房地产行业地产A+H物业板块月度跟踪(2023年7月)：七月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续

2023年8月1日 行业研究 七月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续 ——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2023年7月） 要点 市场行情：7月样本股平均涨幅+7.4%，优质民企物管涨势延续 指数：2023年7月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+0.18%，跑输沪深300指数4.3pct.，跑输恒生指数6.0pct.，跑输恒生港股通指数5.3pct.。指数涨幅与板块平均表现有偏差，主要由于市值较大的碧桂园服务和华润万象生活分别录得-13.2%和-3.6%的跌幅。 2023年1-7月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-15.69%，跑输沪深 300指数19.4pct.，跑输恒生指数17.2pct.，跑输恒生港股通指数16.7pct.。 个股：2023年7月，AH物管板块指数样本股平均涨跌幅为+7.4%；涨幅前列为：新城悦服务（+28.4%）、新大正（+17.9%）、世茂服务（+16.1%）、融创服务（+15.8%）、中海物业（+15.5%）。 7月港股通持股比例变化：保利物业（+2.52pct）、碧桂园服务（+1.23pct）、雅生活服务（+1.01pct）、绿城服务（+0.54pct）、新城悦服务（+0.14pct）。 估值：2023年7月31日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到28，均值约为12；2024年PE估值范围从2.2到22，均值约为10。 行业动态跟踪：中央推进超大特大城市城中村改造，适时调整优化房地产政策中央：国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，政治局会议提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政 策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。地方：北京石景山试点“物业+养 老”，创新养老服务新模式；成都推行物业小区问题“码上办”。 重点企业动态跟踪：杨惠妍捐赠6.75亿股碧桂园服务股份 7月18日，众安智慧生活服务在港交所成功上市。7月3日至7月27日，金 科服务连续多个交易日于港交所进行回购，累计回购股份数目为438.28万股。 7月30日，杨惠妍捐赠碧桂园服务股份6.75亿股作慈善公益用途；所捐赠股 份投票权仍由杨女士及赠与人或其指定人士行使，因此杨女士将继续控制公司 约12亿股份的投票权，占公司已发行股份投票权的36.12%。 投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好 物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区及城中村改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线： 1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。 2）“独立发展”：第三方拓展能力较强，具备独立经营和扩张能力的物管公司，推荐绿城服务、万物云、新大正，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。 风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。 房地产（物业服务）增持（维持） 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128风险因子缓释，发展路径渐明— —光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20230703六月物管板块指数+8%，优质民企物管涨幅靠前——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年6月） 20230602五月物管板块指数-17.8%，重点公司估值回落至低位——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年5月） 20230504四月物管板块指数+1.4%，财政部支持养老领域政府购买——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年4月） 20230404三月物管板块指数-5%，公司年度业绩集中披露——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年3月） 20230302二月物管板块指数回调10%，深业物业拟赴港交所上市——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年2月） 20230202一月物管板块指数上涨9.3%，住建部提出大力发展物业服务——光大证券地产A+H物业板块月度跟踪（2023年1月） 1、2023年7月光大地产AH物管板块指数 1.1、光大地产AH物管板块指数成分股 2023年1月起，光大AH物管板块指数成分股增加至19家，其中国企组8家， 非国企组11家，较2022年12月新增两家，为万物云（2602.HK）、新大正 （002968.SZ）。 国企组8家为：华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、招商积余（001914.SZ）、远洋服务（6677.HK）、金茂服务（0816.HK）、越秀服务（6626.HK）、建发物业（2156.HK）； 非国企组11家为：碧桂园服务（6098.HK)、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务 （3319.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）、融创服务（1516.HK）、世茂服务（0873.HK）、金科服务（9666.