中国办公楼租赁指南

上海｜香港｜深圳｜北京｜广州｜成都｜重庆｜武汉｜长沙｜南京郑州｜杭州｜西安｜苏州｜天津｜沈阳｜宁波｜无锡｜青岛 目录 仲量联行办公楼租赁服务 仲量联行办公楼租赁服务2中国办公楼市场摘要及展望4主要城市速览8办公楼租赁指南31关于仲量联行36 业务能力 •在中国拥有超过190名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务•我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、商务中心和联合办公等•拥有超过236年的全球房地产经验和最佳实践经验•凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系•连续3年荣获RICS中国年度最佳交易冠军奖•连续16年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（2008-2023） 核心服务 办 公 室 设 立 或 搬 迁 将 直接影响公司的业务运作，整 个 过 程 复 杂 且 耗 时 耗力，因此选择一家专业的房地产顾问很有必要。我们 在 商 业 地 产 领 域 拥 有丰 富 的 经 验 和 专 业 的 见解，可提供一站式办公楼租赁服务。 租户代表 无论您的企业是计划进行单一办公室搬迁，还是寻求购买办公空间以满足全球扩张的统一战略，您都需要一个拥有本地市场专业知识的商业地产租户代表为您服务。 •物业选址•物业搜索及研究•商业条款谈判•租赁/购买策略调整•财务分析及定性分析•租赁/购买战略评估与总体规划：–增减面积–搬迁新址–物业整合–优化物业空间使用 项目租赁 我们将结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度地创造价值。 •项目总体战略规划•项目营销与推广•租赁代理•租务管理 办公楼业务覆盖 32个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市 重点二三线城市市场占有率排名第一 偏远地区资源积累极为丰富 一线城市租赁团队领跑市场 •如乌鲁木齐，我们曾为EMC,Cisco, Philips, UTC, MSD, GE,Bayer等完成选址工作 •青岛/济南/天津市场占有率80%以上•沈阳/西安/重庆等市场占有率都超过60%•武汉市场占有率超过50%•成都/南京等市场占有率超过40% 仲量联行中国商业地产部 市场份额占主导地位 联系人 中国区/上海张静｜18年从业经验香港鲍雅历｜17年从业经验北京刘骁｜18年从业经验白路｜17年从业经验成都邓艳萍｜15年从业经验重庆刘洋｜13年从业经验广州马炜图｜28年从业经验 杭州尤培荣｜17年从业经验南京陈明哲｜12年从业经验西安何娜｜11年从业经验青岛曲岩萍｜19年从业经验天津及沈阳高云鹏｜16年从业经验深圳李文杰｜11年从业经验武汉刘宁｜27年从业经验 2022年•拥有190+ 位地产专家•完成1,200+办公楼租赁交易•覆盖120万+平方米租赁面积 中国办公楼市场｜摘要 2023年上半年，中国20个重点城市的甲级办公楼总体量录得9,447万平方米，其中一线城市(北上广深以及香港)总体量，共计5,220万平方米。至2024年年末，20个城市合计将有近1,445万平方米的新增供应，约占目前总体量的15%。其中，深圳、上海、广州、杭州的未来供应量较为显著，而北京、天津、青岛、无锡、郑州的未来供应量较为有限。 由于短期内整体经济复苏的内生动力尚未完全释放，大多数企业依然倾向于采取相对谨慎的房地产策略，对租赁成本较为敏感，这在一定程度上延缓了租赁需求的快速恢复。于此同时，新增供应的压力进一步地推升了市场平均空置率水平。 在 2 0 2 3 年 上 半 年，全 国 2 0 个 重 点 城 市 的 甲 级 办 公 楼 租 金 均 呈 现 不 同 程 度 跌 幅，基于市场需求的弱复苏态势加之新增供应的影响，市场租金持续承压。 