中指｜10余城发布征集公告，国企收储去库存进展如何？

中指｜10余城发布征集公告，国企收储去库存进展如何？ 10余城发布征集公告，国企收储去库存进展如何？ 7.30政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。据中指监测，目前已有10余城发布征集商品房用作保障性住房的公告。本文重点梳理国企收储政策的进展与影响，以期为市场参与者相关决策提供信息参考。整体来看，若接下来去库存政策能够尽快推动落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。 一、本轮去库存的政策思路 （一）本轮去库存政策脉络 图：本轮去库存相关政策 4月29日自然资源部 《关于做好2024年住宅 用地供应有关工作的通知》 4月30日 中央政治局会议 商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量…。商品住宅去化周期在18个月-36个月之间的城市，…根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。 要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 何立峰：深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。 住建部：一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。三是推动消化存量商品住房。四是妥善处置盘活存量土地。 央行：设立3000亿元保障性住房再贷款。…，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。 自然资源部：妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施 一是允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求； 二是促进市场流通转让，发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发； 三是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地用于保障性住房建设。 5月17日 全国切实做好保交房工作视频会议 国务院政策例行吹风会 ， 6月7日国常会 6月12日央行 保障性住房再贷款工作推进会 6月21日住建部 收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议 6月24日自然资源部 妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训 7月30日 中央政治局会议 要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质 住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储 备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、 盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。 按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。 推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。 研究出台了三个方面18条政策措施。在“规范收购收回”方面， 强调了应依法收回的情形，协商收回的可采取等价置换等方式， 收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资 金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。 要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 资料来源：中指研究院综合整理 4.30中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为本轮去库存政策定调。5.17中央出台一系列政策，确定了去库存的具体执行思路，包括：设立3000亿元保障性住房再贷款；允许土地调规，支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地，帮助资金困难房企解困等。6.7国常会再提“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。 7.30中央政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。 （二）与上一轮政策思路的差异 本轮需求端政策思路与上一轮市场调整周期中的政策思路基本相似。上一轮2014年市场下行周期中，政府同样出台了一系列政策托底市场，需求端政策主要包括放松限购、限贷等。本轮需求端政策思路与上一轮类似，而且部分政策放松程度已经超过上一轮。 但本轮供给端去库存政策思路与上一轮有所不同。上一轮去库存的政策措施主要是棚改货币化安置，通过拆除老旧房屋，释放增量住房需求，同时通过提供货币化安置，引导住房需求进入市场，消化市场存量，实现去库存；而本轮去库存的政策措施主要包括国企收储未售新房、以旧换新、非住改住等，其中“国企收储未售新房”是目前政策主力推动、去库存效果最为直接的一项措施。 政策思路转变的主要原因是，我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变：城镇化方面，2023年我国城镇化率达到66.2%，较2015年提升了8.9个百分点，城镇化率已经处于较高水平，居民基本住房需求已经得到满足，仍待拆除的棚户区规模已经明显降低；居民杠杆率方面，2022年住户部门杠杆率达到71.8%，较2016年提升了19.6个百分点，居民进一步加杠杆入市的难度在加大。所以，本轮去库存主要是由政府出手。 二、国企收储的最新进展 “国企收储未售新房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 5.17新政以来，多地已出台政策鼓励国企收储已建成未售新房，据中指监测，10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。征集范围方面，多数城市要求是行政区域内已建成未出售的商品房项目，部分城市要求在中心区域。房源要求方面，主要要求包括：已取得竣工验收备案证明；单套建筑面积要求多在120平方米及以下，部分城市要求在70平方米及以下；房源权属清晰且可交易；周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限（土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润），对于收储转作保租房的可以以收益法进行测算。 