仲量联行2024中国办公楼租赁指南

joneslanglasalle.com.cn 租赁指南 2024中国办公楼 上海｜深圳｜北京｜广州｜成都｜重庆｜杭州武汉｜南京｜西安｜沈阳｜天津｜青岛｜香港 2庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年 目录 仲量联行办公楼租赁服务2 办公楼租赁指南4 中国办公楼市场摘要及展望9 主要城市速览12 关于仲量联行32 办接影公响室公设司立的或业搬务迁运将作直，整力，个因过此程选复择杂专且业耗的时房耗地产商顾业问地很产有领必域要拥。有我丰们在富 服务。 的提经供验一和站专式业办的公见楼解租，可赁 仲量联行办公楼租赁服务 业务能力 •在中国拥有超过170名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务 •我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、灵活办公等 •拥有超过241年的全球房地产经验和最佳实践 •凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系 •连续多年囊括RICS中国多个奖项，包括13个冠军奖和28个优秀奖 •连续17年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2024） •2023年被彭博绿金ESG50榜单评选为“年度受关注企业” 核心服务 租户代表 无全论局您策的略，企您业都是需计要划专搬业迁的或租续户租代，表还是为考您虑服购务买。办公楼，或是评估房地产租赁的 •物业搜索及研究 •现场考察 •商业条款谈判 •租赁/购买策略分析 •财务分析 •策略评估与总体规划 项目代理 结平，合量国身际定平制台符和合本您地业知务识目，我标们的能项为目您租发赁掘策和略，保为留您重最要大租限户度，确地定创最造佳价租值金。水 •项目总体战略规划 •项目营销与推广 •租赁代理 •租务管理 3 乌鲁木齐 呼和浩特北京 坊 廊坊 哈尔滨 长春吉林 沈阳 威海 唐山秦皇岛大连 西宁兰州 鄂尔多斯 延安 渭南 石家庄潍天津 太原 济南 邢台 洛阳开封临沂 烟台 青岛常无州锡 汉中西安 郑州徐州 扬盐州城 南通昆苏山州 甘孜绵阳广元南充达州襄樊南京 上海湖州 拉萨成都德阳 资遂阳宁广安武汉 杭句容州 嘉绍兴兴 雅安眉山自贡 昭通 内泸江州重庆 宜宾毕节凯里 长南沙昌 金华温州海宁 福州 南宁 丽江攀枝昆花明安顺贵阳 韶关广州梅州潮州厦泉门州台北 云浮 揭阳 肇清庆远汕头 汕尾 阳江河源 香港 湛江茂名惠州 办公楼业务覆盖 海口深圳 珠海 三亚东中莞山 佛山 澳门 顺德 32个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市 仲量联行中国商业地产部 市占场主份导额地位 联国系人上海 张静｜区/19年从业经验深李圳文杰｜12年从业经验北张京冀苏｜17年从业经验 武刘汉宁｜28年从业经验 广马州炜图｜29年从业经验 南陈京明哲｜13年从业经验西何安娜｜12年从业经验 2023年 成都 沈阳/天｜津年从业经验 张冀苏17 •拥有170+位地产专家 邓艳萍｜16年从业经验 •完成1,200+办公楼租赁交易 •覆盖113万+平方米租赁面积 重刘庆洋｜14年从业经验 曲岩萍｜20年从业经验 杭州 尤培荣｜18年从业经验 香鲍港雅历｜年从业经验 18 4庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年 办办公公楼楼分为租哪赁些类指型南？ 单一产权（大业主） 按产权类别分类 分散产权（小业主） 单所一持产有权。的办公楼通常由开发商、企业或机构投资者少位量或的楼办层公的楼产为权分由散不式同产业权主（所小持业有主。）。该类型办公楼内不同办公单 传统式办公室 按营业形式分类 灵活办公空间 典能型设的施供的企场业所，员按工建办筑公和、从配事套商质业量经可营分活为动超、甲共级享、甲功级间相、乙比级，交等付多后个依等租级户。