房地产行业2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏

行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 2024年8月1日 行业报告 房地产 看好/维持 房地产行业2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏 分析师 陈刚电话：021-25102897邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 需求端：预计2024年全年商品房销售面积为9.57亿平，同比-14.3%，降幅较上半年有所收窄。2024年1-6月商品房累计销售面积同比增速为-19.0%；累计销售金额同比增速为-25.0%。我们根据商品房销售的季节性特征，结合各季度历史占比情 况预测2024年销售面积。假定后续几个月的销售均价与6月单月持平，结合前面销售面积的预测数据，预计2024年商品房 销售均价为10004元/平，同比-4.2%，2024年商品房销售金额为9.58万亿元，同比-17.9%。 供给端：预计投资压力依然较大，新开工降幅有望收窄，竣工可能维持弱势。1）新开工：预计2024年房屋新开工面积为 7.69亿平,同比-19.4%。2024年1-6月房屋累计新开工面积同比增速为-23.7%。我们认为，"以销定产"成为当前房企普遍的选择，我们通过拟合销售与新开工的关系预测2024年新开工面积。2）施工：预计2024年末施工面积为73.03亿平,同比-12.9%。2024年6月末房屋施工面积同比增速为-12.0%。施工面积短期不会出现大规模变动，因此我们观察施工面积与新开工面积 的关系，并结合上半年施工情况，预测2024年施工面积。3）竣工：预计2024年竣工面积为7.85亿平,同比-21.4%。2024 年1-6月房屋累计竣工面积同比增速为-21.8%。历年的年内竣工走势具有一致性，我们根据历年的上半年竣工占比情况，预 测2024年竣工面积。4）投资：预计2024年房地产开发投资金额9.37亿元，同比-15.5%。2024年1-6月开发投资累计金额同比增速为-10.1%。我们将开发投资分为施工投资和土地购置费两部分分别进行预测。我们定义“施工强度=施工投资/施工面积期初期末均值”，施工强度的变化具有较强的线性趋势，再结合2023年末及2024年末的施工面积来预测2024年 施工强度。土地购置费滞后于土地成交金额1年左右，根据2023年成交土地出让金可以预测2024年土地购置费。 房价：低线城市二手房价格已深度调整，核心城市新房市场有望率先企稳。从当前房价处在的历史位置来看，截至2024年 6月，70个大中城市新建商品住宅价格已回落至2019年10月的水平，二手住宅价格已回落至2018年3月的水平。除一线城市和少数热点二线城市外，当前多数二三线城市的二手房价格已经历深度调整。分城市来看，二手房的下跌的城市数量明显多于新房，70个大中城市中有61个城市二手房价格指数距离2013年12月涨幅不足30%，而对应新房为35个城市。我们认为，核心一二线城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足；部分二线城市的新房市场面临二手房价差扩大的挤压，可能仍会面临降价去库存的压力；大量三四线城市的需求已经明显不足。 投资策略： 1）我们认为，核心城市新房和二手房的供需长期都处于偏紧的状态，此类核心城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足。当前被压制已久的刚需群体入市推升了二手房成交量，而需要“卖旧买新”的改善性需求释放相对滞后，随着新房供给的优化和改善性需求的释放，新房市场也有望出现改善。核心城市市场的好转，将利好重点布局核心城市的优质房企，华润置地、招商蛇口、绿城中国等有望受益。 2）我们认为，当前核心一二线城市刚需入场和优质二手房供给增多，以及部分二线城市二手房相对于新房持续扩大的价格优势，都有利于二手房成交热度的持续，门店布局以一二线为主的房产中介龙头贝壳等有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险 P2东兴证券深度报告 房地产行业：2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏 目录 1.销售：预计2024年商品房销售面积为9.57亿平，同比-14.3%；销售金额为9.58万亿元，同比-17.9%4 2.新开工：预计2024年房屋新开工面积为7.69亿平,同比-19.4%7 3.施工：预计2024年末施工面积为73.03亿平,同比-12.9%9 4.竣工：预计2024年竣工面积为7.85亿平,同比-21.4%11 5.投资：预计2024年房地产开发投资金额9.37亿元，同比-15.5%12 6.房价：低线城市二手房价格已深度调整，核心城市新房市场有望率先企稳13 7.投资策略17 8.风险提示17 相关报告汇总18 插图目录 图1：商品房销售金额:累计同比(%)4 图2：商品房销售金额:单月同比(%)4 图3：商品房销售面积:累计同比(%)4 图4：商品房销售面积:单月同比(%)4 图5：商品房销售面积:单月值(万平方米)5 图6：商品房销售面积:各季度占比(%)6 图7：2007-2023年各季度销售面积占比分布图(%)6 图8：商品房销售面积预测图6 图9：商品房销售面积同比预测图6 图10：商品房销售均价季节图7 图11：商品房销售均价时间序列图7 图12：商品房销售金额预测图7 图13：商品房销售金额同比预测图7 图14：房屋新开工面积:累计同比(%)7 图15：房屋新开工面积:单月同比(%)7 图16：房屋新开工面积:单月值(万平方米)8 图17：累计新开工面积/累计销售面积8 图18：销售面积累计同比与新开工面积累计同比8 图19：销售面积增速与新开工面积增速线性拟合8 图20：房屋新开工面积预测图9 图21：房屋新开工面积同比预测图9 图22：房屋施工面积:累计同比(%)9 图23：年内开工面积与期末施工面积之比10 图24：累计新开工面积与期末施工面积之比10 图25：房屋施工面积预测图10 