泛海集团2022 年报

泛海国际集团有限公司 2022 年报 股份代号:129 目录 2公司资料 3财务摘要 4主席报告书 5业务模式及策略 6管理层讨论及分析 13主要物业 16五年财务摘要 17环境、社会及管治报告 30企业管治报告 38董事及高级管理层 42董事会报告书 57独立核数师报告 66综合损益账 67综合全面收益表 68综合资产负债表 70综合现金流量表 71综合权益变动报表 72财务报表附注 公司资料 董事 执行董事 冯兆滔先生（主席）潘政先生（董事总经理 兼行政总裁） 潘海先生 潘洋先生伦培根先生关堡林先生 独立非执行董事 管博明先生 梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 审核委员会 管博明先生（主席）梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 薪酬委员会 黄之强先生（主席）冯兆滔先生 潘海先生管博明先生 梁伟强先生，太平绅士 提名委员会 冯兆滔先生（主席）梁伟强先生，太平绅士黄之强先生 法定代表 冯兆滔先生伦培根先生 公司秘书 董国磊先生 注册办事处 VictoriaPlace5thFloor 31VictoriaStreet HamiltonHM10Bermuda 香港主要办事处 香港湾仔骆克道33号 万通保险大厦30楼电话28663336 传真28663772 网址http://www.asiastandard.com 电邮asinfo@asiastandard.com 主要往来银行 汇丰银行 中国银行（香港）恒生银行 大华银行 中国工商银行（亚洲）星展银行（香港） 东亚银行 上海商业银行集友银行 富邦银行（香港）创兴银行 招商永隆银行瑞士银行 新加坡银行 摩根士丹利银行瑞士信贷银行瑞士宝盛银行 法律顾问 罗夏信律师事务所香港 金钟道95号统一中心18楼 Appleby 香港鲗鱼涌华兰路18号太古坊 港岛东中心42楼 4201至03及12室 独立核数师 罗兵咸永道会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师香港中环 太子大厦22楼 百慕大股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited 4thFloorNorthCedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份登记及过户香港分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712至1716号铺 2泛海国际集团有限公司二零二二年年报 附注：根据本集团之会计政策，酒店物业乃按成本减累计折旧列账。为提供有关本集团酒店物业投资之经济价值之进一步资料，本集团谨此呈列计入酒店物业公平市值之未经审核之补充财务资料，惟香港税制不包括资本增值税，故未计入香港物业之相应递延所得税。 酒店物业由独立专业估值行威格斯资产评估顾问有限公司（“威格斯”）（二零二一年：威格斯）按公开市值基准重新估值。 财务摘要 截至三月三十一日止年度 （除另有注明外，金额以百万港元列示） 二零二二年 二零二一年 变动 综合损益账收入 2,510 2,459 +2% 本公司股东应占（亏损）╱溢利 (884) 1,353 不适用 每股（亏损）╱盈利–基本（港元） (0.67) 1.03不适用 综合资产负债表资产总值 35,022 42,320 -17% 资产净值 16,410 22,617 -27% 本公司股东应占权益 16,014 21,721 -26% 债务净额 16,188 15,348 +5% 酒店物业以估值编列之补充资料（附注）:经重估资产总值 43,831 51,028 -14% 经重估资产净值 25,219 31,325 -19% 本公司股东应占权益 23,299 28,922 -19% 资产负债比率–债务净额与经重估资产净值比率 64% 49% +15% 泛海国际集团有限公司二零二二年年报3 主席报告书 位于北京通州“北京•东湾”发展项目 本集团录得股东应占年度亏损8.84亿港元，而去年则为溢利13.53亿港元。