逾60城取消首套房贷利率下限，地方收储去库存

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（5.4-5.10）申万A股房地产板块涨跌幅为+4.4%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.4%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.6%和-0.7%。 北京首次推出住宅、产业及商业配套一次性组合供应的地块。本周（5.4-5.10）全国300城宅地成交建面264万 ㎡，单周环比+73%，单周同比-29%，平均溢价率1%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面5806万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，静待各地政策效果显现。本周（5.4-5.10）35个城市商品房成交合计228万平米，周环比-2%，周同比-46%。其中：一线城市周环比-16%，周同比-41%；二线城市周环比+3%，周同比-49%；三四线城市周环比+8%，周同比-23%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，二手备案节后集中释放。本周（5.4-5.10）15个城市二手房成交合计177万平米，周环比+56%，周同比-27%。其中：一线城市周环比+31%，周同比-18%；二线城市周环比+64%，周同比-27%；三四线城市周环比+62%，周同比-49%。 新发房贷利率持续下行，超60城取消首套房贷利率下限。央行《2024年第一季度中国货币政策执行报告》数据 显示，自2023年初建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，新发放房贷利率持续下行。2024年3月新发放的房贷利率为3.69%，同比下降45pct，环比下降28pct，此外根据证券日报记者调查，部分地区首套房贷利率最低已降至3.1%。截至3月末，全国343个城市中，已有75城下调首套房贷利率下限，64城取消下限，越来越多的城市取消利率下限意味着当地房贷利率有望明显下调。我们认为信贷端持续发力能够有效减轻购房者的按揭负担，若房贷利率 （每月资金支出）与租金回报率（每月资金收入）之差持续收缩，或将成为市场筑底企稳的关键信号。 地方收储去库存持续推进中，后续范围有望扩大。根据克而瑞统计，2023年以来，全国已有超过54个城市发布住房“以旧换新”政策，旨在打通目前市场一二手房置换链条的堵点，促进改善性需求的释放。从存量住房的最终去向来看，目前各地“以旧换新”主要分为市场化代售及地方回购两种模式，其中代售模式较为普遍，但本质属于市场 行为，存在能否成功售出的问题；而地方回收存量住房虽然暂时覆盖范围不大，但交易的效率更高。政治局会议定调统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施后，近期多地积极响应，通过地方下场回收旧房的方式助力去库存，后续范围有望逐渐扩大。 投资建议 我们认为取消限购及首套房贷利率下限是因城施策降低成本释放需求的系列举措，地方下场通过收储实现“以旧换新”是消化存量房产的重要抓手，各地纷纷发力去库存有助于加快行业筑底企稳的进程，最终实现市场供求关系新 变化下的再平衡。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 新发放房贷利率持续下降4 地方推进收储去库存4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态15 行业估值16 风险提示18 图表目录 图表1：2024年3月新发放房贷利率降至3.69%4 图表2：已有超60城取消首套房贷利率下限4 图表3：近期地方批量收购存量住房情况4 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：35城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）8 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：12城商品房的库存和去化周期10 图表23：12城各城市能级的库存去化周期10 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：地产公司动态13 图表27：物管行业资讯15 图表28：非开发公司动态15 图表29：A股地产PE-TTM16 图表30：港股地产PE-TTM16 图表31：港股物业股PE-TTM17 图表32：覆盖公司估值情况17 新发放房贷利率持续下降 新发房贷利率持续下行，超60城取消首套房贷利率下限。央行《2024年第一季度中国货币政策执行报告》数据显示，自2023年初建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，新发放房贷利率持续下行。2024年3月新发放的房贷利率为3.69%，同比下降45pct，环比下降28pct，此外根据证券日报记者调查，部分地区首套房贷利率最低已降至3.1%。