首次覆盖报告：B端业务渐入佳境，多点突破蓄势待发

双链战略持续发展，全业态餐饮布局完成。公司2021年提出“大社区+大后勤”战略，聚焦“物业+团餐”的发展模式，现已完成全业态领域的后勤餐饮服务布局，目前拓得近50个“物业+团餐”项目，进驻超140个餐饮服务项目，具备持续自主外拓能力。 在管面积持续增长，发力外拓非住业态。新城悦服务自上市后外拓在管面积增速整体高于来自集团面积增速，市场竞争力不断提高。截至2023年12月31日，在管面积达2.2亿平方米，同比增长12.8%，第三方在管增至1.1亿平方米，同比增长4.6%，占总在管面积比重达48.9%。目前新城悦服务已实现全业态均衡布局。2023年，公司成功拓展多个优质非住项目，其中医院赛道持续精耕，新拓多个项目，总服务项目达43个，后勤年化合约金额2亿元，新增合约金额0.6亿元。截至2023年12月31日，公司非住宅业态在管面积已达0.5亿平方米，收入7.3亿元，同比增长13.8%。 非周期性业务稳健提升，“第二增长曲线”赋能发展。截至2023年12月31日，社区增值服务发展成为第二大收入来源，毛利率达到35.7%。其中非周期性业务持续稳定发展，占比达到80%，较2022年上升7.7%。团餐业务渐入佳境，2023年收入达到4.5亿元。此外，电梯工程服务业务市场化能力逐渐提升，23年收入达到2.2亿元。 盈利能力整体稳定，房地产相关联业务收入占比降低。2023年公司营业收入稳健增长，核心归母净利润增至4.5亿元，主要原因为公司通过经营性现金流对美元债进行调整，同时业务结构持续优化，地产强关联的开发商增值服务收入占比逐渐下降，下滑至10.2%，有利于降低地产市场下行对收入与利润带来的不利影响，同时公司账龄结构整体良好，应收与应付规模良性提升。 投资建议：新城悦服务近年来1）业务发展独立性增强，与房地产相关的业务收入占比持续降低；2）在团餐服务、设备设施管理服务等高频、专业门槛较高、跨周期的ToB端赛道持续发力，业务成熟具备领先优势；3）深耕长三角，通过“团餐+物管”双优势进行高质量的增长。我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为5.10、5.23、5.62亿元，当前股价对应PE分别为5、4、4倍。首次覆盖，给予“推荐”评级。 风险提示：1）行业竞争加剧的风险。2）房地产行业下行超出预期。3）社区增值服务对于社区管理基础的依赖。4）应收账款未及时收回的风险。5）增值服务收入不及预期。 盈利预测与财务指标单位/百万人民币 1深耕物业行业28载，“大社区+大后勤”双链开花 1.1启航常州，快速扩张，成长深受行业认可 新城悦服务自2018年上市以来，规模保持稳定增长。截至2023年12月31日，公司已实现商办、医院、学校、产业园、政府公建等全业态覆盖，已逐渐成长为一家综合性后勤服务企业，在管面积2.24亿平方米，同比增长12.8%，相较2018年上市时的面积规模，在管面积增长近4.2倍。 图1：新城悦服务1996年启程常州，深耕物业行业28载 新城悦服务业务结构（智慧园区服务并入开发商增值业务范畴） 业务模式物业管理服务开发商增值服务 服务内容 物业及设备维护、保安服务、保洁服务、园艺服务、公共区域维护及其他物业管理相关服务案场销售协助服务、咨询服务、验房服务、智慧园区服务 提供公共资源管理服务、社区工程服务、广泛装修服务、资产管理服务、餐饮服务、设施管理以及其他多种便民生活服务，包括新悦荟、新橙居、新橙社、橙享家、悦食尚 社区增值服务 资料来源：公司公告，民生证券研究院； 公司规模的全国推进与区域深耕并举深受行业认可，百强排名稳步提升。公司上市之后加速全国扩张的步伐，2020-2021年新入驻城市数量分别为39个和37个，2022年入驻城市192座，截至2023年12月31日，新城悦已入驻201座城市，聚焦长三角、京津冀、川渝城市群。