建生国际2023/2024年报

ANNUALREPORT2023/2024年报 目录 公司资料 2 董事总经理报告 3 董事会报告 8 董事履历 18 企业管治报告 22 独立核数师报告 36 综合损益表 42 综合损益及其他全面收益表 43 综合财务状况表 44 综合权益变动表 46 综合现金流量表 48 综合财务报表附注 51 集团物业一览表 119 五年财务概要 120 公司资料 董事会 执行董事 吴汪静宜，主席吴继炜，副主席吴继泰，董事总经理吴燕安 李锦鸿 独立非执行董事 张惠彬博士，太平绅士叶天赐 陈智文陈健 审核委员会 张惠彬博士，太平绅士，主席叶天赐 陈智文陈健 薪酬委员会 叶天赐，主席 张惠彬博士，太平绅士陈智文 陈健 提名委员会 吴汪静宜，主席 张惠彬博士，太平绅士叶天赐 陈智文陈健 公司秘书郑玉儿往来银行 法国巴黎银行 花旗银行香港分行恒生银行有限公司 渣打银行（香港）有限公司香港上海汇丰银行有限公司 法律顾问 方达律师事务所孖士打 核数师 郑郑会计师事务所有限公司 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor31VictoriaStreetHamiltonHM10,Bermuda 香港主要办事处 香港铜锣湾 怡和街68号 18楼 百慕大股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloor,NorthCedarHouse 41CedarAvenueHamiltonHM12,Bermuda 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港 皇后大道东183号合和中心17楼 资料 http://www.pioneerglobalgroup.comhttp://www.irasia.com/listco/hk/pioneerBloomberg：224:HK Reuters：0224.hk 2建生国际集团有限公司 董事总经理报告 业务回顾 对于我们的业务而言，二零二三至二零二四财政年度仍然是困难的一年。尽管美国联储于二零二三年七月停止上调联邦基金利率，但由于美国消费保持强劲，加上失业率较低和通胀高于预期，基准利率继续保持在较高水平。此高利率持续的环境对全球房地产市场构成挑战，尤其是商业写字楼行业。唯一的例外是日本，日本央行利率继续维持在极低水平，导致日圆跌至近四十年来的最低水平。虽然日圆贬值对旅游业及出口业务有利，但亦导致日本国内通胀，并对本集团于日本以外币投资的写字房价值造成负面影响。 由于地缘政治问题及中国经济复苏慢于预期，香港经济持续受挫。随着新股集资市场的低迷，香港作为中国和亚洲国际金融中心的传统角色未能像过去那样发挥作用。在没有任何明确经济驱动因素的情况下，香港商业写字楼的出租率及租金持续下跌。此外，香港与美元挂钩的货币强势，以及连接香港与中国的卓越交通基础设施，导致香港居民在大湾区的北上消费潮达到前所未有的程度，进而损害了香港自身的本地消费。虽然香港的旅游市场一直在从COVID中稳步复苏，但由于本地强势货币和中国自身经济复苏缓慢，其速度慢于预期。 另一方面，泰国旅游业复苏良好，二零二三年接待了超过2,700万游客。二零二四年，该国预计将迎来3,700万游客，为二零一九年近4,000万游客的90%。因此，我们欣然看见我们在泰国的两家酒店 （曼谷和芭提雅）恢复经营溢利，且业务继续增长。 截至二零二四年三月三十一日止财政年度，本集团录得收入港币249,500,000元，较二零二三年港币238,400,000元增加4.7%。收入增长乃由于部分投资物业的租金收入增加（来自建生广场及西洋会所大厦的租金收入增加，扣除怡和街68号物业的租金收入轻微减少）、物业管理费增加及银行存款利率提高导致利息收入增加。于二零二三╱二零二四年报告期间，经营溢利为港币174,500,000元，较去年的港币157,600,000元增加10.7%。