亏损主要由于中国房地产行业出现流动资金危机后，本集团之财务投资因市价下跌而导致的未变现亏损及预期信贷亏损额外拨备所致。自此，中国政府持续放宽住房及货币政策以促进稳健的市场环境，而同时所有发展商均积极透过债务展期改善其财务状况。 本集团在香港及中国的物业发展业务均表现理想。在香港，位于渣甸山的“皇第”销售情况令人满意，截至二零二二年五月底已售出70%的单位。另一方面，我们预期将于二零二二年底前推出两个新发展项目。第一个项目为我们位于宝珊道的高檔住宅发展项目，提供16个俯瞰维多利亚港的豪华住宅单位。第二个项目为我们位于洪水桥的大型大众住宅发展项目。配合政府的北部地区发展策略，古洞发展项目的换地进展顺利，并预期将于二零二三年底前完成换地。在中国，我们计划于二零二二年下半年开始交付我们位于北京通州的住宅发展项目的预 售单位。截至本财政年度末，该发展项目的合约销售额已达到人民币45亿元。 本集团的租赁收入过去一年录得9%的下跌，而我们酒店业务的表现则继续复苏。随着旅游禁令逐步解除及边境的重新开放，该等业务分部预期将会复苏。 美国开始进入加息周期及通胀压力均对整体经济带来不明朗因素，尽管如此，本集团的利率对冲政策有助缓解加息政策所造成的负面影响。随着疫情减退及北部都会区发展策略的推出，香港正踏上复苏及扩展的轨道。 管理层谨此感谢全体员工为促进本集团成长及发展所作出的努力。 主席 冯兆滔 香港，二零二二年六月二十九日 4泛海国际集团有限公司二零二二年年报 业务模式及策略 本集团主要于香港、中国一线城市及加拿大温哥华之黄金地段从事物业开发及投资，并已创建多元化之业务模式，四个主要经营分类包括物业开发、物业租赁、酒店及旅游以及财务投资。物业开发分类为本公司之核心增长动力，而优质投资物业之租金收入、酒店盈利及财务投资组合之股息╱票息收入则为本集团带来稳定、可靠及经常性的收入来源。本集团多元化发展业务，亦可降低市场波动的负面影响，并抵销若干业务所承受之周期影响。 本集团将持续专注于加强其核心业务之表现，并致力透过以下列策略物色投资机遇以不断为股东带来价值： (i)创建本集团于大中华地区优质物业发展之声誉及往绩纪录 本集团之发展策略为继续主要投资于香港及中国一线城市。本集团将继续透过审慎甄选豪宅及一般住宅发展项目方面之机遇以扩展其房地产业务。凭藉作为具有国际水准之优质住宅发展商之专长，我们将继续物色可提升本集团于大中华地区地位之机遇。 (ii)来自投资物业及财务投资组合之经常性收入持续增长 本集团拥有多元化之物业及财务投资组合，可 提供经常性及稳定收入来源。本集团之投资物业包括位于香港核心商业区之商业及零售组合。本集团之财务投资组合提供流动资金及经常性收入以及多元化现金流，从而可令本集团为现有项目提供资金及把握潜在投资机遇。 (iii)拓展及提升本集团于核心商业区黄金地段之酒店业务及致力于卓越管理及营运 本集团拥有及经营五间“皇悦”品牌酒店，全部位于香港。本集团于香港之酒店均位于市中心枢纽地段，客户对象为商务旅客及来自中国内地访客。本集团之连锁酒店拥有一支中央管理团队以优化收入来源及确保有效调配资源以达致最高成本效益。位于黄金地段可令本集团迎合商务访客及旅客之需求，加上我们具竞争力的定价，令本集团之酒店保持高入住率。 (iv)持续透过审慎财务管理政策以有效管理风险本集团经营之业务需要大量资金，因此，本集团采纳完备之风险管理框架，以严谨及审慎方式监察及管理债务风险，以期维持稳健的资产负债表及合理水平的资产负债比率。本集团将继续维持具稳健流动资金之强劲财务状况。 我们有信心本集团之策略长远将为股东带来最大价值。 泛海国际集团有限公司二零二二年年报5 管理层讨论及分析 业绩 本集团于本财政年度录得收入2,510,000,000港元（二零二一年：2,459,000,000港元），而本公司股东应占亏损为884,000,000港元（二零二一年：溢利1,353,000,000港元）。