泛海集团中期报告2023

泛海国际集团有限公司 2023 中期报告 股份代号:129 目录 2公司资料 3财务摘要 4管理层讨论及分析 10简明综合损益账–未经审核 11简明综合全面收益表–未经审核 12简明综合资产负债表–未经审核 14简明综合现金流量表–未经审核 15简明综合权益变动报表–未经审核 16中期财务资料附注 46其他资料 公司资料 董事 执行董事 冯兆滔先生（主席）潘政先生（董事总经理 兼行政总裁） 潘海先生 潘洋先生伦培根先生关堡林先生 独立非执行董事 叶志威先生 梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 审核委员会 黄之强先生（主席）叶志威先生 梁伟强先生，太平绅士 薪酬委员会 黄之强先生（主席）冯兆滔先生 潘海先生叶志威先生 梁伟强先生，太平绅士 提名委员会 冯兆滔先生（主席）梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 法定代表 冯兆滔先生伦培根先生 公司秘书 董国磊先生 注册办事处 VictoriaPlace5thFloor 31VictoriaStreet HamiltonHM10Bermuda 香港主要办事处 香港湾仔骆克道33号 万通保险大厦30楼电话28663336 传真28663772 网址http://www.asiastandard.com 电邮asinfo@asiastandard.com 主要往来银行 汇丰银行 中国银行（香港）创兴银行 恒生银行大华银行东亚银行 星展银行（香港）交通银行 上海商业银行大新银行 中国工商银行（亚洲）华夏银行 集友银行 富邦银行（香港）招商永隆银行 瑞士银行新加坡银行 摩根士丹利银行瑞士宝盛银行 法律顾问 罗夏信律师事务所香港 金钟道95号统一中心18楼 Appleby 香港鲗鱼涌华兰路18号太古坊 港岛东中心42楼4201至03及12室 独立核数师 罗兵咸永道会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港中环 太子大厦22楼 百慕大股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorthCedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份登记及过户香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 2泛海国际集团有限公司二零二三年中期报告 财务摘要 （除另有注明外，金额以百万港元列示） 截至九月三十日止六个月二零二三年二零二二年 变动 综合损益账收入 901 1,083-17% 本公司股东应占（亏损）╱溢利 (916) 39不适用 每股（亏损）╱盈利–基本（港元） (0.69) 0.03不适用 二零二三年九月三十日 二零二三年三月三十一日 变动 综合资产负债表资产总值 36,157 37,899 -5% 资产净值 17,369 19,974 -13% 本公司股东应占权益 17,016 19,439 -12% 债务净额 16,199 15,533 +4% 酒店物业以估值编列之补充资料（附注）：经重估资产总值 46,881 47,881 -2% 经重估资产净值 28,093 29,956 -6% 本公司股东应占权益 25,884 27,694 -7% 资产负债比率–债务净额与经重估资产净值比率 58% 52% 附注：根据本集团之会计政策，酒店物业乃按成本减累计折旧列账。为提供有关本集团酒店物业投资之经济价值之进一步资料，本集团谨此呈列计入该等酒店物业公平市值之未经审核之补充财务资料，惟香港税制不包括资本增值税，故未计入香港物业之相应递延所得税。 酒店物业由独立专业估值行威格斯资产评估顾问有限公司于二零二三年九月三十日及二零二三年三月三十一日按公开市值基准重新估值。 