尽管经营环境充满挑战，本集团投资物业的表现仍相当稳健。然而，应占联营公司业绩为亏损港币102,000,000元，而二零二三年同期为收益港币5,300,000元。该巨额亏损乃由于香港丽晶酒店的利息开支高企及经营亏损（由于酒店仅于二零二四年三月才开始全面营运），以及我们于东京物业投资的日圆贬值所致。投资物业之公平值减少港币12,000,000元，而去年之收益为港币6,000,000元。由于利率上升，财务成本由港币69,000,000元（截至二零二三年三月止年度）增加近一倍至本财政年度期间的港币121,700,000元。因此，尽管投资物业的收入及经营溢利增加，本集团于十二个月期间仍录得净亏损港币49,600,000元（二零二三年：溢利港币64,400,000元），其中股东应占净亏损为港币56,200,000元（二零二三年：溢利港币59,800,000元）。 二零二三/二零二四年年报3 董事总经理报告 物业投资（香港及亚洲） 附属公司 截至二零二四年三月三十一日，位于香港观塘的建生广场（245,678平方呎）的出租率为76%，与截至二零二三年九月止中期期末相同。东九龙区的大量新写字楼供应使其成为香港写字楼租赁最具挑战性的地区，空置率高且租金下跌。于十二个月财政年度，建生广场贡献租金及有关收入港币48,200,000元，较二零二三年港币44,200,000元有所增加，公平值轻微增加港币1,000,000元（二零二三年：增加港币21,000,000元）。 于二零二四年三月底，本集团拥有位于香港铜锣湾怡和街68号物业（229,200平方呎）的60%权益，而其出租率为86%（二零二三年九月：86%）。虽然整体出租率维持不变，但整个期间平均租金一直在下跌。截至二零二四年三月三十一日止十二个月，该物业拥有租金及有关收入港币99,500,000元（二零二三年：港币100,000,000元），及公平值减少港币10,000,000元 （二零二三年：减少港币20,000,000元）。 截至二零二四年三月三十一日止十二个月期间，位于香港中环的西洋会所大厦（80,100平方呎）的出租率为92%，略低于二零二三年九月报告的96%出租率。于本财政年度，该物业贡献租金及有关收入港币60,700,000元（二零二三年：港币56,900,000元），公平值并无增加（二零二三年：增加港币8,000,000元）。 于报告期末，位于香港西营盘皇后大道西115-119号侨发大厦的56,740平方呎商业平台的出租率维持在100%（二零二三年九月：100%），这受惠于长期租约。于十二个月期间，该物业贡献租金及有关收入港币21,200,000元（二零二三年：港币21,200,000元）及公平值减少港币2,600,000元（二零二三年：公平值并无增加）。 联营公司 本集团透过联营公司持有位于中国的上海嘉华中心(7.7%)的投资。于二零二四年三月三十一日，该物业拥有92%的稳健出租率（而二零二三年九月为94%）并录得应占联营公司之业绩为溢利港币8,900,000元 （二零二三年：港币11,000,000元）。 本集团透过一间联营公司拥有位于日本东京的三栋邻近商业楼宇的5.1%的实益权益。该三栋楼宇分别为位于青山通的AoyamaBuilding（400,594平方呎）、MihashiBuilding（5,419平方呎）及CloverAoyamaBuilding（9,250平方呎），位处三条地铁在线。这三栋东京物业的出售协议于二零二四年三月签署，总价值为950亿日圆（投资成本：840亿日圆）。于本财政年度，本集团录得应占联营公司亏损港币20,500,000元。该亏损乃主要由于日圆贬值而作出之公平值调整。尽管货币波动，于持有期间录得的出售收益为港币12,900,000元。于二零二四年第三季度前，本集团将从该出售中获得现金分派1,691,400,000日圆（相当于港币84,600,000元）。 股本工具 本集团为拥有位于香港太古城的太古城中心三座（半座）及太古城中心四座的投资财团的一份子。