众多业主调整租赁策略以期保持其入驻率水平。与此同时，一些租户也在借助有利的市场环境以相对可控的成本，完成其办公空间的扩张、升级或整合的需求。值得注意的是，在整体租金表现承压的情况下，不同板块以及板块内不同项目的租金表现持续分化。 中国办公楼市场｜观点 3. 教培行业：经历“双减”政策出台之后，头部在线教育企业积极调整自身战略，开始大力推进其素质教育业务。近期，深挖职业教育方向的数家企业引领了整个教育行业信心的修复。从办公楼市场角度而言，2022年末至今，我们观察到多家教培企业重新出现在了办公楼寻租的队伍中。我们预计，政策支持其行业有序发展的基础上，教育行业中的办公需求将会呈温和增长。 力。结合新能源汽车车载系统、智能驾驶等应用场景，众多零配件企业、AI智能技术公司、以及整车品牌研发机构，相继选择进驻上海，以求创新突破，引领行业发展。 “三 大 细 分 领 域 重 振 科技 企 业 办 公 楼 市 场 需求 上海产业园区内承载了众多此类企业的租赁需求，以整车品牌商为例，许多公司选择在漕河泾、张江等产业园区板块内的独栋项目作为其总部与研发中心。这些独栋项目不仅为汽车制造商提供了充足的扩租空间，而且满足了制造商在研发功能上对物业的规格要求，包括楼层净高、地板承重、电力荷载和装配平台。张江集成电路半导体等产业基础成为车载芯片以及造车品牌研发的办公首选地之一；金桥板块借助其传统制造业的优势，吸引了众多新势力品牌以及智能技术公司。 2023年，我们预计在商业地产领域将继续看到科技行业有效支撑市场需求。通过深挖科技行业细分领域发展逻辑以及政策风向，我们认为游戏、AIGC以及教培行业将在下一个时期引领科技行业在办公楼市场的扩张。 “中 国 新 能 源 汽 车 全 产业 链 企 业 抢 滩 上 海 办公市场 1. 游戏行业：2023年前三个月已下发的游戏版号数量已超过2022年全年水平的一半。有机构预计，2023年全年版号发放数量将超过1,000个。近期我们已在全国办公楼租赁市场中观察到游戏行业办公需求的显著提升。我们认为，游戏企业在2023年将会着重发力，未来将为办公楼市场贡献显著的需求增量。 新能源汽车是我国战略性新兴产业里的重点行业之一；它的大力发展不仅推动了制造业结构优化升级，也是中国实现“双碳”目标的战略举措。历经多年的发展沉淀，我国新能源汽车产业取得了举世瞩目的成就，其销量多年稳居全球第一 。2022中国新能源汽车销量突破567万辆，占全球市场份额超过50%。此外，上海凭借深厚的汽车制造史和众多前沿科技产业集群，引领着中国新能源汽车转型。 “全景数据，重新解读成都产业全貌 2. AIGC行业：AIGC是具备潜在扩张空间的另一科技行业细分领域，有望成为商业地产市场中的下一轮机遇。近十年来，我国新增人工智能相关企业注册量呈逐年攀升趋势，年增速已实现连续9年正增长。我们认为，虽然现在AIGC行业的人力规模和办公楼使用面积相对较小，但依托国家政策的大力支持和自身市场规模的迅速扩张，AIGC行业有望在未来成为办公楼新租需求的核心来源之一。 截至2023年，成都工业及科研用地开发的产业办公楼存量高达1,187.7万平方米；再加商业办公楼存量，成都产办加商办总样本高达2,331.9万平方米。两千多万平方米的办公空间承载成都经济的可持续增长与产业的高质量发展路径。 上海依托其集成电路和人工智能等方面根深蒂固的产业基础，汇集了行业内众 多 人 才，拥 有 丰 厚 的 研 发 资 源 和 实 成都全口径办公数据显示，科技互联网行业占比29.6%，稳居各产业首位；在优质产办样本中，其占比更是高达42.0%。科技互联网的绝对优势再次彰显成都作为中国西部的科技之都、互联网之城的发展优势。相较而言，游戏公司、软件企业及后台中心构筑成都商办需求核心基石；通讯智能制造与互联网总部则多数落户产办项目。 “华 南 企 业 对 于 年 内 经济展望较为审慎 2023年以来，随着各类社会活动逐步回复正常化，交通流量、社会消费等领域均实现较快回暖，华南地区经济增长亦逐渐步入常态化。