泛海国际集团有限公司二零二三年中期报告3 位于北京通州（“北京•东湾”）发展项目 业绩 本集团于财政年度上半年录得收入901,000,000港元 （二零二二年：1,083,000,000港元）。尽管酒店业务收益大幅增加，惟被债务证券投资利息收入减少所抵销。 期内，本公司股东应占亏损为916,000,000港元（二零二二年：溢利39,000,000港元）。该变动主要由于 (i)上述投资收益减少；(ii)进一步计提财务资产投资预期信贷亏损拨备；及(iii)上一期间分占自物业发展合营企业确认之溢利较高。 物业销售、发展及租赁 销售及发展 本集团目前于市场上推售5个发展项目，应占楼面面积约1,900,000平方呎，分布于香港、北京及温哥华。期内之应占合约销售额达约830,000,000港元。同时，其于香港及温哥华亦拥有应占楼面面积约1,400,000平方呎仍处于规划及土地交换阶段的开发项目。 物业销售一应占合约销售额 百万港元 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 9/20219/20229/2023 （截至上述止六个月） 香港中国内地加拿大 4泛海国际集团有限公司二零二三年中期报告 位于洪水桥的“汇都”住宅发展项目 中国内地 于北京通州，集团持有50%的合营发展项目“北京•东湾”的住宅部分建筑工程已竣工。该楼面面积2,360,000平方呎发展项目包括964个单位及2幢商务大楼。截至二零二三年九月三十日，已售出约80%的住宅单位，总合约销售额约达人民币50亿元，并已交付约97%已售出单位。两幢商务楼的地基工程已于近期竣工。 香港 本集团毗邻洪水桥轻铁站的住宅发展项目“汇都”于七月中旬展开预售，截至二零二三年九月三十日，该项目第一期合约销售额达4.1亿港元。五座住宅楼宇均已封顶，并正在进行装修工程，预期将 于二零二四年中旬竣工。洪水桥新发展区定位为 《北部都会区发展策略》下的高端专业服务和物流枢纽，并成为连接洪水桥及前海的港深西部铁路的主要枢纽，确保大湾区的高效交通连接。 于宝珊道，持有50%的合营住宅发展项目“宝峰”已展开销售，当中包括16个单位，实用面积介乎3,770平方呎至7,260平方呎。该发展项目已竣工，并正在装修若干示范单位。期内，已出售一个标准单位，交易于中期期间后完成，溢利将计入全年业绩。 于渣甸山，本集团持有20%的合营项目“皇第”以 2.9亿港元售出的一套三复式连花园单位已于期内入账。于二零二三年九月三十日，该发展项目已售出75%的单位，累计销售总额约为25亿港元。 泛海国际集团有限公司二零二三年中期报告5 位于港岛西半山宝珊道之“宝峰”豪华住宅发展项目 于北部都会区，我们位于古洞的合营住宅发展项目正在向政府进行土地交换申请。地盘面积约320,000平方呎，可发展楼面面积约1,200,000平方呎。 于屯门蓝地，本集团的住宅项目也在向政府进行土地交换申请。可发展楼面面积增加至约83,700平方呎。 加拿大（透过酒店附属集团进行开发） 温哥华EmpireLandmark酒店重建工作进展顺利。 “LandmarkonRobson”上盖建筑于二零二二年五月封顶并正进行内部装修工程。此项楼面面积 400,000平方呎的重建项目预计将在二零二四年上 半年竣工。该发展项目为两座30多层包括236个住宅单位的住宅楼，坐落在约50,000平方呎的零售及办公空间的三层平台之上，以及四层的地下停车设施。截至二零二三年九月三十日，合约销售额约为 2.3亿加元。 本集团正就位于温哥华市中心AlberniStreet的两项合营住宅发展项目与当地城市规划部门积极磋商。 租赁 本期间租赁收入为67,000,000港元（二零二二年：79,000,000港元）。重估收益净额录得164,000,000港元（二零二二年：69,000,000港元），当中已计及本集团应占一间联营公司所拥有之投资物业。 