泛海集团2024年报

泛海国际集团有限公司 2024 年报 股份代号:129 目录 2公司资料 3财务摘要 4主席报告书 5业务模式及策略 6管理层讨论及分析 12主要物业 15五年财务摘要 16环境、社会及管治报告 28企业管治报告 38董事及高级管理层 42董事会报告书 61独立核数师报告 72综合损益账 73综合全面收益表 74综合资产负债表 76综合现金流量表 77综合权益变动报表 78财务报表附注 公司资料 董事 执行董事 冯兆滔先生（主席） 注册办事处 VictoriaPlace5thFloor 法律顾问 罗夏信律师事务所香港鲗鱼涌 潘政先生（董事总经理兼行政总裁）31VictoriaStreet 英皇道979号 潘海先生潘洋先生伦培根先生关堡林先生 独立非执行董事 叶志威先生 梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 审核委员会 黄之强先生（主席）叶志威先生 梁伟强先生，太平绅士 薪酬委员会 黄之强先生（主席）冯兆滔先生 潘海先生叶志威先生 梁伟强先生，太平绅士 提名委员会 冯兆滔先生（主席）梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 法定代表 冯兆滔先生伦培根先生 公司秘书 董国磊先生 HamiltonHM10Bermuda 香港主要办事处 香港湾仔 骆克道33号 万通保险大厦30楼电话28663336 传真28663772 网址http://www.asiastandard.com 电邮asinfo@asiastandard.com 主要往来银行 汇丰银行 中国银行（香港）创兴银行 恒生银行大华银行东亚银行 星展银行（香港）交通银行 上海商业银行大新银行 华夏银行 富邦银行（香港）集友银行 招商永隆银行 中国工商银行（亚洲）瑞士银行 新加坡银行 摩根士丹利银行瑞士宝盛银行 太古坊一座43楼 Appleby 香港鲗鱼涌华兰路18号太古坊 港岛东中心42楼4201至03及12室 独立核数师 罗兵咸永道会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港中环 太子大厦22楼 百慕大股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorthCedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份登记及过户香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 2泛海国际集团有限公司二零二四年年报 财务摘要 截至三月三十一日止年度 二零二四年 二零二三年 变动 （除另有注明外，金额以百万港元列示） 物业合约销售–附属公司 1,451 167 +769% –合营企业（应占） 387 416 -7% 综合损益账收入 1,735 2,073 -16% 本公司股东应占（亏损）╱溢利 (5,792) 801 不适用 每股（亏损）╱盈利–基本（港元） (4.39) 0.61 不适用 综合资产负债表资产总值 34,145 37,899 -10% 资产净值 14,684 19,974 -26% 本公司股东应占权益 14,451 19,439 -26% 债务净额 16,556 15,533 +7% 酒店物业以估值编列之补充资料（附注）：经重估资产总值 44,935 47,881 -6% 经重估资产净值 25,474 29,956 -15% 本公司股东应占经重估权益 23,375 27,694 -16% 资产负债比率–债务净额与经重估资产净值比率 65% 52% 附注：根据本集团之会计政策，酒店物业乃按成本减累计折旧列账。为提供有关本集团酒店物业投资之经济价值之进一步资料，本集团谨此呈列计入酒店物业公平市值之未经审核之补充财务资料，惟香港税制不包括资本增值税，故未计入香港物业之相应递延所得税。 