该亏损主要来自本集团财务投资的按市值计价的未变现亏损净额及预期信贷亏损额外拨备。 34% 28% 11% 16% 55% 56% 所占总楼面面积 主要物业 （平方呎） 住宅 2,373,000 办公室及零售 1,440,000 酒店 477,000 总计 4,290,000 香港 2,418,000 中国内地 1,180,000 加拿大 692,000 总计 4,290,000 6泛海国际集团有限公司二零二二年年报 位于宝珊道的住宅发展项目 物业销售、发展及租赁 销售及发展 中国内地 于北京通州，六栋住宅楼的建筑及装修工程已全部完成。预售活动仍在继续，年内合约销售额约为人民币15亿元。 截至二零二二年三月三十一日，约75%的住宅单位已经售出，合约销售总额达人民币45亿元。住宅单位将于二零二二年下半年开始分阶段交付。两栋商业楼的地基工程正在进行中。 香港 于渣甸山，本集团的合营发展项目“皇第”销售继续进行。此高端发展项目包含16个面积由2,850平方呎至超过6,800平方呎之豪宅。本年内销售额约为4亿港元。于二零二二年五月，本集团财政年度结束后，售出一套三复式单位。截至二零二二年五月底，已售出70%的单位，占可售面积50%，销售额约为23亿港元。 于宝珊道的另一合营住宅发展项目的上盖建筑工程已大致完成，正在审核发出入伙纸的各项检验。现正进行内部装修及示范单位装修，目标是于二零二二年年底推出项目。年内，本集团增持该项目10%的权益至50%。 泛海国际集团有限公司二零二二年年报7 位于东九龙的“启汇”的经翻新大堂 位于元朗洪水桥520,000平方呎楼面面积的项目地基工程已接近完成，现正申请住宅单位的预售同意书。此发展项目为香港特别行政区的《北部都会区发展策略》规划的一部分，为区内首批开发的地区之一，预计将成为该未来数十年香港城市发展和人口主要增长最具活力的地区。该地区将成为连接洪水桥及前海的港深西部铁路的主要枢纽，确保大湾区的高效交通连接。 北部都会区计划亦包括我们在古洞的合营住宅发展项目，该项目正在向政府进行土地交换申请。该地块占地约270,000平方呎。于本财政年度结束后，本集团于毗邻收购更多地块，从而进一步扩大项目发展规模。 位于屯门蓝地轻铁站旁之另一住宅发展项目正继续向政府申请换地。根据现有分区参数，发展项目将提供约67,000平方呎之住宅楼面面积，而本集团已在新的换地申请中建议提高地积比率，以更好、更充分地利用该地块。 位于东九龙提供约800,000平方呎可出租楼面面积的商业楼宇“启汇”自上个财政年度末完成翻新工程以来，致力将租户组合重新定位，以提高该合营投资的价值。 年内，我们参与了一间合营企业（当中我们占7.5% 的股权），以收购九龙湾国际展贸中心，代价为105亿港元。该收购已于二零二一年十一月完成。该栋建筑将改建为甲级写字楼。 8泛海国际集团有限公司二零二二年年报 加拿大（透过酒店附属集团进行开发） EmpireLandmark酒店重建工作进展顺利。 “LandmarkonRobson”上盖建筑于二零二二年五月封顶，内部装修工程正在进行中。此项楼面面积400,000平方呎的重建项目预计将在二零二三年底竣工，将为两座30层以上的住宅楼，其中包括236个住宅单位，约50,000平方呎的零售及办公空间的三层平台，以及四层的地下停车设施。随着新冠肺炎的逐渐缓和以及温哥华房地产市场开始改善，新一轮的预售已于二零二一年十月开始。截至二零二二年三月三十一日，合约销售额约为1.8亿加元。 位于温哥华市中心AlberniStreet1488号的楼面面积约627,000平方呎的合营重建高端住宅综合项目，开发团队正在商讨进行协调施工设计以达至优化建筑成本，并在获发开发许可证前，物色销售展示中心的合适位置。 另一个同样位于AlberniStreet的合营发展项目已于二零二一年十二月获得改划批准，并于二零二二年三月提交了开发许可证申请。