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）。 表1：光大AH物管板块样本股构成 代码 简称 总市值 股价 PE(LYR) PE(TTM) 本月涨跌幅 年初至今涨跌幅 1209.HK 华润万象生活 778.9 37.50 34.7 34.7 -3.6% -3.7% 2669.HK 中海物业 272.5 9.11 23.5 23.5 15.5% 13.2% 6049.HK 保利物业 208.7 41.45 18.4 18.4 9.2% -8.7% 001914.SZ 招商积余 171.8 16.28 29.1 27.3 9.0% 6.7% 2156.HK 建发物业 49.7 3.98 19.7 19.7 2.1% -6.5% 6626.HK 越秀服务 43.9 3.17 10.4 10.4 10.8% -0.9% 0816.HK 金茂服务 23.3 2.83 6.8 6.8 -12.9% -27.3% 6677.HK 远洋服务 16.2 1.50 21.0 21.0 0.7% -27.0% 2602.HK 万物云 305.1 28.45 19.8 19.8 12.5% -41.5% 6098.HK 碧桂园服务 269.5 8.78 13.6 13.6 -13.2% -52.6% 2869.HK 绿城服务 120.0 4.08 21.5 21.5 8.8% -19.3% 9666.HK 金科服务 74.2 12.52 - - 11.0% -8.6% 3319.HK 雅生活服务 71.7 5.55 3.8 3.8 10.1% -41.0% 1516.HK 融创服务 71.2 2.56 - - 15.8% -34.3% 1995.HK 旭辉永升服务 48.5 3.05 9.9 9.9 0.0% -30.5% 1755.HK 新城悦服务 41.4 5.22 9.6 9.6 28.4% -40.8% 0873.HK 世茂服务 40.4 1.80 - - 16.1% -36.2% 002968.SZ 新大正 40.4 17.81 21.9 21.4 17.9% -16.8% 9983.HK 建业新生活 31.5 2.71 5.5 5.5 3.4% -4.4% 平均 141.0 16.8 16.7 7.4% -20.0% 资料来源：Wind、光大证券研究所整理；PE(LYR)与PE(TTM)平均值剔除融创服务、世茂服务、金科服务；市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股，A股股价：元/股； 换算汇率：1港元=0.91元人民币截止日期：2023.7.31 1.2、指数年度表现及月度表现 2023年1-7月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-15.69%，跑输沪深300指数19.4pct.，跑输恒生指数17.2pct.，跑输恒生港股通指数16.7pct.。 图1：2023年光大地产AH物管板块指数走势（01.01-07.31）图2：2023年光大地产AH物管板块指数涨幅（01.01-07.31） 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 5% 0% -5% -10% -15% -20% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年7月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年7月31日 2023年7月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+0.18%，跑输沪深300指数4.3pct.，跑输恒生指数6.0pct.，跑输恒生港股通指数5.3pct.。指数涨幅与板块平均表现有偏差，主要由于市值较大的碧桂园服务和华润万象生活分别录得 -13.2%和-3.6%的跌幅。 图3：2023年7月光大地产AH物管板块指数走势（07.01-07.31图4：2023年7月光大地产AH物管板块指数涨幅（07.01-07.31 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 沪深300恒生指数 恒生港股通光大AH物管板块指数 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年7月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年7月31日 2023年7月，光大地产AH物管板块指数单月涨幅+0.18%，在A股行业板块中位列第21/31，在H股行业板块中位列第13/15。 图5：2023年7月A股板块表现图6：2023年7月H股板块表现 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 恒生公用事业 恒生综合业 光大AH物管板块指数 恒生必需性消费业 恒生电讯业 恒生金融业 恒生能源业 恒生工业 恒生地产建筑业 恒生中国内地地产 恒生医疗保健业 恒生原材料业 恒生非必需消费 恒生资讯科技业 恒生科技 通信传媒 国防军工计算机电气设备公用事业煤炭 机械设备医药生物电子 光大AH物管板块指数家用电器 休闲服务美容护理综合 纺织服装化工 石油石化有色金属银行 交通运输轻工制造农林牧渔汽车 建筑装饰钢铁 食品饮料建筑材料商业贸易房地产非银金融 -2.00% 资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年7月31日资料来源：Wind、光大证券研究所；截至2023年7月31日 1.3、个股年度表现及月度表现 2023年7月，AH物管板块指数样本股（下简称“样本股”）平均涨跌幅为+7.4%；涨幅前列为：新城悦服务（+28.4%）、新大正（+17.9%）、世茂服务（+16.1%）、融创服务（+15.8%）、中海物业（+15.5%）。 2023年1-7月，样本股平均涨跌幅为-20%；跌幅前列为：碧桂园服务（-52.6%）、万物云（-41.5%）、雅生活服务（-41%）、新城悦服务（-40.8%）、世茂服务（-36.2%）。 图7：2023年7月样本股涨跌幅（07.01-07.31）图8：2023年1-7月样本股涨跌幅（01.01-07.31） 35% 30% 25% 20% 1