房地产行业研究周报：增量政策预期空间打开，关注价格信号积极变化

行业追踪（2024.2.17-2024.2.24） LPR超预期下调，增量政策预期就提升 2月20日，央行宣布5年期贷款市场报价利率(LPR)由4.20%，下调25bp至3.95%，创单次历史新高，在1年期LPR不变情况下，不对称超预期大幅降息，我们认为稳定房地产市场的指向性及力度均较强。同时，多地“白名单”申报成效显著，截止目前全国214城已有超5000个项目，57城的162个项目已获得银行融资共294.3亿元，较假期前增加113亿元。 节后板块行情在供需政策带动下持续走强，申万地产/Wind港股地产指数近5个交易日涨幅分别达5.0%/4.0%，我们认为主要或因1）LPR超预期，后续金融及行业政策增量空间预期进一步打开；2）白名单对房企贡献实质性利好，改善市场情绪；3）不排除提前交易3月基本面季节性变化的可能。我们看好基本面企稳前本轮供需政策持续性对行情的催化，预计博弈行情仍未结束，上半年板块预期差仍存。 “租赁17条”快速落地，建立梯度住房体系 1月5日，央行、国家金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（简称“租赁17条”）出台，旨在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。2月21日，重庆市租赁住房贷款支持计划试点落地，重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个存量房项目，合计4207套房源，投入市场后将有效满足广大新市民青年人多层次住房租赁需求，未来重庆将积极引导形成“先租后购再改善”的住房梯度消费理念。我们认为未来租赁住房金融贷款计划将在更多存量房较多的城市陆续落地，金融支持下租赁市场发展空间前景良好，同时将有效助力地方去库存。 70城价格环比降幅收窄，释放积极信号 24年1月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。1）新房端，1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比-0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7%，上海+0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比-0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比-0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。2）二手房端，1月，一线城市二手住宅销售价格环比-1.0%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%。 二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.6%和0.7%，降幅比上月分别收窄0.2和0.1个百分点。3）从价格变化的城市数看，1月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和68个，比上月分别减少6个和2个。 目前价格端已释放积极信号，“买涨不买跌”情绪下，价的止跌或为量的改善基础，建议重点关注一线、强二线城市高频销售变化及二手挂牌成交量价指标以判断需求恢复情况。 新房、二手房月度同比下滑，各能级去化速度放缓 新房市场本周成交134万平，月度同比-69.33%，相较上月下降72.35pct；累计库存16273万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交103万平，月度同比-57.72%，相较上月下降132.29pct。土地市场本周成交建面492万平，滚动12周同比-12.26%；成交总额15亿元，滚动12周同比0.51%；全国平均溢价率0.1%，滚动12周同比-0.33pct。 本周申万房地产指数+4.50%，较上周提升4.50pct，涨幅排名20/31，领先沪深300指数0.79pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+3.09%，较上周下降1.09pct，涨幅排序8/11，领先恒生指数0.73pct；克而瑞内房股领先指数为3.78%，较上周下跌3.64pct。 投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 风险提示： 行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.增量政策预期空间打开，关注价格信号积极变化 LPR超预期下调，增量政策预期就提升 2月20日，央行宣布5年期贷款市场报价利率(LPR)由4.20%，下调25bp至3.95%，创单次历史新高，在1年期LPR不变情况下，不对称超预期大幅降息，我们认为稳定房地产市场的指向性及力度均较强。同时，多地“白名单”申报成效显著，截止目前全国214城已有超5000个项目，57城的162个项目已获得银行融资共294.3亿元，较假期前增加113亿元。 节后板块行情在供需政策带动下持续走强，申万地产/Wind港股地产指数近5个交易日涨幅分别达5.0%/4.0%，我们认为主要或因1）LPR超预期，后续金融及行业政策增量空间预期进一步打开；2）白名单对房企贡献实质性利好，改善市场情绪；3）不排除提前交易3月基本面季节性变化的可能。我们看好基本面企稳前本轮供需政策持续性对行情的催化，预计博弈行情仍未结束，上半年板块预期差仍存。 “租赁17条”快速落地，建立梯度住房体系 1月5日，央行、国家金融监管总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（简称“租赁17条”）出台，旨在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。2月21日，重庆市租赁住房贷款支持计划试点落地，重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个存量房项目，合计4207套房源，投入市场后将有效满足广大新市民青年人多层次住房租赁需求，未来重庆将积极引导形成“先租后购再改善”的住房梯度消费理念。