中国办公楼租赁指南2025

中国办公室租赁指南 2025 上海 广州｜深圳 成都｜香港 重庆｜北京武汉｜杭州｜南京｜ ｜西安｜ ｜天津｜沈阳｜青岛 JLL办公室租赁服务 内容 我们的能力 JLL办公室租赁服务2 • 拥有一支超过170+办公室专业人士,我们提供最全面的市场信息和专业服务•我们的专业领域包括传统和弹性办公空间&商务园区•240以上数年全球房地产经验及行业领先实践 • 基于我们广泛的全球、区域和本地业务网络，与房东、租户和投资者的良好关系财富世界最受尊敬的公司for 9•连续几年 • 获胜者之一世界最具道德的企业对于18连续年份(2008-2025)• 获胜者彭博绿色ESG 50企业奖 办公室租赁指南4 中国办公室市场概述 9 扫视主要城市 12 关于JLL 32 我们的核心技术服务 租户代表 如果您的公司在考虑办公室搬迁、扩张或收缩；或者您打算购买办公空间，您需要一位具有本地市场专业知识的职业租户代表的服务。 • 提供选项清单 • 物业现场勘查 • 商业条款谈判 • 租赁/购买策略细化 • 财务估算与建筑物定性分析 • 租赁/购买优化– 扩张/收缩 – 办公地点搬迁 “ 办公室设立或搬迁是一个复杂、耗时且劳动密集型的过程，可能直接影响公司的业务运营，因此选择专业的房地产顾问至关重要。我们可以凭借在商业房地产领域的专业知识和经验，为您提供一站式办公室租赁服务。 项目租赁 我们可以通过结合我们的国际网络和当地专业知识，为您识别和留住关键租户。此外，我们可以帮助您确定公平的市场租金，为您的特定建筑量身定制租赁策略，以满足您的业务目标并为您最大化价值。 • 战略项目规划 • 项目营销与推广• 房东代表 • 租赁管理 办公室业务范围 32企业办公场所（包括项目办公室）覆盖80+全国城市。 办公室租赁指南 办公楼的类型有哪些 我们如何评估写字楼 由于没有明确的办公楼分类规则，JLL已根据国际标准，评估了不同级别办公楼的表现。以下指标仅供参考，不作为办公楼分类的唯一标准。 办公室租赁需要考虑哪些因素 办公地点 一个理想的办公地点及其周边环境和便利设施不仅能够提升企业形象，还能帮助租户和员工增强对公司 confidence 并提高工作生产力。我们提供专业且全面的建议，从多个方面协助租户就办公地点的选择做出最佳决策。. 租赁面积 员工数量和使用办公空间的方式对于确定工作场所所需面积至关重要。随着数字化转型趋势和创新技术的发展，灵活的工作空间将逐渐成为主流。越来越多的企业开始将灵活办公模式融入其战略。在未来工作时代，我们将评估您当前的办公空间利用率，根据您的业务需求和目标提供定制化的空间优化解决方案，并为您估算装修成本，以做出最佳决策。 根据公司业务规模和办公空间规划，公司通常需要至少6个月时间来完成新办公室的设立。为确保项目顺利完成，关键是要为项目留有充足的时间。我们的专业顾问将为承租方制定时间表，并在关键节点提醒他们及时做出必要决策。 成本控制是当今每个行业的主要趋势。由于许多房东没有采用标准格式报价，我们建议租户仔细比较不同办公楼租赁意向书。由于办公租金会根据市场情况不断调整，我们的专业咨询团队将针对租户的需求进行具体分析，并推荐合适的办公室。 随着公众对ESG的关注，以及相关组织对企业ESG信息披露的要求，我们的专业顾问团队在选择办公地点时将根据企业的需求推荐合适的办公室，以协助企业实现减排等目标。 租赁办公室的步骤有哪些 办公室区域定义 租户应关注办公区域的可用面积，以便他们能够准确地比较各种选项的成本。房东常用的定义和概念如下： 非租赁但潜在可使用面积 可用面积 总建筑面积（GFA） 使用面积是指租赁物业内的可用空间，但不包括结构柱的投影面积。 GFA包括每层楼外墙以内所有区域以及外墙的完全厚度，包括： 非租赁但潜在可使用区域是指，在满足消防法规且单间占用不影响其他租户运营的条件下，整层租户或占用楼层多数的租户可占用的部分或全部公共走廊，且租户无需为走廊使用支付任何租金。 • 内部柱 • 玻璃幕墙和内隔墙厚度 •建筑核心（电梯井、走廊、卫生间、设备间） • 连接租户单元与核心的公共走廊 中国的办公市场概述 2025年上半年，中国甲级写字楼市场整体需求的复苏步伐依然缓慢。在全球地缘政治不确定性上升的背景下，租户在租赁决策上变得更加谨慎，租金和租赁期限的灵活性成为他们最关心的问题。成本驱动的需求继续主导着大多数城市的办公市场。同时，供应的持续涌入进一步推高了市场整体的空置率。 截至2025年上半年，中国14个主要城市（包括香港）的甲级写字楼总库存同比增长4.1%。其中，北京、上海、广州、深圳和香港的甲级写字楼存量合计为646.7万平方米，同比增长3.2%。预计到2026年底，这14个城市将有185万平方米的新项目完工，占当前存量的15%。深圳、上海和广州将继续保持大量的新供应量。 2025年上半年，大量供应涌入与需求缓慢复苏持续对中国主要城市的甲级写字楼租金造成下行压力，维持了下降趋势。在JLL追踪的主要城市中，甲级写字楼市场的租金出现了不同程度的下降。大多数房东提供了更多的租金让步和其他激励措施以应对租赁压力。同时，为维持当前的出租率和留住核心租户，现有项目的房东在续租条款上普遍保持了灵活性。 扫视主要城市 | 上海 上海作为中国最大的经济中心和国际贸易、航运、科技创新中心，正迅速发展成为国际金融中心。上海持续优化经济结构，第三产业占比不断上升，战略性新兴产业增加值稳步增长。 与此同时，尖端技术的突破、产业升级与社会经济转变推动了新引擎的繁荣。这些新引擎反过来又成为上海甲级办公项目需求增长的来源。因此，上海办公市场的租户结构日益多元化。近期高端 办公项目不仅为租户提供了更广泛的优质办公场所选择，而且在竞争更激烈的市场格局中也显著降低了租金成本。随着交通基础设施的成熟和零售便利设施的改善，上海办公市场进一步增强了租户的商业氛围。 截至2025年上半年，上海甲级办公楼的存量总计为186.3万平方米。上海一直吸引着大量《财富》500强公司以及国内外高端企业入驻设立总部。包括金融服务和专业技术服务在内的传统产业保持稳健。 上海的办公楼位于哪里？ 上海甲级办公市场可分为中央商务区（CBD）和非集中区域。黄浦江进一步将这些区域划分为浦东和普陀两个次级市场。随着地铁系统的快速延伸，每个次级市场内项目的发展进程各不相同。上海的甲级办公市场已从中央商务区和非集中市场发展成为四大商业区——核心区、中区、成熟区和新兴区。 “ 受全球经济宏观环境的影响，上海办公楼市场情绪保持谨慎。租户仍然注重成本，成本驱动的搬迁和升级需求继续成为主要驱动力。房东为争夺租户，继续提供大幅租金优惠，特别是在空置率较高的次级市场或项目中。 瞥视主要城市 | 深圳 该行业分布在整个城市，但主要集中在福田中心区。从地理角度看，深圳办公市场的发展显示出向西部转移和从中央商务区向新兴区域的溢出效应。前海片区正在培育一个闭环的产业生态系统，充足的、价格合理的、高品质的办公空间使该区域对金融机构、跨境服务提供商和创新企业具有吸引力；这种聚集效应反过来释放了增长动力。 深圳不仅是中国的区域性中心城市，也是重要的经济特区和现代都市。2024年，深圳经济实现年GDP增长5.8%，达到3.68万亿元人民币。近年来，深圳在高技术、金融、物流和文化产业的基础上，通过不断提升先进制造业竞争力、加快城市建设国际金融和创新中心的持续努力，形成了现代工业体系。 2025年上半年，运行平稳的当地经济确保了深圳办公市场的稳步复苏。租赁需求持续受成本节约策略驱动，价格敏感的租户仍是办公需求的主要来源。截至2025年中期，该市的整体吸纳量为18万平方米，新兴区域贡献突出。全市空置率仍较高，平均租金持续下降。 到2025年6月，深圳的甲级办公库存达到144万平方米。由于高科技及相关产业——这些产业在深圳办公租赁需求中占据重要份额——倾向于集中在南山，因此这个区在科技公司在租赁决策时受到了青睐。