政策重申支持消化存量和优化增量

行业研究|行业周报 看好（维持） 政策重申支持消化存量和优化增量 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年08月06日 核心观点 本周市场回顾。第31周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为2.0%。沪深300指数报收3384.39，周度涨幅为-0.7%；创业板指数报收1638.30，周度涨幅-1.3%；房地产指数（申万）报收 1749.94，周度涨幅为1.3%。 全国政策方面。8月1日，国家发改委明确加快构建房地产发展新模式，进一步做好保交房工作；8月2日，国家发改委表示新型城镇化战略五年行动计划重点是抓好四方面工作。8月2日，住建部表示将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建 设。地方政策方面。昆明、广州、山东、辽宁抚顺、沈阳、四川雅安持续优化公积 金贷款政策。江苏拟规定限制各地新建住宅高度，郑州取消新建商品住房价格指导。景德镇、兰州出台购房补贴相关政策，南昌发布房地产市场“以旧换新”具体措施。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 第31周新房销量较第30周增加，二手房销售量较第30周减少。第31周44大城 市新房销售为2.2万套，较第30周增加27.5%；21大城市二手房销售1.65万套，较第30周减少12.8%。一线城市新、二手房交易较第30周分别增加10.4%、减少 18.6%；二线城市新房、二手房交易较第30周分别增加33.3%、减少14.1%。库存 仍需期待收储等超常规政策 2024-07-29 量较第30周减少，库销比较第30周减少。截至第31周，18大城市库存为89.9万 深化地产领域改革 2024-07-22 套，较第30周减少6.8万套；库销比为19.8个月，较第30周减少1.8个月。本周 美联储降息预期升温，周五地产股反弹 2024-07-16 土地市场活跃度较第30周下降。第31周36大城市市本级合计成交土地35块。土地出让金减少。第31周36大城市市本级土地出让金为180.51亿元，较第30周减少505.72亿元。平均溢价率上升。第31周36大城市市本级土地成交平均溢价率5.9%，较第30周上升2.8%。第31周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地 块数量为47块。 重点公司公告。世荣兆业、苏宁环球、张江高科、龙湖集团等公司发布2023年分红情况，中国铁建、中国中铁发布2024年第二季度经营数据。空港股份、亚通股份发布关于股票交易异常波动的公告，碧桂园延期清盘呈请。福星股份为子公司提 供贷款担保。 投资建议与投资标的 7月30日，中共中央政治局召开会议。对于房地产工作方面的部署，会议强调，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。目前，根据央行公布的结构性货币政策工具情况表（截至2024年6月末），保障性住房再贷款余额为增长至121亿元。预计接下来保障房再贷款落地速度加快。 7月29日，郑州市政府发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）》（下称 《办法》）。在房源筹集方面，《办法》创新了筹集渠道，通过新建和收购存量住房两种方式。其中新建项目不仅涵盖依法收回的各类土地，还包括城中村改造、城市更新等配建项目；而收购的存量住房则包括政策性住房、建成未售的商品住房等配售型保障性住房房源。定价方面，《办法》明确了新建配售型保障性住房配售价格主要由土地价格、建安成本、不超过5％的利润以及需据实核算的相关成本组成。与配售型保障性住房项目直接相关的城市道路和市政基础设施，以及教育、医疗、养老等公共服务设施不摊入配售价格。同日，郑州市正式开始首批配售型保障性住房配售工作，首批1999套房源4个项目，面向市内八区配售。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第31周市场行情回顾（2024.07.27~2024.08.02）4 1.1第31周行业指数表现4 1.2第31周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.07.27~2024.08.02）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议10 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第31周44城新房成交套数5 图2：2024年第31周21城二手房成交套数6 图3：2024年第31周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第31周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1.第31周市场行情回顾（2024.07.27~2024.08.02） 1.1第31周行业指数表现 第31周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为2.0%。