表：部分城市支持“国企收储未售新房”的相关政策 分类城市时间相关政策 发布征集公告 重庆 5.9 重庆嘉寓面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源。房源位于市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内；整幢、整单元商品房；单套建筑面积不超过90㎡为主；房源须为现售商品房，权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求。房源价格采用收益法进行测算，由测算基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%）两部分构成。 ♘明 5.27 征集五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域内已建成未出售的商品住房项目。要求项目符合竣工验收备案，单套建筑面积120平方米及以下，满足一定车位配比等要求。优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。 惠州 6.17 惠州市域内7个县（区）中心区域内已建成未出售的商品房房源。房源资产负债和法律关系清晰；已取得竣工验收备案证明；面积在120平方米以下；房源权属清晰可交易；房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。 江门 6.24 征集范围包括江门市蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市、恩平市已建成未出售的商品房项目。征集房源需满足所属项目资产负债和法律关系清晰，所属项目已取得竣工验收备案证明，单套建筑面积在120平方米及以下，权属清晰可交易，所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比等要求，其中优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。 桂林 6.26 市辖六城区内征集已建成未出售的商品房用作保障性住房，由选定的专业化国有企业实施收购。价格不超过同地段保障性住房重置价格(即土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润)。要求房源为住宅、单套建筑面积小于120平方米、房源已取得竣工备案证明。优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。 南宁 7.5 南宁市中心城区[兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、良庆区、邕宁区、高新区、五象新区（经开区）]范围内已建成未出售的商品房，由选定的市属国有企业作为收购主体实施收购。价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限（土地成本和建安成本、加不超过5%的利润）。要求房源为住宅、单套建筑面积小于120平方米、房源已取得竣工备案证明。优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。 烟台 7.11 面向芝罘区、莱山区所有已建成并竣工的房地产项目。房源原则上以整幢作为基本收购单位，转为保障性租赁住房的，建筑面积在70平方米以内；转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米；应为已建成项目，有齐备的开发建设、竣工手续，并搭配适量比例的待售车位；应具备交通便利、配套设施较齐全等条件。 新乡 7.15 本次收购区域为新乡市城市总体规划建设用地范围环线内已建成未出售的商品房(含公寓)。收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本、建安成本(含装修、智慧化建设)加不超过5%的利润。 潍坊 7.19 潍坊市中心城区（奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、高新区、保税区、经济区）范围内已建成存量商品房项目。收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限（即划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润）。房源基本条件为所属项目已取得竣工验收备案证明；单套建筑面积为120平方米及以下的商品住房及单套建筑面积60平方米及以下的公寓、商业办公房；房源权属清晰，无抵押，无法律纠纷，可正常交易；房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；原则上以整栋或整单元作为基本收购单位。 分类城市时间相关政策 大连 7.26 由市政府选定的“大连市国有房屋经营集团有限公司”作为收购主体实施收购。收购价格以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。收购房源要求为房源性质为住宅或公寓，原则上单套建筑面积以70平方米以下为主；房源已取得竣工备案证明；房源权属清晰可交易；房源所属企业资产负债和法律关系清晰；房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元、可实现封闭管理的楼栋项目，且单个项目满足收购条件的房源要大于等于100套。 北海 7.30 向全市范围内征集已建成未售的商品住房项目。征集房源要求为以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院；产权清晰无争议，所属项目周边交通便利、人流和配套设施基本成熟，满足一定车位比。 鼓励收储商品房 武汉 5.6 调整保障性租赁住房配建方式。认真落实保障性租赁住房配建要求，新供应住宅用地项目可继续采取从土地出让金中计提专项资金方式，异地建设或购买符合条件的存量房源用作保障性租赁住房。 湖北省 5.22 支持各地通过购买商品房、改建、改造等方式筹集保障性住房。 广州 5.28 鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。 苏州 6.2 坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。 武汉东湖高新区 6.7 支持区属国有企业积极争取国家保障性住房再贷款，以合理价格收购存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房，逐步提高住房保障水平。 银川 6.7 鼓励符合条件的市属国有企业作为收购主体，按照市场化原则“以需定购”，回购库存