公司规模的全国推进与区域深耕并举深受行业认可，在中指研究院举办的中国物业百强评选中排名从2016年的第24位逐步升稳在2023年的第11位。 图3：新城悦服务中国物业百强企业排名升至11名 图2：2017-2023年新城悦在管规模及增速均高于行业平均水平 1.2“大社区+大后勤”双链战略，夯实多元专业服务能力 2021年，公司提出打造“大社区+大后勤”的幸福生态服务：通过“大社区+大后勤”的具体业务策略，公司成功覆盖了非住与社区两大类不同的客户群体，对于B端和C端形成了完善的一体化综合服务解决方案。 2022年，“大社区+大后勤”双链驱动战略深化进入具体实施阶段，“物管+团餐”模式带动业务协同发展，大后勤业务快速增长，各类非住宅业态获得重要后勤服务合约。公司对天津金玉物业的收购，进一步加强其在医院类项目的服务能力和拓展能力。通过与上海翔禧物业达成股权战略合作，新城悦在非居类业态的专业能力得到进一步夯实。基于“大后勤”战略布局，公司收购苏州海奥斯补强其工业类型业态的团餐服务，2022年团餐业务迎来高速增长，收入达3.55亿元，同比增长333.5%。 2023年，“大社区+大后勤”双链开花局面形成，非周期服务持续增长，2023非周期性社区增值业务收入达10.5亿元，同比增长13%，占比持续提升至80%，团餐取得收入4.5亿元，同比增长26.5%，设施管理服务相关收入2.2亿元，公共资源服务收入1.6亿元，同比增长44.7%。公司聚焦政企客户需求深度挖掘与服务业态扩充，深化“物管+团餐”拓展模式，目前已拓得近50个“物业+团餐”项目，进驻超140个餐饮服务项目，完成全业态领域的后勤餐饮服务布局。 图4：2023年“大社区+大后勤”双链驱动发展战略 1.3新城集团绝对控股，上市至今未曾减持 新城集团实控人持股68.86%，处于绝对控股地位。上市初期，王振华先生即采用多层全资控股方式，通过富域香港全资控股的InnovativeHero持有公司75%股份，截至2023年6月30日，股权经过一定稀释之后，王振华先生仍持有公司68.86%的股份。此外，戚小明、吴倩倩和杲新利三位董事合计持股0.76%。公司与新城控股均属于同一实际控制人，同一实控人也使得公司被统筹纳入新城集团的整体战略框架中，战略延续性连贯性较强。 大股东持有6亿股，上市至今从未减持，充分证明对公司信心。上市以来，大股东王振华先生通过InnovativeHero有限公司长期持有公司6亿股，至今未曾减持，充分展现了股东对公司未来发展的信心，公司股权形成了大股东稳定持有，管理层持续增持的良性正向循环。 图5：截至2023年12月31日，王振华先生多层全资控股，持有新城悦服务68.86%的股份 1.4管理层经验丰富，核心骨干股权激励充分 公司的董事会与管理层均长期深耕地产开发与物业管理，对行业的理解十分深刻，权责明确。董事长戚小明先生2002年即加入新城集团，后于2015年1月加入公司，负责整体业务运营、管理项目拓展和客户服务工作；执行董事吴倩倩女士2007年加入新城集团，负责集团投后管理工作；执行董事杨博先生2008年加入新城集团，后于2021年3月加入公司，负责集团社区增值服务。高管团队中，首席战略官尤建峰先生毕业于北京大学光华管理学院，现负责公司的战略管理与投资者关系。 公司多次向核心骨干进行股权激励，充分调动团队积极性：1)2021年7月，新城悦服务向内部13位雇员授出共计770万份购股权；2)2022年3月向公司3名董事及35名雇员授出合共503万股奖励股份，授出价4.49港元/股，约占2022年3月28日公司已发行股本总额的0.58%；3)2023年5月，向公司及其附属公司7名雇员授出合共190万股奖励股份，授出价2.36港元/股；4)2023年9月，向公司及其附属公司3名雇员授出合共90万股奖励股份，授出价2.46港元/股。 2核心业务持续驱动，“第二增长曲线”赋能发展，降低地产关联业务依赖 2.1基础业务稳健增长，外拓增效提速，多业态均衡布局 区域聚焦，在管面积规模突破2亿平方米。