与需服求务可式能办需公要室装和修且联租合期办较公长空。 办公楼有哪些等级？ 各短项期功租能赁齐的全需，求可。即但租户用间需。此共类享模功式能便区于域公，司例迅如速会开议展室、业接务待、解区决等。 仲量联行根据国际通用标准对中国办公楼的不同等级指标表现进行梳理，目前分为超甲级、甲级、乙级三个等级。以下指标仅作为参考，不作为划分办公楼等级的唯一标准。 项目位置核心中央商务区中央商务区或非中央商务区中央商务区或非中央商务区 所有权 以下13项满足12项 超甲级 单一产权 以下13项满足10项 甲级 乙级 单一产权 以下13项满足10项 单权一集产中权或者50%以上的面积产 公及共便交利通性•轨(直道达交或通步行5-10分钟之内)； •零(直售达商或圈步以行及5-餐10饮分配钟套之内)； •轨(直道达交或通步行10分钟之内)； •零(直售达商或圈步以行及5餐-10饮分配钟套之内)； •轨(直道达交或通步行10-15分钟之内)； •零(直售达商或圈步以行及1餐5分饮钟配之套内)； 标准层面积 •公共交通路线便捷 •公共交通路线便捷 •公共交通路线便捷 得房率 单元内净高架空地板空调系统 不低于2,000平方米不低于1,500平方米不低于1,200平方米 整层不低于65%整层不低于65%整层不低于60% 不低于2.8米不低于2.7米不低于2.5米 有有无 •智PM能2.化5过中滤央系风统机盘管或VAV系统•中PM央2.风5过机滤盘系管统或VAV系统中央风机盘管 开发商/物业管理 •有国际背验景的物发业商 •有经验的开物发业商 无特殊要求 电梯供应每电1梯,0服00务平方米提供0.13台(或以上)电梯供应充足基本满足电梯供应需求 停车设施智能停车设施，停车位充足停车位充足基本满足停车需求 电力供应双回路供电、有备用发电机组双应回急路使供用电)、有备用发电机组(仅供普通供电、满足普通办公使用 环保可持续发展LEED/WELL认证LEED/WELL认证从优/ 5 租赁办公楼需要考虑哪些因素？ 地理位置 面积测算 进度管理 预算控制 理信心想，的提办高公工室作地效理率位。我置们及可其在周这边些环诸境多和环配节套提设供施专不业仅而能全提面升的企建业议形，协象，助也租有户助做于出提最升优租决户策和。员工对公司的 员方工式数将量逐和渐空成间为布主局流，方越式来是越决多定的面企积业需开求始的将关灵键活因办素公。随模着式数融字入化办变公革空和间创战新略，科在技“，未更来具办弹公性”、的更时灵代活，我的们工将作为您做您出评最估佳目决前策的。办公空间利用率，并根据您的业务需求和目标提供定制化的空间优化方案，估算装修成本，供 出相应决策。 根项据目公的司顺业利务完规成，模预和留办充公分空的间时规间划至，公关司重通要常。我需们要将至为少租6个户月制的定时时间间才表能，并完在成多新个办关公键室节的点设提立醒/搬租迁户。及为时确做保 完成财务测算及审批。 成楼本的控租制赁是意当向下书各。由行于各办业公的楼大租趋金势会。鉴随于着众市多场业行主情不不会断以调标整准，我形们式会进针行对报租价户，我需们求建进议行租具户体谨分慎析对，协比助各租办户公 随业需着求大，众在对租环赁境办、公社楼会全及过治程理中的提关供注，专以业及建相议关，以机协构助对企业实就现环如境温、社室会气及体治减理排的等披目露标要。求，我们会针对企 、E社S会G及治 (环境理) 租赁办公楼会产生哪些费用？ 租金：办甚公至楼更市长，场但的租标赁准期租内赁租期金为可3能年，会通有常所租调金整在。3年内保持不变。部分业主也可接受5-6年的租赁期， + 物业管理费： 物业管理费公是司在收租取赁。过程中除租金外的另一项重要支出，费用通常不可洽谈，一般由业主聘请的 水电费：公的共电面费积则的由水业电主费代均付包。含在物业费内。若租户套内加装茶水间，水费由租户承担；租户承租面积 租赁保证金：租保赁金保。租证赁金保是证为金保通证常租在赁租合赁同合的同履履行行，完租毕户时在返合还同签。