房地产行业研究周报：收储增量预期强化，看好短期政策行情

行业追踪（2024.8.3-2024.8.9） 收储增量预期强化，看好短期政策行情 近期，市场传出有关部门正在计划用地方债券提供资金，以便从资金紧张的房地产开发商手中购买闲置土地，用于建设保障性住房。此前央行于5月17日宣布，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。实施期为2024年6月至2027年末，按季操作。属于阶段性工具。原租赁住房贷款支持计划不再实施，并入保障性住房再贷款，2024年6月末余额为121亿元人民币。 根据中原地产研究院统计，截至7月底，全国各地已经有超过60个城市发布“收储”相关政策。1）收购用途方面，各城市政策核心都是将存量房产转化为保障性住房，包括配售型保障房和配租型保障房。2）房源面积上，各地多按照配租型和配售型两种类型划定标准，如烟台收储细则中提出：一是转为保障性租赁住房的，建筑面积在70平方米以内；二是转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米。3）房源要求方面，各地的主要要求包括：已取得竣工验收备案证明；房源权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求；周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，部分规定以整幢作为基本收购单位。4）收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，部分城市提出，按照划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润为参考。 根据我们在7月5日《政策复盘及展望：周期的重演，渐进的底线》报告中测算，本次保障性住房再贷款及拉动银行贷款的5000亿规模，若按照5成折价比例假设，预计可完成收储面积约1亿平左右，占广义库存比例仍相对较低。我们认为，若将地方专项债券纳入收储新的资金来源，将有望同步提升收储的潜在体量及范围。以地方专项债券中的保障性安居工程专项债券为例，2021年6月-2023年12月期间新增规模达1.61万亿元，同期地方政府新增专项债券总规模约10.99万亿元，保障性安居工程占比约15%。自2023年10月后，保障性安居工程专项债发行规模迅速减少，若重新加大发行规模用于收购存量房用作保障性住房，参照此前2021年6月-2023年12月期间发行速率，每12个月发行规模约6253亿元，将有望对收储资金形成良好补充。 8月新房、二手房同比增速回落 新房市场本周成交188万平，月度同比-29.49%，相较上月下降10.52pct；累计库存12111万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交163万平，月度同比+8.94%，相较上月下降19.70pct。7月29日-8月4日，土地市场本周成交建面2203万平，滚动12周同比-23.26%；成交总额359亿元，滚动12周同比-50.71%；全国平均溢价率4.32%，滚动12周同比-1.84pct。 本周申万房地产指数+3.26%，较上周提升1.94pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数4.82pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.07%，较上周提升6.95pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数3.21pct；克而瑞内房股领先指数为3.52%，较上周提升7.17pct。 投资建议：近期三中全会、政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：收储增量预期强化，看好短期政策行情 近期，市场传出有关部门正在计划用地方债券提供资金，以便从资金紧张的房地产开发商手中购买闲置土地，用于建设保障性住房。此前央行于5月17日宣布，拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。实施期为2024年6月至2027年末，按季操作。属于阶段性工具。 原租赁住房贷款支持计划不再实施，并入保障性住房再贷款，2024年6月末余额为121亿元人民币。 图1：结构性货币政策工具情况表（截至2024年6月末） 根据中原地产研究院统计，截至7月底，全国各地已经有超过60个城市发布“收储”相关政策。其中包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江等。 1）收购用途方面，各城市政策核心都是将存量房产转化为保障性住房，包括配售型保障房和配租型保障房。2）房源面积上，各地多按照配租型和配售型两种类型划定标准，如烟台收储细则中提出：一是转为保障性租赁住房的，建筑面积在70平方米以内；二是转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米。3）房源要求方面，各地的主要要求包括：已取得竣工验收备案证明；房源权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求；周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，部分规定以整幢作为基本收购单位。4）收购价格方面，多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，部分城市提出，按照划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润为参考。 根据我们在7月5日《政策复盘及展望：周期的重演，渐进的底线》报告中测算，本次保障性住房再贷款及拉动银行贷款的5000亿规模，若按照5成折价比例假设，预计可完成收储面积约1亿平左右，占广义库存比例仍相对较低。 我们认为，若将地方专项债券纳入收储新的资金来源，将有望同步提升收储的潜在体量及范围。以地方专项债券中的保障性安居工程专项债券为例，2021年6月-2023年12月期间新增规模达1.61万亿元，同期地方政府新增专项债券总规模约10.99万亿元，保障性安居工程占比约15%。自2023年10月后，保障性安居工程专项债发行规模迅速减少，若重新加大发行规模用于收购存量房用作保障性住房，参照此前2021年6月-2023年12月期间发行速率，每12个月发行规模约6253亿元，将有望对收储资金形成良好补充。 图2：地方政府新增保障性安居工程专项债规模 1.1.投资建议 近期三中全会、政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 8月3日-8月9日，60城商品房成交面积为188万平，移动12周同比增速为-21.78%，增速较上期下降0.12pct；月度同比-29.49%，相较上月下降10.52pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为75、91、22万平，移动12周同比增速分别为-11.94%、-25.83%、-15.17%，增速较上期分别变化+3.72pct、-1.35pct、-0.53pct，与历史相比，二线、三线及以下降幅扩大，一线降幅收窄。 图3：50城商品房成交面积 图4：50城商品房成交面积-月度同比 图5：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图6：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图7：商品房成交面积热力图 2.2.二手房市场 8月3日-8月9日，17城二手房成交面积为163万平，移动12周同比增速为+14.62%，增速较上期提升0.59pct；月度同比+8.94%，相较上月下降19.70pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为39、117、7万平，移动12周同比增速分别为+34.92%、+4.89%、+279.79%，增速较上期分别变化+1.21pct、+0.58pct、-25.91pct，与历史相比，一线、二线增幅扩大，三线及以下增幅收窄。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 7月29日-8月4日，全国土地成交建筑面积为2203万平，滚动12周同比增速为-23.26%，较前期下降2.49pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为62、927、1215万平，滚动12周同比增速分别为-34.65%、-13.12%、-27.30%，增速较上期分别提升-5.71pct、+0.62pct、-3.78pct，与历史相比，一线、三线成交建面降幅扩大，二线降幅收窄。 全国土地成交金额达到359亿元，滚动12周同比增速为-50.71%，较前期下降1.93pct。其中，一线、二线、三线城市分别为20、196、144亿元，滚动12周同比增速分别为-58.1%、-47.76%、-48.88%。 全国土地成交平均溢价率为4.32%，滚动12周同比增速为-1.84pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0.05%、6.13%、2.55%，滚动12周同比增速分别为-4.66pct、-0.51pct、-1.05pct。 图13：土地成交建筑面积 图14：土地成交建筑面积-移动12周同比 图15：土地成交总价 图16：土地成交总价-移动12周同比 图17：土地成交溢价率 图18：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年8月3日-2024年8月9日，房企共发行境内债券19只（其中17只为国企发行），境内债发行金额合计104.05亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。 2024年8月（数据截至2024年8月9日），地产债境内、境外债券发行额分别为171.05亿元、0亿元，当月偿还额分别为315.88亿元、308.18亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-144.83亿元、-308.18亿元。 图19：房地产业债券融资及到期归还情况 图20：地产开发企业境内债发行额及其同比 图21：房地产业境外债发行额及其同比 表3：本周新发境内债 4.行业与个股情况 4.1.行业涨跌与估值情况 4.1.1.A股市场 本周申万房地产指数+3.26%，较上周提升1.94pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数4.82pct。 A股涨幅前三个股分别为世联行+33.95%、城建发展+18.32%、金地集团+15.13%；跌幅前三个