 关于“加快构建房地产发展新模式”，住房城乡建设部副部长董建国重点抓了以下几方面的工作：1）完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。国务院及有关部门印发政策文件，指导各地坚持以需定建、以需定购，加大保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求。2）部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。今年2月住建部印发了通知后，各地陆续编制并公布住房发展年度计划，同时开展前期工作，积极谋划“十五五”住房发展规划。3）有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。4）建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。5）研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。6）建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，在立标准、抓样板上已经做了一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫。 本次住建部表态侧重强调了住房建设工作“民生”属性的特点，重申了顶层理念仍基于“房住不炒”的框架和“刚需归政府，改善归市场”的双轨制市场体系，强调了下阶段的重点任务为“加速构建房地产发展新模式”，指出发展新模式下阶段工作重点方向为“保障房、要素联动机制、现房销售、融资协调机制、房屋养老金制度等”，同时，肯定了行业发展潜力和空间。我们认为，1）如“保障房、融资协调机制”，指向企业端，助力房企改善融资及资产负债问题；2）如“现房销售、建设好房子”指向居民端，保障购房者权益、提升居住质量；3）如“要素联动机制，房屋养老金制度”指向政府端，平衡供需关系、适应存量转型等，推进上述相关政策细则出台和落地见效，均是未来一段时间地产政策的着力点。 8月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交234万平，月度同比-32.21%，相较上月下降13.24pct；累计库存11973万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交165万平，月度同比+7.96%，相较上月下降20.69pct。8月12日-8月18日，土地市场成交建面2088万平，滚动12周同比-15.33%；成交总额254亿元，滚动12周同比-48 .28%； 全国平均溢价率2.58%，滚动12周同比-1.26pct。 本周申万房地产指数-3 .78%，较上周提升0.13pct，涨幅排名26/31，跑输沪深300指数3.23pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1 .55%，较上周下降0 .54pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数2 .60pct；克而瑞内房股领先指数为-3 .29%，较上周提升0.15pct。 投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：住建部明晰改革重点，房屋养老金试点启动 国务院新闻办公室定于2024年8月23日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹出席介绍情况。 住建部长倪虹表示，中国式现代化，民生为大。民生性强是住房城乡建设工作最突出的一个特点。下一步将深入学习贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，坚持人民至上，聚焦制约住房城乡建设事业高质量发展的突出矛盾，以夯实基础、深化改革为主线，以完善机制、体制、法治为重点，以让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子为基点，统筹推进住房城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式，深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级等。 下一步主要改革工作中，住建部首要要抓“构建房地产发展新模式”，可概括为四个方面： 1）在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。 2）在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。 3）在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。 4）在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。 当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极的变化。从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。只要坚定信心，因城施策，狠抓落实，就能促进房地产市场平稳健康发展。 关于“加快构建房地产发展新模式”，住房城乡建设部副部长董建国重点抓了以下几方面 的工作： 1）完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。国务院及有关部门印发政策文件，指导各地坚持以需定建、以需定购，加大保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求。 2）部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。今年2月住建部印发了通知后，各地陆续编制并公布住房发展年度计划，同时开展前期工作，积极谋划“十五五”住房发展规划。 3）有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。 4）建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。 5）研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。 6）建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，在立标准、抓样板上已经做了一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫。 房地产发展新模式，是高质量发展的模式，是协调发展的模式，是安全发展的模式。党的二十届三中全会，把加快构建房地产发展新模式作为进一步全面深化改革的重要举措之一。 住建部将和有关部门密切配合，在总结前一段相关试点实践的同时，进一步加强顶层设计，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，加快改革完善商品房销售以及土地、金融、财税等基础性制度，以改革促制度创新、以改革促新模式构建、以改革促产业发展，坚决把党中央部署的这项任务落实好，努力促进房地产高质量发展。 本次住建部表态侧重强调了住房建设工作“民生”属性的特点，重申了顶层理念仍基于“房住不炒”的框架和“刚需归政府，改善归市场”的双轨制市场体系，强调了下阶段的重点任务为“加速构建房地产发展新模式”，指出发展新模式下阶段工作重点方向为“保障房、要素联动机制、现房销售、融资协调机制、房屋养老金制度等”，同时，肯定了行业发展潜力和空间。我们认为，1）如“保障房、融资协调机制”，指向企业端，助力房企改善融资及资产负债问题；2）如“现房销售、建设好房子”指向居民端，保障购房者权益、提升居住质量；3）如“要素联动机制，房屋养老金制度”指向政府端，平衡供需关系、适应存量转型等，推进上述相关政策细则出台和落地见效，均是未来一段时间地产政策的着力点。 1.1.投资建议 近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 8月17日-8月23日，60城商品房成交面积为234万平，移动12周同比增速为-22.25%，增速较上期下降0.16pct；月度同比-32.21%，相较上月下降13.24pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为75、138、21万平，移动12周同比增速分别为-9.95%、-28.04%、-9.75%，增速较上期分别变化+1.42pct、-1.14pct、+2.40pct，与历史相比，二线降幅扩大，一线、三线及以下降幅收窄。 图1：50城商品房成交面积 图2：50城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.2.二手房市场 8月17日-8月23日，17城二手房成交面积为165万平，移动12周同比增速为+14.98%，增速较上期下降0.23pct；月度同比+7.96%，相较上月下降20.69pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为43、116、6万平，移动12周同比增速分别为+37.81%、+4.77%、+209.66%，增速较上期分别变化+0.45pct、-0.28pct、-23.32pct，与历史相比，一线增幅扩大，二线三线及以下增幅收窄。 图6：17城二手房成交面积 图7：17城二手房成交面积-月度同比 图8：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图9：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图10：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 8月12日-8月18日，