公司背靠新城控股，截至2023年12月31日，集团贡献面积超1.1亿平方米，占总在管面积51.1%。2020-2023年新城控股其所拥有的土地储备中，近40%的土地储备位于一二线城市，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部等城市群以重点的布局体系，为新城悦服务新项目提供优质来源。借助母公司的全国化布局与区域深耕优势，新城悦服务进驻城市数量位于上市物管公司靠前水平。截至2023年12月31日，公司在管面积达2.2亿平方米，同比增长12.8%。 图6：2023年进驻城市数量位于上市头部物管公司靠前水平 图7：2023年在管面积规模突破2亿平方米 物业管理业务作为公司基础性业务，收入持续增长。2022年物业管理服务收入突破30亿元，2023年收入达35.6亿元，同比增长17.5%。自2019年以来，物业管理版块在公司业务总收入中的占比稳健上升，2021年物业管理服务收入占比为48.3%，2022年提升至58.4%，2023年占比进一步提升至65.5%。 图8：物业管理服务收入持续增长 图9：物业管理收入占比稳健提升 自上市以来，新城悦服务积极走出内部，第三方外拓增效。新城悦服务自上市后外拓在管面积增速整体高于集团提供规模增速，市场竞争力不断提高，2020-2022年第三方在管面积规模维持较高增速，2023年第三方在管面积增至1.1亿平方米，占总在管面积比重达48.9%；收入方面，外拓收入占比持续提升，独立性进一步增强。2021年来自第三方的物业管理收入达7.8亿元，2022年提升至12.6亿元，同比增长61.9%，2023年进一步增长至15.4亿元，占总物业管理服务收入比重达43.2%。 图10：2020-2022年外拓增速高于集团提供规模增速，市场竞争力不断提高 图11：外拓物业管理收入比重持续上升，独立性增强 持续发力非住业态，多元业态协同发展。目前新城悦服务已实现商办、医院、学校、产业园、政府公建等全业态均衡布局。2023年，公司成功拓展多个优质非住项目，其中医院赛道持续精耕，新拓天津宝坻人民医院、松阳县人民医院、安顺市人民医院第一分院等项目，服务项目43个，后勤年化合约金额2亿元，新增合约金额0.6亿元。截至2023年12月31日，公司非住宅业态在管面积已达0.5亿平方米，收入7.3亿元，同比增长13.8%。 2020-2023年，新城悦服务物业管理服务业务板块股权战略合作情况 并购标的诚悦时代 大连华安物业山东丽都物业浙江梁士物业浙江祥城物业贵州霸洁物业烟台永乐物业苏州宝川物业天津金玉物业上海翔禧物业 业务贡献内容 收购股权57.64%60%33.83%80%80.00%65%70.00%65%69.99%70% 支付对价(万元)10455.0 6285.6-------5880.0 2020.05 2020.11 2021.05 2021.06 2021.06 2021.09 2021.12 2021.12 2022.07 2023.01 综合业态物业管理服务住宅服务、城市服务公共业态物业管理服务医院业态物业管理服务公建业态物业管理服务综合性物业管理服务综合性物业管理服务 产业园业态物业管理服务 医院、公建业态物业管理服务综合性物业管理服务 资料来源：公司公告，民生证券研究院 2.2社区增值服务特色赛道强劲增长，构筑“第二增长曲线” 2.2.1强势入局团餐业务，打造全业态后勤餐饮服务 立足公司发展战略，通过股权战略合作快速抢占团餐服务蓝海市场，团餐赛道行业收入第一。《2023年度中国团餐产业发展报告》报告显示，中国团餐市场规模预计在2024年将达2.3万亿元，目前市场分散程度高，头部企业规模较小，抢占市场份额机遇好。新城悦服务积极把握市场机遇，自2020年起，公司通过并购当地优质团餐企业快速打造“本地化”的团餐服务，坚持现场制作，保证高品质出餐。 目前团餐业务已形成以江浙沪为发展核心，以环渤海、川渝等区域为发展重点的格局，实现