该两栋邻近楼宇的总建筑面积为792,780平方呎，且本集团的投资占该等物业0.9%的实益权益。于二零二四年三月三十一日，该物业的出租率为76%（二零二三年九月：76%）。于本财政年度，该项投资录得公平值亏损港币5,000,000元（二零二三年：亏损港币2,200,000元）。 本集团透过股本工具持有位于中国上海的仙乐斯广场(4.0%)的投资。于二零二四年三月三十一日，该物业的出租率为80%（二零二三年九月：77%），而该项投资录得公平值亏损港币2,600,000元（二零二三年：亏损港币20,800,000元）。 4建生国际集团有限公司 董事总经理报告 酒店投资（香港及亚洲） 本集团的酒店业投资均全部透过联营公司作出。 本集团拥有香港丽晶酒店的30%股权。该酒店（前身为香港洲际酒店）自二零二零年四月起关闭进行翻新，并于二零二二年十二月部分试业，易名为香港丽晶酒店。在翻新期间，该酒店唯一持续经营的部分为欣图轩餐厅（现更名为丽晶轩）。于二零二二年十二月下旬，酒店的大堂酒廊、港畔餐厅及TheSteakHouse亦重新开业。自二零二三年三月底以来，随着承包商移交，客房分批开放。截至二零二四年三月，497间客房中的495间（2间特色套房除外）可供入住。2间特色套房亦于二零二四年四月竣工。于本 财政年度，以可供入住的房间计算，该酒店的平均入住率为45%，平均每日房价为港币4,212元。该酒店的营运业绩仍在不断提升，顾客对新餐厅及酒店客房的评价非常正面。截至二零二四年三月三十一日止年度，该酒店的收入为港币564,600,000元（二零二三年：港币77,300,000元）及经营亏损为港币23,500,000元（二零二三年：亏损港币149,300,000元）。由于年内只有部分客房供应，但员工数量已经增加以准备全面开业，导致酒店仍处于经营亏损状态。于本财政年度期间，该联营公司的应占业绩录得亏损港币137,100,000元（二零二三年：亏损港币50,800,000元），主要由于贷款利率上升、开业前开支、经营亏损及物业公平值调整所致。 香港丽晶酒店－外观 香港丽晶酒店－海景房 香港丽晶酒店－大堂酒廊 香港丽晶酒店－TheSteakHouse 二零二三/二零二四年年报5 董事总经理报告 于二零二三年及二零二四年第一季度，泰国旅游业持续复苏，期内我们两间泰国酒店的业绩均大幅改善。截至二零二四年三月三十一日止十二个月，PullmanBangkokHotelG（由本集团拥有49.5%权益的联营公司拥有）录得收入为542,700,000泰铢（相等于港币118,400,000元）（二零二三年：400,700,000泰铢，相等于港币91,000,000元）及经营溢利为178,300,000泰铢（相等于港币38,900,000元）（二零二三年：113,300,000泰铢，相等于港币25,700,000元），平均入住率为76%（二零二三年：55%）。于同一财政期间，PullmanPattayaHotelG（由本集团透过拥有49.5%权益且持有PullmanBangkokHotelG的同一联营公司持有）录得收入为420,800,000泰铢（相等于港币91,800,000元） （二零二三年：346,200,000泰铢，相等于港币 78,600,000元）及经营溢利147,800,000泰铢（相等于港币32,200,000元）（二零二三年：112,800,000泰铢，相等于港币25,600,000元），平均入住率为79%（二零二三年：73%）。应占该泰国联营公司之业绩于年内录得溢利港币19,000,000元（二零二三年：港币38,800,000元）。 本集团拥有一间非上市联营公司（由本集团拥有 43.2%权益）StrandHotelsInternationalLimited （“SHI”），该公司与缅甸政府以各占50%权益的合营企业拥有及经营位于仰光的三间酒店－StrandHotel、InyaLakeH