截至3月末，全国343个城市中，已有75城下调首套房贷利率下限，64城取消下限，越来越多的城市取消利率下限意味着当地房贷利率有望明显下调。我们认为信贷端持续发力能够有效减轻购房者的按揭负担，若房贷利率 （每月资金支出）与租金回报率（每月资金收入）之差持续收缩，或将成为市场筑底企稳的关键信号。 图表1：2024年3月新发放房贷利率降至3.69%图表2：已有超60城取消首套房贷利率下限 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1213 新发放个人住房贷款加权平均利率（%） 2023-032023-062023-092023-122024-03 95 24 101 26 75 64 83 87 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 2019-03 2019-09 2020-03 2020-09 2021-03 2021-09 2022-03 2022-09 2023-03 2023-09 2024-03 取消首套房贷利率下限城市数量下调首套房贷利率下限城市数量 来源：央行，国金证券研究所来源：央行，国金证券研究所 地方推进收储去库存 地方收储去库存持续推进中，后续范围有望扩大。根据克而瑞统计，2023年以来，全国已有超过54个城市发布住房“以旧换新”政策，旨在打通目前市场一二手房置换链条的堵点，促进改善性需求的释放。从存量住房的最终去向来看，目前各地“以旧换新”主要分为市场化代售及地方回购两种模式，其中代售模式较为普遍，但本质属于市场行为，存在能否成功售出的问题；而地方回收存量住房虽然暂时覆盖范围不大，但交易的效率更高。政治局会议定调统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施后，近期多地积极响应，通过地方下场回收旧房的方式助力去库存，后续范围有望逐渐扩大。 图表3：近期地方批量收购存量住房情况 城市/区域 日期 主要内容 黄石 4月25日 收购的“旧房”覆盖黄石城区104处，可以置换新房有6处，一套旧住宅商品房可置换一套或多套新住宅商品房（不可多套置换一套），且新房总价不低于旧房总价的1.2倍。 南京 4月27日 拟换新房源需为南京市主城六区产权清晰的可置换存量房产，用于置换的新建商品住房分散于全市范围，首批试点限额共2000套 南通崇川区 4月30日 本次“以旧换新”首批推出50套可售房源，旧房直接由国企收回，无需等待周期。多套旧房可叠加置换一套新房，但旧房总价抵扣比例不得高于新房总价的80% 宣城 5月1日 宣城市城建集团、宣城市国控集团启动第二批商品房“以旧换新”，活动限额200名 盐城 5月1日 盐城市城市建设投资集团有限公司和悦达地产集团有限公司启动存量住宅“以旧换新”活动，由企业直接收购市民存量住宅，可换购指定楼盘的新房 连云港 5月8日 连云港市城建控股集团将开展存量住房“以旧换新”试点，换购人可用一套或多套存量住房置换市城建控股集团四个在售楼盘，2024年计划完成存量住房“以旧换新”500套 漳州 5月8日 如“旧房”未能顺利售出，则由运营主体按评估价格90%购买，作为保障性租赁住房进行运营管理，运营主体最多累计购满1000套存量住房 郑州 5月10日 二手住房“以旧换新”工作在市内八区全面推行，由郑州城发安居有限公司收购的二手住房房龄由15年放宽至20年 来源：各政府官网，新华报业网，郑州市房协，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.4%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.4%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为世茂集团、华南城、中国奥园、弘阳地产、珠光控股，涨跌幅分别为+74.5%、 +64.8%、+35.3%、+25.9%、+24.8%；末5名为*ST世茂、*ST中润、*ST中迪、ST迪马、ST中南，涨跌幅分别为-23.4%、 -22.7%、-22.6%、-14%、-13.8%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 公能资技运电银材保多商家制半媒医耐房消软食汽零食用源本术输信行料险元业庭药导体疗用地费件品车售品 Ⅱ Ⅱ 事货硬服 金和与、体保消产者与、与业与 -3% -4% 农国建房有化轻交家综医电机公建食非银钢汽纺商采休电传通计林防筑地色工工通用合药气械用筑品银行铁车织业掘闲子媒信算 业物件务与 设备 融专个生与健费业人物半设品服用科导备与务品技体与服与生服装 服服饮汽主务务料车要 Ⅱ 与零用 烟部品 Ⅱ 草件零 牧军材产金 制运电 生设设事装饮金 服贸服机 生产务售 渔工料 属造输器 物备备业饰料融 装易务命设 …备 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 世茂集团 华中弘珠 南国阳光 城奥地控 园产股 0% 中南 迪马 中迪 中润 世茂 ST ST *ST *ST *ST -5% -10% -15% -20% -25% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.6%和-0.7%。本周物业涨跌幅前5名为领悦服务集团、 中骏商管、南都物业、兴业物联、新大正，涨跌幅分别为+80.3%、+