酒店物业由独立专业估值行威格斯资产评估顾问有限公司（“威格斯”）（二零二三年：威格斯）按公开市值基准重新估值。 泛海国际集团有限公司二零二四年年报3 主席报告书 本集团录得股东应占年内亏损57.92亿港元，而去年则录得溢利8.01亿港元。由去年溢利扭转为今年亏损之主要原因为香港法院对我们所持债务证券投资之数间票据发行人发出清盘令后，预期信贷亏损拨备增加所致。尽管如此，内地政府一直在放宽房地产政策，以期为物业市场创造有利环境。 本集团于年内推出两个新项目发售，包括针对大众市场之发展项目洪水桥汇都及豪华住宅重建项目西半山宝峰。本集团目前共有5个发展项目推出市场发售，遍布于香港、北京及温哥华。年内应占合约销售约18亿港元（二零二三年：6亿港元）。 本集团酒店业务之表现持续改善。在政府对旅游业之推动支持下，该业务分部得以持续复苏，随着机场第三跑道将于二零二四年底竣工，前景一片光明。 于本财政年度，本集团受益于其利率掉期合约的对冲作用，减轻了加息所带来的负面影响。本集团会持续监察加息产生的影响，在余下的利率掉期合约期内，集团之财务压力已得以纾缓。 管理层致力于在当前不明朗的经济环境中谨慎前行，谨此感谢全体员工为促进本集团成长及发展所作出的努力。 主席 冯兆滔 香港，二零二四年六月二十八日 物业销售–应占合约销售 香港中国内地 加拿大 百万港元 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 3/20223/20233/2024 （截至以上日期止年度） 4泛海国际集团有限公司二零二四年年报 业务模式及策略 本集团主要于香港、中国一线城市及加拿大温哥华之黄金地段从事物业开发及投资，并已创建多元化之业务模式，四个主要经营分类包括物业开发、物业租赁、酒店业务以及财务投资。物业开发分类为本公司之核心增长动力，而优质投资物业之租金收入、酒店盈利及财务投资组合之股息╱票息收入则为本集团带来稳定、可靠及经常性的收入来源。本集团多元化发展业务，亦可降低市场波动的负面影响，并抵销若干业务所承受之周期影响。 本集团将持续专注于加强其核心业务之表现，并致力透过以下列策略物色投资机遇以不断为股东带来价值： (i)创建本集团于大中华地区优质物业发展之声誉及往绩纪录 本集团之发展策略为继续主要投资于香港及中国一线城市。本集团将继续透过审慎甄选豪宅及一般住宅发展项目方面之机遇以扩展其房地产业务。凭藉作为具有国际水准之优质住宅发展商之专长，我们将继续物色可提升本集团于大中华地区地位之机遇。 (ii)来自投资物业及财务投资组合之经常性收入持续增长 本集团拥有多元化之物业及财务投资组合，可提供经常性及稳定收入来源。本集团之投资物 业包括位于香港核心商业区之商业及零售组合。本集团之财务投资组合提供流动资金及经常性收入以及多元化现金流，从而可令本集团为现有项目提供资金及把握潜在投资机遇。 (iii)拓展及提升本集团于核心商业区黄金地段之酒店业务及致力于卓越管理及营运 本集团拥有及经营五间“皇悦”品牌酒店，全部位于香港。本集团于香港之酒店均位于市中心枢纽地段，客户对象为商务旅客及中国内地访客。本集团之连锁酒店拥有一支中央管理团队以优化收入来源及确保有效调配资源以达致最高成本效益。位于黄金地段可令本集团迎合商务访客及旅客之需求，加上我们具竞争力的定价，令本集团之酒店保持高入住率。 (iv)持续透过审慎财务管理政策以有效管理风险 本集团经营之业务需要大量资金，因此，本集团采纳完备之风险管理框架，以严谨及审慎方式监察及管理债务风险，以期维持稳健的资产负债表及合理水平的资产负债比率。本集团将继续维持具稳健流动资金之强劲财务状况。 我们有信心本集团之策略长远将为股东带来最大价值。 泛海国际集团有限公司二零二四年年报5 管理层讨论及分析 业绩 本集团于本财政年度录得收入1,735,000,000港元（二零二三年：2,073,000,000港元），业绩转为本公司股东应占亏损5,792,000,000港元（二零二三年：溢利801,000,000港元）。 