建生国际2021/2022 年报

ANNUALREPORT2021/2022年报 建生国际集团有限公司 目录 公司资料2 董事总经理报告3 董事会报告8 董事履历18 企业管治报告22 独立核数师报告33 综合损益表39 综合损益及其他全面收益表40 综合财务状况表41 综合权益变动表43 综合现金流量表45 综合财务报表附注48 集团物业一览表123 五年财务概要124 公司资料 董事会 执行董事 吴汪静宜，主席吴继炜，副主席吴继泰，董事总经理吴燕安 李锦鸿 独立非执行董事 张惠彬博士，太平绅士叶天赐 陈智文 审核委员会 张惠彬博士，太平绅士，主席叶天赐 陈智文 薪酬委员会 叶天赐，主席 张惠彬博士，太平绅士 陈智文 提名委员会 吴汪静宜，主席吴继泰 张惠彬博士，太平绅士叶天赐 陈智文公司秘书郑玉儿往来银行 法国巴黎银行 花旗银行香港分行恒生银行有限公司 渣打银行（香港）有限公司香港上海汇丰银行有限公司 法律顾问 方达律师事务所孖士打 核数师 郑郑会计师事务所有限公司 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor31VictoriaStreetHamiltonHM10,Bermuda 香港主要办事处 香港铜锣湾 怡和街68号 18楼 百慕大股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloor,NorthCedarHouse 41CedarAvenueHamiltonHM12,Bermuda 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 皇后大道东183号合和中心17楼 资料 http://www.pioneerglobalgroup.comhttp://www.irasia.com/listco/hk/pioneer/index.htmBloomberg:224:HK Reuters:0224.hk 2建生国际集团有限公司 董事总经理报告 业务回顾 于二零二一年至二零二二年财政年度期间，于COVID疫情初期遭受重创的西方国家率先出现“与COVID共存”。整个二零二一年夏季，重新开放并以美国和欧洲为目的地的休闲旅游需求强劲。虽然与休闲旅游领域相比，商务旅行需要更长的时间才能恢复正常，但很明显，人们仍然喜欢旅行，且压抑许久的旅游需求愈加强烈。即使随着更具传染性的Omicron病毒株的到来，这些西方国家的旅游需求在整个冬季仍持续恢复。另一方面，东亚国家直至二零二一年年底至二零二二年第一季度之前大多坚持实施高度限制的“零COVID”政策。随着西方市场重新开放并恢复正常，世界面临着近四十年未见的通货膨胀率。面对高通胀，利率有望上升，股市也经历了大幅回调，回吐了过去两年的大部分涨幅。 直至二零二二年年初，香港的本地经济一直在缓慢复苏，在历史性低位的利率和政府补贴（例如消费券计划）的支持下，失业率有所下降。年内大众市场住宅价格及销售量表现强劲。然而，二零二二年第一季度“第五波”COVID-19的到来对本地经济造成了严重破坏。由于中国和国际边境仍然关闭，酒店和旅游业继续低迷。即使是通常具较高复原性的办公楼业务也承受着巨大的压力。与香港的一般办公楼市场类似，我们的投资物业组合面临租金下跌和空置率上升的问题。 与亚洲大部分地区一样，泰国边境于二零二一年基本上关闭，直至二零二一年年底推出免检疫的“检测好、就出发”(Test&Go)计划，游客才开始再次到该国旅游。于二零二一年，泰国仅有428,000名国际游客，其中一半以上于十二月份抵达。相比之下，二零一九年有近40,000,000名游客。来自中国大陆的游客只有13,000人，而于二零一九年为接近11,000,000人。由于只有零星的游客入境，我们在泰国的酒店在本财政年度继续遭受损失亦不足为奇。 截至二零二二年三月三十一日止年度，本集团录得总收入为港币263,000,000元，而去年为港币274,400,000元。