6泛海国际集团有限公司二零二三年中期报告 位于加拿大温哥华“LandmarkonRobson”发展项目 财务投资 于二零二三年九月三十日，本集团持有财务投资约5,396,000,000港元（二零二三年三月三十一日：7,656,000,000港元），其中1,944,000,000港元（二零二三年三月三十一日：2,870,000,000港元）乃由上市酒店附属集团持有。投资组合中83%为上市债务证券（主要由中国房地产公司发行），8%为上市股本证券以及9%为非上市投资。该等财务投资乃以不同货币计值，其中60%为美元、31%为人民币及9%为其他货币 （大部分为港元）。 本期间，来自该投资组合之收入为645,000,000港元（二零二二年： 905,000,000港元），该减少主要由于在上一个中期期间后出售╱赎回若干债务证券。投资亏损净额1,580,000,000港元（二零二二年：925,000,000港元）已入账至损益账，当中主要包括就预期信贷亏损进一步计提的拨备，而公平价值亏损净额1,438,000,000港元（二零二二年：1,568,000,000港元）则于投资重估储备账确认。 酒店 根据香港特别行政区的统计，随着于上一个财政年度末全面重新开放内地边境以及取消所有防疫措施，于二零二三年四月至九月的入境旅客达 19,000,000人次，较去年同期的240,000人次显着上升，当中80%来自内地。 集团的酒店分类收益增加140%至174,000,000港元 （二零二二年：72,000,000港元），为本集团带来的溢利贡献大幅增加。截至本中期期间止六个月，本集团酒店入住率飙升至约80%（二零二二年：约50%），房价亦大幅上涨。 中国政府继续为房地产行业推出支持政策。透过分期摊还本金及延长还款期，连同减低票面利率及获取抵押品作为增信等，本集团积极地参与各个开发商的债务管理磋商。 于二零二三年九月三十日，概无（二零二三年三月三十一日：无）该等投资抵押予银行，作为本集团所获授信贷融资之抵押品。 泛海国际集团有限公司二零二三年中期报告7 财务回顾 除上市酒店附属集团为独立管理外，本集团融资及库务活动在总部层面集中管理及监控。于二零二三年九月三十日，本集团之现金及未提取银行融资超逾67亿港元（二零二三年三月三十一日：75亿港元）。 于二零二三年九月三十日，本集团之资产总值约为362亿港元（二零二三年三月三十一日：379亿港元），资产净值为174亿港元（二零二三年三月 三十一日：200亿港元）。若采用营运中酒店物业之市场价值计算，本集团之经重估资产总值为469亿港元（二零二三年三月三十一日：479亿港元），而本集团之经重估资产净值为281亿港元（二零二三年三月三十一日：300亿港元）。 债务净额为162亿港元（二零二三年三月三十一日：155亿港元），其中54亿港元（二零二三年三 月三十一日：53亿港元）属于独立上市酒店附属集团。总融资成本较去年增加约75%，主要由于市场利率大幅增加，惟本集团进行的利率对冲大大缓解利率增加的影响。 于二零二三年九月三十日，本集团负债比率（债务净额与经重估资产净值比率）约58%（二零二三年三月三十一日：52%）。 本集团之借贷约97%以港元计值，余下3%以加拿大元计值。 所有债务按浮动利率计息，随着美国加息以遏制通胀上升压力后，利率自上年起不断上升。于二零二三年九月三十日，该等债务之约45%已透过多份利率掉期合约合共总额约7,710,000,000港元（平均固定利率约1%）对冲香港银行同业拆息的波动，剩余年期平均约1.7年。于二零二三年九月三十日， 在该等利率掉期合约中录得463,000,000港元之公平价值收益。本集团之债务还款期分布于不同时间，最长为4.75年，其中23%须于一至两年内偿还及45%须于两年至五年内偿还。余下之32%（期后再融资后降至18%）为须于一年内偿还的定期贷款。于中期期间结束后，24.8亿港元于一年内到期之贷款已再融资为新的5年定期贷款。 于二零二三年九月三十日，有抵押债务占77%。账面值净额合共218亿港元（二零二三年三月三十一日：220亿港元）之物业资产已抵押予银行，作 为本集团信贷融资之抵押品。已就合营企业之尚未