图26：房屋施工面积同比预测图10 P3 东兴证券深度报告 房地产行业：2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏 图27：房屋竣工面积:累计同比(%)11 图28：房屋竣工面积:单月同比(%)11 图29：房屋竣工面积:单月值(万平方米)11 图30：上半年竣工面积占全年竣工面积的比例11 图31：房屋竣工面积预测图12 图32：房屋竣工面积同比预测图12 图33：房地产开发投资:累计同比(%)12 图34：房地产开发投资:单月同比(%)12 图35：施工强度:12个月滚动值(元/平)13 图36：土地购置费(T)与成交土地出让金(T-12)线性拟合13 图37：房地产开发投资预测图13 图38：房地产开发投资同比预测图13 图39：统计局70城住宅价格指数:当月同比(%)13 图40：统计局70城住宅价格指数:当月环比(%)13 图41：统计局70城新建商品住宅价格指数(2013/12=100)14 图42：统计局70城二手住宅价格指数(2013/12=100)14 图43：统计局70城2024/6新房价格指数分布图15 图44：统计局70城2024/6新房价格指数对应历史位置15 图45：统计局70城2024/6二手房价格指数分布图15 图46：统计局70城2024/6二手房价格指数对应历史位置15 图47：新房与二手房价格涨幅差距16 图48：新房与二手房价格分布16 P4东兴证券深度报告 房地产行业：2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏 1.销售：预计2024年商品房销售面积为9.57亿平，同比-14.3%；销售金额为 9.58万亿元，同比-17.9% 2024年1-6月商品房累计销售面积同比增速为-19.0%、前值为-20.3%；累计销售金额同比增速为-25.0%、前值为-27.9%。其中，6月商品房销售面积同比增速为-14.5%、前值为-20.7%；销售金额同比增速为-14.3%、前值为-26.4%。 图1：商品房销售金额:累计同比(%)图2：商品房销售金额:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：商品房销售面积:累计同比(%)图4：商品房销售面积:单月同比(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 从图5可以观察到，商品房销售具有明显的季节性特征，每个季度末(3月、6月、9月、12月)基本都是当年的销售高点。 造成销售季节性的原因，我们认为有以下几点： 1）优化财务指标。房企可能在季度末的财报期加大销售力度，推动现金回笼，优化财报的财务指标。 2）完成年度目标。房企设定年度销售目标，通常需要在年中和年末冲业绩，因此会加强推盘销售力度。 P5 东兴证券深度报告 房地产行业：2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏 3）气候及假期的影响。1-2月份包含春节假期且紧邻12月销售高峰，造成了一季度的销售普遍较低。7-8月气候炎热并且紧邻年中销售高点，也可能影响看房积极性，形成了销售低谷。 图5：商品房销售面积:单月值(万平方米) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 结合图6与图7的历史占比分布来看，2006年之后，各季度销售面积分布可以大致分为2006-2012、2013-2019、2020-2023三个阶段。 1）2006-2012：各季度占比变化较小，1季度和4季度占比波动相对较大，此阶段2季度的占比波动最小。 2）2013-2019：2季度和3季度占比波动相对较大，4季度占比持续下降，2季度占比有所提升，此阶段3 季度占比波动最小。 3）2020-2023：2020年疫情对1季度和4季度的销售分布产生了较大冲击，使得2020年1季度占比大幅 度下降，此后几年1季度占比持续升高，4季度占比明显降低。此阶段2季度和3季度占比相对稳定，2季度占比波动最小。 结合历史走势和3个阶段的特点来看，2季度和3季度的销售占比历史波动较小，即便在2020年疫情冲击 后，占比变化也比较小。我们分别选取3个阶段中2季度的销售占比中位值为基础，计算2024年的销售面积。 情景1：选取2006-2012区间，2季度的占比中位值23.7%作为2024年的假设值。由2024年2季度销售 面积可以求得2024年的销售面积为10.67亿平 情景2：选取2013-2019区间，2季度的占比中位25.4%作为2024年的假设值。由2024年2季度销售面 积可以求得2024年的销售面积为9.93亿平 情景3：选取2020-2023区间，2季度的占比中位值27.4%作为2024年的假设值。由2024年2季度销售 面可以求得2024年的销售面积为9.21亿平 结合历史情景可以看到，2012年之后，2季度占比呈现明显的上升趋势，1季度和4季度占比变动明显。2020年之后，由于疫情和销售下滑的影响，销售波动进一步加大。因此，我们认为，在当前疫情影响消退和销售 P6东兴证券深度报告 房地产行业：2024年中期策略：构筑底部，孕育复苏 下滑速度减缓的背景下，销售节奏介于情景2和情景3之间会相对合理，预计2024年商品房销售面积为9.9 至9.2亿平，同比-11.1%至-17.6%。 我们将情景1和情景2取均值，预计2024年商品房销售面积为9.57亿平,同比-14.3%。 图6：商品房销售面积:各季度占比(%)图7：2007-2023年各季度销售面积占比分布图(%) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：商品房销售面积预测图图9：商品房销售面积同比预测图 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 从单月销售均价按年分组的走势图来看，年内没有明显的季节性特点。 从单月销售均价的时间序列走势图来看，销售均价在2021年之前持续上涨，2021年之后增长停滞，呈现出上下波动的特点，没有明显的趋势性。 假定后续几个月的销售均价与6月单月持平，结合前面销售面积的预测数据，预计202