总收入轻微下降主要是由于香港经营环境充满挑战，导致我们投资物业的租金收入减少。全年经营溢利为港币191,400,000元，而二零二一年同期为港币208,600,000元。经营溢利下降是由于今年租金收入减少，以及被动利息收入减少以及维修和保养费用增加所致。财务费用由上一期间的港币66,900,000元减少至港币44,400,000元。应占联营公司之业绩录得溢利港币23,300,000元（二零二一年：港币31,300,000元）。投资物业的公平值变动录得收益港币89,100,000元，与去年的收益港币204,800,000元相比大幅下降，去年因利率处于历史低位，香港具较高复原力的办公楼业务的估值有所回升。截至二零二二年三月三十一日止十二个月，本集团溢利净额为港币234,400,000元（二零二一年：港币354,900,000元），当中股东应占溢利净额为港币 211,800,000元（二零二一年：港币292,500,000 元）。 二零二一/二零二二年年报3 董事总经理报告 物业投资（香港及亚洲） 附属公司 于二零二二年三月底，位于香港观塘的建生广场 （245,678平方呎）的出租率为80%，低于二零二一年三月的100%。于全年度报告期间，建生广场贡献租金及有关收入港币59,500,000元（二零二一年：港币66,000,000元），及公平值未有增加（二零二一年：公平值增加港币40,000,000元）。 于二零二二年三月底，本集团拥有位于香港铜锣湾怡和街68号物业（229,200平方呎）的60%权益，而其出租率为86%（二零二一年三月三十一日：84%）。截至二零二二年三月三十一日止十二个月，该物业贡献租金及有关收入港币115,100,000元（二零二一年：港币119,600,000元），及公平值未有增加（二零二一年：公平值增加港币100,000,000元）。 位于香港中环的西洋会所大厦（80,100平方呎）的出租率较二零二一年三月底的92%下降至86%。于本财政年度期间，该物业贡献租金及相关收入港币57,400,000元（二零二一年：港币60,400,000元。西洋会所大厦已完成其停车场及新大堂区域的重大翻新工程。翻新完成后，该物业的公平值增加港币73,600,000元（二零二一年：公平值增加港币49,000,000元）。 4建生国际集团有限公司 西洋会所大厦- 停车场及新大堂区域 于报告期末，位于香港西营盘皇后大道西115-119号侨发大厦的56,740平方呎商业平台出租率达100%，此乃受惠于上一年签订的长期租约。截至二零二二年三月三十一日止年度，该物业贡献租金及有关收入港币20,600,000元（二零二一年：港币15,500,000元），及公平值增加港币14,000,000元（二零二一年：公平值增加港币10,100,000元）。 联营公司 本集团透过联营公司持有位于中国的上海嘉华中心(7.7%)的投资。于二零二二年三月三十一日，该物业的出租率为99%（二零二一年三月三十一日：98%），录得应占联营公司之业绩为溢利港币15,100,000元（二零二一年：港币8,900,000元）。 本集团透过一间联营公司拥有位于日本东京的三栋邻近商业楼宇的5.1%的实益权益。该三栋楼宇分别为位于青山通的AoyamaBuilding（400,594平方呎）、MihashiBuilding（5,419平方呎）及CloverAoyamaBuilding（9,250平方呎），位处三条地铁在线。于二零二二年三月三十一日，该三栋楼宇的出租率分别为97%、80%及70%（二零二一年三月三十一日：93%、91%及90%)。于报告期内，该项投 董事总经理报告 资录得应占联营公司亏损港币7,900,000元（二零二一年：收益港币2,300,000元）。应占联营公司亏损主要来自日元贬值。 股本工具 本集团为拥有位于香港太古城的太古城中心三座 （半座）及太古城中心四座的财团的一份子。