光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年7月）：七月样本股平均涨跌幅-3.6%，国务院部署服务消费20项重点任务

2024年8月7日 行业研究 七月样本股平均涨跌幅-3.6%，国务院部署服务消费20项重点任务 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年7月） 要点 市场行情：7月光大地产AH物管指数-15.4%，样本股平均涨跌幅-3.6%。 指数：2024年7月，光大物管板块指数单月涨跌幅为-15.4%，跑输沪深300指数14.9pct，跑输恒生指数13.3pct，跑输恒生港股通指数12.1pct。1-7月板块累计涨跌幅为-19.3%，跑输沪深300指数19.7pct，跑输恒生指数21.1pct。 个股：7月，样本股平均涨跌幅为-3.6%，涨跌幅前列为：金科服务（+6.2%）、绿城服务（+1.5%）、建业新生活（+0.5%）、中海物业（+0.4%）；1-7月，样本股平均涨跌幅为-8.9%，涨幅前列为：金茂服务（+44.5%）、绿城服务 （+22.8%）、越秀服务（+16.5%）、永升服务（+11.8%）、滨江服务（+2.8%）。 7月港股通持股比例变化：保利物业（+0.73pct）、中海物业（+0.69pct）、碧桂园服务（+0.46pct）、融创服务（+0.11pct）、雅生活服务（+0.06pct）。 1-7月港股通持股比例变化：中海物业（+3.90pct）、雅生活服务（+3.45pct）、碧桂园服务（+2.70pct）、融创服务（+1.20pct）、华润万象生活（+1.20pct）。 估值：2024年7月31日，样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到14，均值约为8；多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（16/27）、新城悦服务（5/20）、万物云（11/17）、保利物业（10/28）、招商积余（14/29）、中海物业（10/29）等。 行业动态：促进服务消费高质量发展,挖掘家政服务、养老托育等消费潜力。中央：住建部发布消息，1-5月全国新开工改造城镇老旧小区数量达2.26万个 （全年计划5.4万个）；住建部推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，满 足人民对美好生活的向往；国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，提出多项重点任务，包括挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，激发文化娱乐、旅游、体育、教育和培训、居住服务等改善型消费活力等。 地方：上海发布养老从业人员培训标准；杭州发布老旧住宅电梯更新实施方案。企业动态：重点公司积极回购股份；金科服务发布业绩预告。 7月，万物云、金科服务、越秀服务、永升服务在二级市场积极回购股份。8月 5日金科服务发布盈利警告，2024H1归母净利润为亏损1亿元至亏损3亿元。 投资建议：美联储降息预期升温，国内地产政策持续优化，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。物业行业定位“社区治理基层支柱”，基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；美联储降息预期升温，房地产政策支持力度增强， 压制物业公司估值的因子缓释。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持 续稳定的投资收益。关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。 2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。 3)“稳健国企”：国企物管公司的稳健发展和低风险带来估值溢价。推荐保利物业、招商积余，关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20231106轻舟即过万重山，物管配置正当时— —房地产行业（物业服务）2024年度投资策略 20240705六月物管板块指数-3.3%，稳楼市政策增强市场信心——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年6月） 20240605五月样本股平均涨幅+7.3%，地产政策优化物管估值修复——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年5月） 20240506四月物管板块指数+13%，港股回暖板块配置机遇凸显——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年4月） 20240403三月物管板块指数+4.5%，重点公司业绩稳健分红慷慨——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年3月） 20240303二月样本股平均涨幅+16%，物管板块迎来历史底部配置机遇——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年2月） 20240206一月物管板块指数-18.3%，“银发经济”26条支持物业+养老——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2024年1月） 1、2024年光大地产AH物管板块指数 1.1光大地产AH物管板块指数成分股 2024年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至20家，其中国企组8家， 非国企组12家，较2023年12月新增一家，为滨江服务（3316.HK）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组12家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活 （9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）、滨江服务（3316.HK）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(TTM) 是否为港股通 7月涨跌幅 2024年 涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 457.6 21.95 15.5 是 -15.1% -19.7% 2602.HK 万物云 207.0 19.28 10.5 否 -17.6% -18.6% 6098.HK 碧桂园服务 143.8 4.71 48.8 是 -2.3% -25.8% 2669.HK 中海物业 141.0 4.70 10.4 是 0.4% -18.4% 6049.HK 保利物业 135.4 26.80 9.7 是 -7.3% -3.7% 001914.SZ 招商积余 105.3 9.93 14.2 是 -0.9% -17.0% 2869.HK 绿城服务 98.8 3.42 16.2 是 1.5% 22.8% 1516.HK 融创服务 48.9 1.75 -11.1 是 -3.3% -0.1% 9666.HK 金科服务 44.3 7.85 -4.6 是 6.2% -28.9% 6626.HK 越秀服务 40.7 2.93 8.3 否 -5.8% 16.5% 3316.HK 滨江服务 39.6 15.68 8.0 否 -4.5% 2.8% 2156.HK 建发物业 35.9 2.79 7.6 否 -3.8% -11.1% 3319.HK 雅生活服务 35.1 2.71 7.6 是 -3.2% -22.7% 1995.HK 永升服务 24.3 1.54 5.6 否 -1.9% 11.8% 1755.HK 新城悦服务 22.8 2.86 5.1 否 -1.5% -2.5% 0816.HK 金茂服务 20.2 2.45 6.0 否 -2.4% 44.5% 002968.SZ 新大正 19.7 8.72 13.0 否 -2.1% -28.1% 0873.HK 世茂服务 16.7 0.74 6.1 否 -3.9% -37.8% 9983.HK 建业新生活 14.8 1.25 -2.6 否 0.5% -2.8% 6677.HK 远洋服务 4.8 0.44 11.2 否 -4.3% -39.4% 平均 82.8 12.0 -3.6% -8.9% 资料来源：Wind、光大证券研究所；PE(TTM)平均值剔除融创服务、金科服务、建业新生活；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.9134元人民币；截止日期：2024.7.31 1.2指数年度表现及月度表现 2024年1-7月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-19.3%，跑输沪深300指数19.7pct，跑输恒生指数21.1pct，跑输恒生港股通指数20.5pct。 图1：2024年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-07.31）图2：2024年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-07.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日 2024年7月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-15.4%，跑输沪深300指数14.9pct，跑输恒生指数13.3pct，跑输恒生港股通指数12.1pct。 图3：2024年7月光大地产AH物管板块指数走势（07.01-07.31图4：2024年7月光大地产AH物管板块指数涨幅（07.01-07.31 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日 2024年7月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅-15.4%，在A股行业板块中位列第31/31，在H股行业板块中位列第15/15。 图5：2024年7月A股板块表现图6：2024年7月H股板块表现 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日 1.3个股年度表现及月度表现 2024年7月，AH物管板块指数样本股（以下简称“样本股”）平均涨跌幅为-3.6%，涨跌幅前列为：金科服务（+6.2%）、绿城服务（+1.5%）、建业新生活（+0.5%）、中海物业（+0.4%）。 2024年1-7月，样本股平均涨跌幅为-8.9%，涨幅前列为：金茂服务（+44.5%）、绿城服务（+22.8%）、越秀服务（+16.5%）、永升服务（+11.8%）、滨江服务（+2.8%）。 图7：2024年7月样本股涨跌幅（07.01-07.31）图8：2024年1-7月样本股涨跌幅（01.01-07.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日，蓝线表示样本股涨跌幅 平均值 2024年7月，港股通持股比例变化：保利物业（+0.73pct）、中海物业（+0.69pct）、碧桂园服务（+0.46pct）、融创服务（+0.11pct）、雅生活服务（+0.06pct）。 2024年1-7月，港股通持股比例变化：中海物业（+3.90pct）、雅生活服务 （+3.45pct）、碧桂园服务（+2.70pct）、融创服务（+1.20pct）、华润万象生活（+1.20pct）。 图9：2024年7月港股通持股变化（07.02-07.31）图10：2024年1-7月港股通持股变化（01.02-07.31） 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2024年7月31日