订时按应付租金的一定比例付给业主的担 装修费：租户所租的办公室一般未经精装修（标准交付），租赁空间的装修费用需由租户承担。 装修还原费：租约期满后，租户通常需要承担将所租办公室还原至交付时状态的费用。审批图/装修管理费：部分业主会收取审批所有装修图纸的费用，包括在装修过程中产生的管理费。法律费用（若涉及）：租约双方都可能需要承担各自在商谈及履行租约的过程中产生的法律费用。增值税：增值税税率为租金的5%或9%及物业管理费的6%。 中介费：在新租情况下一般由业主承担中介费，通常为1-2个月的租金。 6庆祝仲量联行进入中国内地市场三十周年 租赁办公楼需要经历哪些步骤？ 办公楼租赁进度项目管理相关支持（可选） 致地理范围等。 1.确根据定租需户求实际需求，确定基本筛选条件，如租金预算、所需面积、大初步工程技术尽职调查，方便筛选短名单。 2.市展开场全研面究深和入分的析市场调研，实地考察办公楼。详户尽需的求工直接程的技术技尽术职分调歧查。，并指出备选场地与客 3.谈就筛判选策后略的和若邀干约办函公楼与业主分别展开谈判。进职行调查平结面果排协布测助试租，赁根谈据判测。试结果和工程技术尽 4.租与业赁主条确件定分租析赁和条条件款，签确署定租赁意向书，并缴付首期租赁保证金。商工等程技。术支持，如交房时间、交付条件、指定供应 5.审由租批户流的程法和律合顾同问谈审判阅租赁合同，与业主洽谈并最终确认合同文 本要）。并签支署付合相同关并税缴费付。全额保证金和首期租金。注册租赁合同（如需 如至交付，楼且宇在尚交未付达租到赁交物付业条时件代，提表供业现主场进监行督楼，宇直 场地的检查，跟踪待整改项直至交付成功。 •采购项目管理、内装设计和其他机电设计工作 •采购施工单位、家具、IT等长供货周期物品 （办平公方场米所）面积 交付 （施月工）期 •办理施工许可手续，现场保护措施，准备施工 •<1,0001.5 •1,000-3,0001.5-2 •3,000-8,0002-3 •>8,0003-4 7 中国办公楼市场一般标准 租计量金单条位款 平方米（建筑面积） 租金大民部币分/平城方市米（报建价筑为面人积民）币/天/平方米（建筑面积）/月，上海及部分城市报价为人 常见的租赁期限标赁准期租内期通通常常会为有3租年金，涨部幅分业主根据面积大小也可接受5-6年的租赁期限，但租 应付租金的频率月度/季度 常见的租赁保证金3个月的租金和物业管理费 租金发票惯例先款后票 装修期业需主支根付据租租金，户但租需赁支面付积物大业小管提理供费给租户的额外装修时间，通常在装修期内无 服物业务管费理，费运营成本，维修和保险 租户承担，按月预付 免租期业期主内根无据需租支户付租金，面但积需大支小付提物供业给管租理户费在租赁期内的租金折让，通常在免租 中介费在新租情况下一般由业主承担中介费，通常为1-2个月的租金 水电费及通信费每标个准租开户放分时别间计的量中并央支空付调套费内用电和费用和水通费信用费通；常包含在物业管理费中 停车固定分配的停车位非常有限；如有停车位，则按月付费 内部维修责任业主/租户承担（视不同设备而定）公共部位维修责任（接待台、电梯、楼梯等）业主承担 外部/结构维修责任业主承担 税金 建筑保险责任通常为业主承担 印花税每一方都需承担占合同总价的0.1％的印花税 房产税业主承担 常见非商务条款 租金对应的增值税对20于162年0156月年15日月之1日后之完前工或的当办日公竣楼，工租的金办增公值楼税，租为金9％增值税率为5％或9%。对于 础上进行调整，但增长幅度不高于一定比例 优先续租权及续租租金涨幅租期户的在权租利期。承到租期出时租以双书方面就形续式租提条出件续进租行意洽向谈，，享且有续优租先租续金租在2市-3年场或租3金-5的年基转租和分租权在部经分业主同会意收的取情一况次下性，的租服户务有费权转租全部或部分租赁面积给其关联公司。 优先扩租权租先户扩在租租权赁期间对大厦的空置面积（通常是相邻单元或者相邻楼层）享有优 提前解约权在租租赁赁面期积满而一无定需时支间付后违，约租金户或以支书付面较形少式违通约知