同时，内地与港澳地区重新通关，也为本地经济带来更多活力，并在一定程度上提振了企业信心。在新一年的经济发展形势下，为分析年内华南地区办公楼租赁需求前景，仲量联行华南区研究部调研了广深两地约100家企业，以进一步了解这些企业的短期经济展望以及对办公空间的需求。 拥有超两千万常住人口的成都，住宅市场表现在当今市场中更具韧性。商业地产开发端，甲级办公楼存量全国第五，优质零售商业存量全国第三，基本盘规模支撑成都地产建筑业发展。就办公需求分析，地产建筑存量需求优势仍在，在全口径样本总需求的占比高达16.4%，位居各行业第二；在优质产办样本的需求占比为13.7%。出于成本考量，建筑、装修类企业多选址于产办或乙级商办楼宇，甲级商办楼宇更常见的是地产开发商。 调研数据显示，相当一部分受访企业对于2023年经济期望相对正面，约47%的受访企业对2023年经济发展给予乐观的答复；另外，亦有不少企业保持观望，约46%的企业对于今年经济发展前景持中性意见；对于今年发展前景较为悲观的受访企业则占比不足10%。对今年经济发展较为乐观的受访企业中，超30%表示将在年内扩充公司人员规模；此类企业多数倾向于原项目扩租，但也有部分企业出于成本控制的考量，选择保持现有办公面积或搬迁至成本更低的办公楼项目。 金融业与专业服务业是甲级商办楼宇优质租户的代表，承租能力更高，其聚集度往往也是衡量一个商务区是否成熟 的 重 要 指 标 。成 都 三 产 在 G D P 占 比高，在全国主要城市名列前茅；两大产业亦常年位居甲级商办增量需求的前三位。在全口径办公样本数据中，二大产业的占比分别为13.0%、7.1%，分列三、四位。 近年来，成都生物医药快速发展，在全口径样本需求中脱颖而出，排名第五，在优质产办样本中排名第三。成都生物医药科研力量雄厚，四川大学生物医药工程学科位列全球前十，华西医院在全国综合排名第二。尽管进驻商办楼宇的生物医药企业需求面积并不大，企业多以前台销售或行政办公室为主，其占比仅为3.5%；但在优质产办样本中，其需求占比高出一倍，达到7.4%。产办市场更能凸显成都医药产业的集聚规模与产业链附加值，未来将持续引领成都高质量产业发展。 值得关注的是，在各受访行业之中，专业服务业企业对于年内经济展望给予相对正面答复的占比超60%。其中，对于今年经济前景较为积极乐观的内资专业服务业企业占比高达80%，此类企业中超60%预计将在年内扩充企业人员规模及办公楼面积。但是，外资专业服务业企业对2023年国内经济展望则明显更为保守。 主要城市速览8 香港是全球金融中心和世界顶级城市之一。其主要优势包括良好的商业环境、健全的基础设施以及深厚的专业服务和创业网络。这座城市应继续从其作为内地和世界其他地区之间门户的地位中获益。 2019年的社会动荡和新冠疫情引发了香港的重大经济衰退，过去四年中的三年，香港GDP均显示收缩。在2023第一季度，随着疫情相关限制的取消和与内地关口的重新开放，社会生产活动开始恢复正常，并将在未来一段时间为经济增长提供动力。由于疫情促使企业更加重视员工的福祉并重新思考其房地产需求，租赁活动主要涉及整合或升级。更多的租户寻求工作场所的灵活性和康体设施，近几个季度向优质办公室升级的趋势较明显。 整个市场中，租金下滑的趋势已经开始逐渐放缓。截至2023年上半年末，香港整体净有效租金为每平方尺每月54.1港元，同比下降5.5%，市场整体空置率为12.6%。 2023年上半年甲级办公楼指标 净吸纳量-327千平方尺 平均租金54.1港元/平方尺/月 香港办公楼具体分布在哪些区域？ 中环是香港著名的中央商务区。除此之外，湾仔/铜锣湾和尖沙咀分别是香港岛和九龙的传统核心细分市场。港岛东和九龙东为成本敏感的租户提供了更为合算的选择，因此成为较受欢迎的非核心细分市场。 团队负责人鲍雅历香港及澳门董事总经理/香港商业地产部总监+852 2846 5125alex.barnes@jll.com 市场份额 占主导地位