沪深300指数报收3384.39，周度涨幅为-0.7%；创业板指数报收1638.30，周度涨幅-1.3%；房地产指数（申万）报收1749.94，周度涨幅为1.3%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数 指数(2024/08/02) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3384.39 -0.7% -3.7% -12.6% 创业板指 1638.30 -1.3% -3.8% -30.2% 房地产指数（申万） 1749.94 1.3% -2.7% -41.6% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第31周地产板块个股表现 第31周地产板块涨幅居前的公司分别为空港股份、亚通股份、珠江股份、大名城、福星股份。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 空港股份 31.3% 保利发展 -7.1% 亚通股份 25.7% 招商蛇口 -3.2% 珠江股份 21.2% 临港B股 -2.7% 大名城 18.1% 华发股份 -2.1% 福星股份 15.4% 中国国贸 -1.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.07.27~2024.08.02） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面。8月1日，国家发改委明确加快构建房地产发展新模式，进一步做好保交房工作；8月2日，国家发改委表示新型城镇化战略五年行动计划重点是抓好四方面工作。8月2日，住建部表示将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设。地方政策方面。昆明、广州、山东、辽宁 抚顺、沈阳、四川雅安持续优化公积金贷款政策。江苏拟规定限制各地新建住宅高度，郑州取消新建商品住房价格指导。景德镇、兰州出台购房补贴相关政策，南昌发布房地产市场“以旧换新”具体措施。 全国政策： 1）国家发改委：加快构建房地产发展新模式进一步做好保交房工作（8.01）信息来源：观点地产网 2）国家发改委：新型城镇化战略五年行动计划重点是抓好四方面工作（8.02）信息来源：观点地产网 3）住建部：将推进房屋定期体检、保险及养老金制度建设（8.02）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）四川雅安：推出楼市十八条措施多孩家庭公积金贷款上限提至100万元（7.29）信息来源：观点地产网 2）江苏：拟规定各地新建住宅一般不超100米以上（7.29）信息来源：观点地产网 3）沈阳市：调整住房公积金政策最高贷款额度105万元（7.29）信息来源：观点地产网 4）郑州：取消新建商品住房价格指导开发企业可自主定价（7.31）信息来源：观点地产网 5）景德镇：出台房地产新政购房补贴50%契税适量收购库存商品房（7.31）信息来源：观点地产网 6）兰州:出台购房补贴细则购买第三套以上最高可享1.5%补贴（7.31）信息来源：观点地产网 7）南昌:发布房地产市场“以旧换新”具体措施（7.31）信息来源：观点地产网 8）辽宁抚顺：放宽二手房公积金贷款房龄限制提高贷款限额至50万元（8.01）信息来源：观点地产网 9）甘肃天水市:取消新建商品房价格备案推行房票安置与“带押过户”（8.01）信息来源：观点地产网 10）广州：可申请提取本人及配偶住房公积金用于支付购房首付款（8.01）信息来源：观点地产网 11）上海市:新规定鼓励社会资本投资公共停车设施（8.02）信息来源：观点地产网 12）山东省将指导各市进一步优化公积金提取和贷款政策（8.02）信息来源：观点地产网 13）昆明下调二套房公积金贷款首付比例至20%（8.02）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第31周新房销量较第30周增加，二手房销售量较第30周减少。第31周44大城市新房销售为 2.2万套，较第30周增加27.5%；21大城市二手房销售1.65万套，较第30周减少12.8%。一线城市新、二手房交易较第30周分别增加10.4%、减少18.6%；二线城市新房、二手房交易较第30周分别增加33.3%、减少14.1%。 图1：2024年第31周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 0 0 0 0 0 0 0 1 8 6 4 2 0 70,000 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 12,000 0,000 ,000 ,000 ,000 ,000 2021年 第27周 2021年 第41周 2022年 第3周 2022年 第17周 2022年 第31周 2022年 第45周 2023年 第8周 2023年 第22周 2023年 第36周 2023年 第50周 2024年 第13周 2024年 第31周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第31周21城二手房成交套数 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第21周第38周第51周第12周第25周第38周第51周第13周第26周第39周第52周第14周第31周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第31周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年 第28周 2021年 第42周 2022年 第4周 2022年 第18周 2022年 第32周 2022年 第46周 2023年 第9周 2023年 第23周 2023年 第37周 2023年 第51周 2024年 第14周 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024年