金融 深圳的办公楼在哪里？ 核心业务区从东向西如“内环”般发展，包括彩务位、华强北、福田CBD、车公庙、高新区和后海。新兴业务区包括前海、宝安中心、六星东总部基地、北站商务区和双港，大部分位于深圳地铁5号线沿线上，充当“中环”的同等角色。 “ 深圳强大的工业基础持续培育新的增长引擎，人工智能、先进制造和半导体、集成电路等硬科技领域迅速扩张。伴随着南方企业加速推动的中国企业出海浪潮，办公室市场正获得强劲的结构性增长动力，以实现市场复苏。 扫视主要城市 | 香港 香港是全球金融中心和世界顶级城市之一。其关键优势包括商业友好环境、强大的基础设施以及深厚的专业服务和企业家网络。该市应继续受益于其作为中国与世界上其他地区之间的门户地位。 2025年上半年整体租赁市场保持精妙平衡，净吸纳量保持在130,000平方米，占总A级写字楼~0.1%。租金下降2.5%。 每平方英尺每月46.5港元。中期有几个主要的新开发项目将确保整体空置率保持在13.6%。 租赁市场内部已出现资产分层，其中网络最发达的标杆及核心A级办公楼表现突出。这一趋势在区级层面也有体现，中环和尖沙咀受益于租户活动量增加，主要集中金融和保险行业。业主继续提供灵活的商业权利和高度激励的财务条款。 香港的建筑在哪里？ 中央是香港的中央商务区。湾仔/中环和尖沙咀分别是香港岛和九龙的传统核心办公次级市场。香港东和九龙东是受欢迎的分散式办公地点，因为它们为成本敏感的租户提供了具有成本效益的选择，以便他们搬迁。 香港的办公市场尽管面临诸多挑战，但仍表现出适度的稳定。2025年上半年市场情绪有所改善，高端办公楼在核心地段（尤其是中环）的活跃度和持续谈判有所上升。IPO活动的增加刺激了律师事务所和相关金融服务公司对核心地段办公空间的需求。随着IPO市场预计在2025年下半年保持活跃，我们相信这将为办公市场提供增长动力，而中环部分楼宇的租金也将在今年晚些时候趋于稳定，早于其他楼宇。 浏览主要城市 | 北京 作为政治、国际交流、科技创新的国家中心，北京现在也正在发展成为国际金融中心。2024年，北京GDP增长了5.2%，达到4.98万亿元人民币，其第三产业占比维持在高位，占其GDP总额的85.3%。 2025年上半年，办公空间需求持续承压。增量需求有限，主要由现有租户的升级和搬迁驱动。近几个季度，科技企业的租赁表现突出，吸收了中关村和奥林匹克公园的大量空置空间。在办公租赁市场面临挑战的环境下，平均租金持续呈现下行趋势。 其成熟次市场，在北京不断规划和建设新兴区域，为商业地产市场创造新的格局。例如，在政府的指导和大力支持下，大量国内IT和金融机构已落户来势。来势次市场的整体入住率现已达到70%，步入稳定发展阶段。 截至2025年上半年，北京甲级办公楼总量达1150万平方米。北京的办公市场具有显著的政策导向性。随着政府划定区域边界和引导产业布局，中央商务区已成为综合性商业中心；金融街已成为金融中心；中关村则形成了IT产业中心。TMT、金融和专业服务行业作为北京的需求支柱，推动了市场的稳步发展。 北京的办公楼在哪里？ 北京目前有九个相对成熟的办公子市场，以CBD和金融街为代表，表现突出，在全球享有顶级租金水平。其余的，作为北京一个新兴子市场，丽泽凭借铁路基础设施的改善和城市枢纽建设的推进而逐渐成熟，并吸引市场关注。 “ 在办公市场，TMT 公司的租赁表现相对强劲，这有助于增强市场流动性。北京商业地产市场处于下行周期，整体租赁表现仍面临挑战。然而，流动性的改善将在提振市场信心和巩固复苏基础方面发挥关键作用。 浏览主要城市 | 广州 广州是广东省省会，也是中国的国家中心城市。2024年，广州经济稳步增长；GDP同比增长2.1%，现代服务业贡献率较高。同时，随着实体经济数字化和先进制造业的逐步发展，释放了增长潜力，新兴产业的增加值占GDP的比重达