该两栋邻近楼宇的总建筑面积为792,780平方呎，且本集团的投资占该等物业0.9%的实益权益。于二零二二年三月三十一日，该物业的出租率为82%（二零二一年三月三十一日：85%)。期内，该项投资录得公平值增加港币1,400,000元（二零二一年：公平值减少港币12,400,000元）。 本集团透过股本工具持有位于中国上海的仙乐斯广场(4.0%)的投资。于二零二二年三月三十一日，该物业的出租率为79%（二零二一年三月三十一日：84%)，及该投资录得公平值增加港币3,900,000元 （二零二一年：公平值增加港币11,400,000元）。 酒店投资（香港及泰国） 本集团的酒店业投资均全部透过联营公司作出。 本集团拥有香港洲际酒店的30%股权，并按联营公司入账。该酒店目前为进行重大翻新工程而关闭，并预计将于二零二二年第四季度以“丽晶酒店”品牌重新推出，重新创建该酒店于一九八零年首次开业时的原名。于翻新期间，该酒店唯一持续经营的部分为欣图轩餐厅。香港的COVID社交距离政策使本地行业备受挑战，尤其是中式餐厅，因为消费者传统上更偏好多人聚会的用餐形式。因此，该酒店截至二零二二年三月三十一日止财政年度期间，仅录得港币23,800,000元的收入（二零二 一年：港币26,700,000元），并于期内产生经营亏损港币53,100,000元（二零二一年：亏损港币87,800,000元）。由于计入关闭酒店进行翻新而产生的相关的员工解雇成本，继而造成二零二一年较高的亏损水平。由于增加投资进行酒店翻新而令公平值增加，应占该联营公司之业绩录得收益港币28,300,000元（二零二一年：港币36,700,000元。） 在泰国，泰国政府对境外及国内旅客实施的COVID-19旅游限制对本集团位于曼谷及芭堤雅的两间酒店持续造成负面影响。截至二零二二年三月三十一日止十二个月，PullmanBangkokHotelG （由本集团拥有49.5%权益的联营公司拥有）录得收入为154,500,000泰铢（相等于港币36,200,000元）（二零二一年：121,200,000泰铢，相等于港币29,900,000元）及经营亏损为2,600,000泰铢（相等于港币600,000元）（二零二一年：亏损36,200,000泰铢，相等于港币8,900,000元），平均入住率为24%（二零二一年：12%）。尽管仍然充满挑战且仍产生经营亏损，但由于入境检疫业务增加，PullmanBangkokHotelG的业绩较去年有所改善。于同期，PullmanPattayaHotelG（由本集团透过拥有49.5%权益且持有PullmanBangkokHotelG的同一联营公司持有）录得收入为134,200,000泰铢（相等于港币31,400,000元）（二零二一年：130,700,000泰铢，相等于港币32,200,000元）及经营溢利6,400,000泰铢（相等于港币1,500,000元）（二零二一年：溢利16,700,000泰铢，相等于港币4,100,000元），平均入住率为32%（二零二一年：28%）。应占泰国联营公司之业绩于期内录得亏损港币11,800,000元（二零二一年：亏损港币4,800,000元）。上一财政年度的亏损较少是由于酒店公平值增加港币7,800,000元，而本期间酒店公平值减少港币500,000元。 二零二一/二零二二年年报5 董事总经理报告 前景 西方旅游业的强劲复苏显示出令人鼓舞的迹象，显示如果COVID旅游限制不再存在，亚洲旅游业也可以复苏。现时，几乎所有亚洲国家和澳洲╱新西兰已经重新开放国际旅行，尽管有些国家增加了签证或团体旅行的要求（如日本）。中国（包括香港和澳门）是最主要的例外情况，其继续坚定不移地采取边境封闭的动态清零COVID政策。对于大中华地区之外的区域，我们相信疫情最严峻的时期已然远去，而人们已做好与COVID共存的准备，将其视为我们自然世界的一部分。在此背景下，我们对泰国酒店的业绩今年将有所改善持谨慎乐观态度；但是，我们也认为，在中国出境旅游恢复之后才能全面复原。