地产行业周报：跟踪收储落地进展，关注新房品质提升影响

1 证券研究报告 跟踪收储落地进展，关注新房品质提升影响 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年8月4日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周重点50城新房成交套数环比升30%，7月日均成交同比降1.3%，但百强房企7月销售额同比仍降21%，再次强调若居民购房低于预期，政府收储为去库存唯一出路，政治局会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房，后续收储落地若超预期，或成短期行情催化；郑州推出首批配售型保障房，其中中建·澜溪苑项目为郑州城发安居以需定购，收购作为配售型保障性住房，项目配 售价（5750元/平）约为市场成交价（7244元/平）的79%。中期趋势性行情仍在量价企稳，上周观点我们提到新入市项目品质提升，将对存量新房去化产生压力，而当前市场库存多为品质偏弱历史项目，若未来存量弱品质住宅多数转化为无效库存（即降价客户也不愿意买），加上拿地开工下滑带来新增供应下降、降首付降利率叠加房价下跌带来置业门槛下降，供需改善有望带动楼市更早企稳；若存量新房降价持续影响市场预期及新入市品质楼盘去化，则楼市企稳或相对更晚。投资建议方面，考虑板块低涨幅、低持仓，短期收储加速有望形成行情催化，中期潜在政策空间仍存、供需两端积极信号持续累积，关注新入市项目品质提升可能带来的新房市场演变影响。维持短期适度乐观观点，关注历史包袱较轻、库存结构优化房企,如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。 政策环境监测：政治局会议积极支持收购存量商品房用作保障性住房，郑州推出首批配售型保障房。 市场运行监测：1）新房成交环比回升，二手房成交环比下降。本周(7.27-8.2)50城新房成交2.4万套，环比升30%；20城二手房成交1.8万套，环比降7.4%。7月新房日均成交同比降1.3%，降幅较6月收窄10.2个百分点；二手房日均成交同比升33.7%，增幅较6月扩大17.9个百分点。2）库存环比下降，去化周期19个月。16城取证库存9951万平，环比降0.4%，去化周期19个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面3145.9万平、成交建面2591.5万平，环比升29.8%、升38%；成交溢价率3.8%，环比降4.9pct；其中一、二、三线成交建面分别占比5.8%、33%、61.2%，环比分别升5.6pct、降1.4pct、降4.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行32亿元，海外债发行1亿美元。2）地产股：本周房地产板块涨1.32%，跑赢沪深300 （-0.73%）；当前地产板块PE（TTM）16.21倍，估值处于近五年95.64%分位。 2024年7月29日郑州 印发配售型保障房管理办法，推出首批配 售型保障房1999套 2024年7月30日政治局会议 持续防范化解重点领域风险，坚持消化存 量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式 2024年7月31日国务院 印发深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划，未来五年常住人口城镇化率提升至接近70% 2024年7月31日南昌 南海诸岛 印发进一步推动房地产市场平稳健康发展若干措施意见，开展“以旧换新”活动 2024年8月2日广州 印发广州市公共租赁住房管理办法 偏松偏紧中性 2024年8月2日央行 防范化解房地产金融风险，落实好3000亿 元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度 成交：新房环比回升，二手房环比下降 点评：本周(7.27-8.2)50城新房成交2.4万套，环比升30%；20城二手房成交1.8万套，环比降7.4%。7月新房日均成交同比降1.3%，降幅较6月收窄10.2个百分点；二手房日均成交同比升33.7%，增幅较6月扩大17.9个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.12.1023.4.1023.8.1023.12.1024.4.10 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% -80% 2023.72023.92023.112024.12024.32024.52024.7 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期19个月 点评：16城取证库存9951万平，环比降0.4%，去化周期19个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.12.3122.2.25 22.4.22 22.6.17 22.8.12 22.10.7 22.12.2 23.2.323.3.31 23.5.26 23.7.21 23.9.15 23.11.10 24.1.5 24.3.124.4.26 0 24.6.21 土地：成交回升、溢价率回落，一线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3145.9万平、成交建面2591.5万平，环比升29.8%、升38%；成交溢价率3.8%，环比降4.9pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比5.8%、33%、61.2%，环比分别升5.6pct、降1.4pct、降4.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.62023.92023.122024.32024.6W7.1522.12.523.4.523.8.523.12.524.4.5 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周 10% 8% 6% 4% 2% 0% 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（7.22-7.28） 194 162145135 103 2023.62023.92023.122024.32024.6W7.15 宿迁成都苏州太原北京 流动性环境：资金价格均下行 资金价格均下行。R001下行11.43BP至1.65%，R007下行17.10BP至1.80%。 截至8月2日，OMO存量（MA10）余额为9672.6亿元，较7月26日增加1351亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行17.10BP(%) 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/7/262024/8/2涨跌幅 （BP） 1D 1.76 1.65 -11.43 R 7D 1.98 1.80 -17.10 14D 1.91 1.83 -7.53 1M 1.91 1.84 -6.39 1D 1.70 1.56 -13.51 DR 7D 1.92 1.69 -22.75 14D 1.88 1.74 -14.50 ON 1.69 1.57 -11.60 SHIBOR 1W 1.91 1.70 -21.30 1M 1.85 1.83 -2.30 3M 1.88 1.85 -2.40 资金价格均下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为32亿元，总偿还量为32.64亿元，净融资额为-0.64亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2425.57亿元，同比23年约增加4.15%；向后看，25年3月为债务到期压力最大月份，月到期规模约287.47亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周房企海外债发行1亿美元，上周无发行。2024年7月海外债发行4.8亿美元。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 4.0 3.5 3.0 160 房企海外债发行规模（周） 亿美元 3.4 1.0 0.0 0.0 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 120 2.5 2.080 1.5 1.040 0.5 0.0 2024-07-082024-07-152024-07-222024-07-29 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块涨1.32%，跑赢沪深300（-0.73%）；当前地产板块PE（TTM）16.21倍，高于沪深300的11.57倍，估值处于近五年95.64%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 综社建医农商国轻非美传交计机环钢房有基纺银电家通石 23 本周涨跌幅 1.32% -0.73% 21 19 17 15 13 11 9 沪汽建食煤公电7 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 300 合会筑药林贸防工银容媒通算械保铁地色础织行子用信油深车筑品炭用力5 服装生牧零军制金护运机设 产金化服电石 材饮事设 务饰物渔售工造融理输备 属工饰器化 料料业备 2019/7/252020/7/252021/7/252022/7/252023/7/252024/7/25 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为弘阳地产、首开股份、大悦城，排名后三为越秀地产、中梁控股、时代中国控股。 企业 事项 九龙仓置业 预计上半年录得不少于9亿港元亏损 绿城中国 27.16亿元摘得杭州滨江区首宗取消新房限价宅地 恒隆地产 上半年总收入61.14亿港元，同比增长17%，股东应占基本纯利 17.35亿港元，同比下降22% 保利发展 泰康人寿、泰康资产合计持股比例由7.3450%降至4.9999%