地产行业周报：新房品质持续攀升，存量库存去化压力犹存

1 证券研究报告 新房品质持续攀升，存量库存去化压力犹存 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年7月28日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：政策影响趋弱叠加淡季效应渐显，重点50城7月（前26日）日均成交同比降6%，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中提到“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，潜在政策空间仍存，关注月末政治局会议相关表述。对于商品房预售制度改革和房地产税收制度完善，我们认为现房销售和税收制度完善（不仅是房地产税 征收）为趋势，但短期楼市承压、房企资金偏紧背景下不具备条件。上半年常州、苏州、武汉、天津等城市发布住宅品质新规，如天津将原标准“住宅层高宜为2.8米”调整为“住宅层高不应低于3.0米”，高品质住宅成交占比有望持续提升，“地段+品质”将成为改善盘去化关键。短期而言，新入市项目品质提升，而存量新房品质相对偏弱，叠加二手次新的供应压力，预计存量新房量价仍将承压，未来或需政府收储等方式加快去化。投资建议方面，近期受大盘影响，板块整体震荡偏弱，但考虑地产低涨幅、低持仓（2024H1基金持仓仅0.83%）、潜在政策空间仍存、供需两端积极信号持续显现，维持短期适度乐观的观点，关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企,如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。 政策环境监测：五年期LPR调降10bp,REITs步入常态化发行阶段 市场运行监测：1）成交环比回升，步入销售传统淡季。本周(7.20-7.26)50城新房成交1.8万套，环比升6.7%；20城二手房成交2万套，环比升1.8%。7月前26日新房日均成交同比降6%，降幅较6月收窄5.5个百分点；二手房日均成交同比升38.4%，增幅较6月扩大22.6个百分点。2）库存环比下降，去化周期18.7个月。16城取证库存9999万平，环比降0.2%，去化周期18.7个月。3）土地成交回落、溢价率回升，二线占比提高。上周百城土地供应建面2423.2万平、成交建面1812.5万平，环比升32.3%、降4.4%；成交溢价率8.7%，环比升3.9pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0.2%、34.4%、65.4%，环比分别降5.4pct、升6.3pct、降0.9pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行37亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块跌2.69%，跑赢沪深300（-3.67%）；当前地产板块PE（TTM）15.92倍，估值处于近五年94.98%分位。 1年期、5年期以上LPR双双下降10bp 常态化发行阶段不再对REITs项目未来收益 率提出要求，扩容资产类型，放宽资产要 求，提高回收资金使用灵活度 兰州公积金中心：执行最低首付比例，提 高实际贷款额度 2024年7月26日兰州 2024年7月26日中央 2024年7月22日中央 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：环比回升，步入销售传统淡季 点评：本周(7.20-7.26)50城新房成交1.8万套，环比升6.7%；20城二手房成交2万套，环比升1.8%。7月前26日新房日均成交同比降6%，降幅较6月收窄5.5个百分点；二手房日均成交同比升38.4%，增幅较6月扩大22.6个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.12.323.4.323.8.323.12.324.4.3 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 新房月日均成交同比一线同比二线三线 20% 0% -20% -40% -60% -80% 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.72023.92023.112024.12024.32024.52024.7W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期18.7个月 点评：16城取证库存9999万平，环比降0.2%，去化周期18.7个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.12.2422.2.18 22.4.15 22.6.10 22.8.5 22.9.3022.11.25 23.1.2723.3.24 23.5.19 23.7.14 23.9.8 23.11.323.12.2924.2.2324.4.19 0 24.6.14 土地：成交回落、溢价率回升，二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2423.2万平、成交建面1812.5万平，环比升32.3%、降4.4%；成交溢价率8.7%，环比升3.9pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比0.2%、34.4%、65.4%，环比分别降5.4pct、升6.3pct、降0.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.62023.92023.122024.32024.6W7.8 22.11.2823.3.2823.7.2823.11.2824.3.28 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周 10% 8% 6% 4% 2% 0% 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（7.15-7.21） 121120 93 7064 2023.62023.92023.122024.32024.6W7.8 石家庄唐山成都蚌埠泸州 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 流动性环境：资金价格分化 资金价格分化。R001下行15.17BP至1.76%，R007上行7.46BP至1.98%。截至7月26日，OMO存量（MA10）余额为8322亿元，较7月19日增加5109亿元。OMO存量衡量 某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比上行7.46BP(%) 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格分化（%） 2024/7/192024/7/26涨跌幅 （BP） 1D 1.91 1.76 -15.17 R 7D 1.90 1.98 7.46 14D 1.95 1.91 -4.20 1M 1.87 1.91 3.88 1D 1.86 1.70 -16.51 DR 7D 1.87 1.92 5.15 14D 1.92 1.88 -3.81 ON 1.86 1.69 -16.60 SHIBOR 1W 1.86 1.91 5.80 1M 1.88 1.85 -2.90 3M 1.90 1.88 -1.80 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为37亿元，总偿还量为98.3亿元，净融资额为-61.3亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2617亿，同比23年增加5%；向后看，24年7月为债务到期压力最大月份，月到期规模约386亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 200 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。2024年6月海外债发行2.6亿美元。 房企海外债发行规模（周） 亿美元 3.4 0.4 0.0 0.0 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 4.0 3.5 160 3.0 2.5 120 2.0 80 1.5 1.040 0.5 0.0 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 2024-07-012024-07-082024-07-152024-07-22 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块跌2.69%，跑赢沪深300（-3.67%）；当前地产板块PE（TTM）15.92倍，高于沪深300的11.64倍，估值处于近五年94.98%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 本周涨跌幅 -2.69% -3.67% 23 21 19 17 15 13 11 9 7 国环电公交家建非建传计汽机综商纺社钢房轻银通基沪煤石美医农电食有5 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 300 防保力用通用筑银筑媒算车械合贸织会铁地工行信础深炭油容药林子品色 2019/7/182020/7/182021/7/182022/7/182023/7/182024/ 军设事运电装金材机 工备业输器饰融料 设零服服产制备售饰务造 化石护生牧饮金 工化理物渔料属 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为中骏集团控股、*ST金科、美的置业，排名后三为金辉控股、禹洲集团、弘阳地产。 企业 事项 福星股份 拟收购惠之美物业 星盛商业 签约珠海拱北口岸购物中心 金科股份 司法重整第一次债权人会议各议案获得债权人表决通过 保利发展 与建工89亿元摘得北京海淀永丰地块，为此前万科联合体退地 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 10.7% 6.4% 5.0% 中骏集团控股 *ST金科 美的置业 金辉控股 禹洲集团 弘阳地产 -9.2% -12.2% -27.6% 1）楼市修复不及预期风险； 2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形； 3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资