我们认为未来租赁住房金融贷款计划将在更多存量房较多的城市陆续落地，金融支持下租赁市场发展空间前景良好，同时将有效助力地方去库存。 70城价格环比降幅收窄，释放积极信号 24年1月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。 1）新房端，1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比-0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7%，上海+0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比-0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比-0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。2）二手房端，1月，一线城市二手住宅销售价格环比-1.0%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.6%和0.7%，降幅比上月分别收窄0.2和0.1个百分点。3）从价格变化的城市数看，1月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和68个，比上月分别减少6个和2个。 目前价格端已释放积极信号，“买涨不买跌”情绪下，价的止跌或为量的改善基础，建议重点关注一线、强二线城市高频销售变化及二手挂牌成交量价指标以判断需求恢复情况。 图1：70城新房价格变化城市数量 图2：70城二手房价格变化城市数量 图3：70城新建商品价格指数 1.1.投资建议 需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注越秀地产、华润置地；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.政策与成交概览 2.1.政策梳理 表3：本周政策概览 2.2.新房市场 2.2.1.新房成交情况 2月16日-2月22日，60城商品房成交面积为134万平，移动12周同比增速为-21.46%，增速较上期下降7.86pct；月度同比-69.33%，相较上月下降72.35pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为19、94、21万平，移动12周同比增速分别为-10.84%、-23.51%、-29.66%，增速较上期分别变化-10.07pct、-7.29pct、-6.14pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅扩大。 图4：64城商品房成交面积 图5：64城商品房成交面积-月度同比 图6：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图7：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图8：商品房成交面积热力图 2.2.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至2月22日，17城商品房可售面积为16273万平。全国平均去化时长为112周，一线、二线、三线城市去化时间分别为81、143、278周，一线、二线、三线及以下去化放缓。 图9：17城商品房可售面积 图10：分能级城市推盘去化-移动12周 2.3.二手房市场 2月16日-2月22日，17城二手房成交面积为103万平，移动12周同比增速为+17.04%，增速较上期下降11.12pct；月度同比-57.72%，相较上月下降132.29pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为19、79、5万平，移动12周同比增速分别为+6.47%、+14.80%、+239.19%，增速较上期分别变化-14.14pct、-10.60pct、+27.21pct，与历史相比，三线及以下增幅扩大，一线二线增幅收窄。 图11：17城二手房成交面积 图12：17城二手房成交面积-月度同比 图13：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图14：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图15：二手房成交面积热力图 2.4.土地市场 2月12日-2月18日，全国土地成交建筑面积为492万平，滚动12周同比增速为-12.26%，较前期上升1.04pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为0、60、432万平，滚动12周同比增速分别为-0.85%、-3.49%、-16.50%，增速较上期分别提升-3.05pct、+0.94pct、+1.29pct，与历史相比，一线成交建面降幅扩大，二线、三线降幅收窄。 全国土地成交金额达到15亿元，滚动12周同比增速为+0.51%，较前期上升2.19pct。其中，一线、二线、三线城市分别为0、2、12亿元，滚动12周同比增速分别为43.29%、14.77%、-13.44%。 全国土地成交平均溢价率为0.1%，滚动12周同比增速为-0.33pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、0%、0.11%，滚动12周同比增速分别为0.81pct、0.11pct、-0.55pct。 图16：土地成交建筑面积 图17：土地成交建筑面积-移动12周同比 图18：土地成交总价 图19：土地成交总价-移动12周同比 图20：土地成交溢价率 图21：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周融资动态 2024年2月16日-2024年2月23日，房企共发行境内债券20只（其中6只为国企发行），境内债发行金额合计55亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）；发行境外债券1只（其中0只为国企发行），境外债发行金额合计0.