转盈为亏乃主要由于债务证券投资的预期信贷亏损拨备增加。其他变动包括位于古洞北的合营企业物业发展项目因未能于规定时限内与政府就补地价金额达成共识，导致政府其后收回土地，致使分占合营企业的减值拨备，以及投资物业公平价值收益大幅减少。所有拨备及公平价值收益均为非现金项目，不会对本集团的现金流产生直接影响。 类别 所占总楼面面积（平方呎） 住宅 1,532,000 办公室及零售 1,132,000 酒店 480,000 总计 3,144,000 地区 所占总楼面面积（平方呎） 香港 1,876,000 中国内地 581,000 加拿大 687,000 总计 3,144,000 主要物业 36% 49% 15% 18% 22% 60% 6泛海国际集团有限公司二零二四年年报 位于洪水桥的“汇都”住宅发展项目 物业销售、发展及租赁 销售及发展 年内，本集团于市场上推售5个发展项目，分布于香港、北京及温哥华。应占合约销售额达约18亿港元（二零二三年：6亿港元）。 香港 本集团毗邻洪水桥轻铁站的住宅发展项目“汇都”于七月中旬展开预售，截至二零二四年三月三十一日止，该项目第一期合约销售额达12亿港元。五座住宅楼宇均已封顶，并正在进行装修工程，预期将于二零二四年第三季度获发入伙纸。洪水桥新发展区定位为《北部都会区发展策略》下的高端专业服务 和物流枢纽，并且是连接洪水桥及前海的港深西部铁路的主要枢纽，确保大湾区的高效交通连接。 于宝珊道，持有50%的合营住宅发展项目“宝峰”已展开销售，当中包括16个单位，实用面积介乎3,770平方呎至7,260平方呎。该发展项目已竣工，并正在装修若干示范单位。该物业荣获2024-2025年亚太房地产大奖中三项建筑及室内设计类别的大奖。年内，一个标准单位以高价售出。 于渣甸山，本集团持有20%的合营项目“皇第”的一套三复式连花园单位的销售已于年内确认入账。截至二零二四年三月三十一日，该发展项目已售出75%的单位，累计销售总额约为25亿港元。 泛海国际集团有限公司二零二四年年报7 位于宝珊道的“宝峰”住宅发展项目 于屯门蓝地，本集团的住宅项目也在向政府进行土地交换申请。可发展楼面面积增加至约83,700平方呎。 于北部都会区，由于未能于政府规定的最后期限内就补地价谈判达成共识，本集团位于古洞的合营企业物业发展地皮已被政府宣布收回。年内，本集团业绩就该特殊事件分占约885,000,000港元之减值拨备。 中国内地 于北京通州，集团持有50%的合营发展项目“北京•东湾”的住宅部分建筑工程已竣工。该楼面面积2,360,000平方呎发展项目包括964个住宅单位、零售商铺及2幢商务大楼。截至二零二四年三月 三十一日，已售出约83%的住宅单位，总合约销售 额约达人民币52亿元，并已向买家交付约96%已售出单位。两幢商务楼的地下工程已于近期竣工。 加拿大（透过酒店附属集团进行开发） 温哥华EmpireLandmark酒店重建工作进展顺利。内部装修已完成，预期“LandmarkonRobson”发 展项目的入伙纸将于二零二四年第三季发出。此楼面面积约394,000平方呎的重建项目拥有两座30多层包括236个住宅单位的住宅楼，坐落于约50,000平方呎的零售及办公空间的三层平台之上，以及四层的地下停车设施。截至二零二四年三月三十一日止，住宅合约销售额约为241,000,000加元，约半数零售店铺已预租。 本集团正就位于温哥华市中心AlberniStreet的两项合营住宅发展项目与当地城市规划部门积极磋商。 8泛海国际集团有限公司二零二四年年报 租赁 年内租赁收入为130,000,000港元（二零二三年：147,000,000港元）。出租率微跌3%-4%，惟租金保持稳定。重估收益净额录得43,000,000港元（二零二三年：824,000,000港元），当中已计及集团应占一间联营公司所拥有之投资物业。 酒店 根据香港特别行政区的统计，随着于上一个财政年度末全面重新开放内地边境以及取消所有防疫措施