建生国际2022/2023 年报

ANNUALREPORT2022/2023年报 建生国际集团有限公司 目录 公司资料2 董事总经理报告3 董事会报告8 董事履历18 企业管治报告22 独立核数师报告35 综合损益表41 综合损益及其他全面收益表42 综合财务状况表43 综合权益变动表45 综合现金流量表47 综合财务报表附注50 集团物业一览表125 五年财务概要126 公司资料 董事会 执行董事 吴汪静宜，主席吴继炜，副主席 吴继泰，董事总经理吴燕安 李锦鸿 独立非执行董事 张惠彬博士，太平绅士叶天赐 陈智文 审核委员会 张惠彬博士，太平绅士，主席叶天赐 陈智文 薪酬委员会 叶天赐，主席 张惠彬博士，太平绅士 陈智文 提名委员会 吴汪静宜，主席吴继泰 张惠彬博士，太平绅士叶天赐 陈智文 公司秘书 郑玉儿 往来银行 法国巴黎银行 花旗银行香港分行恒生银行有限公司 渣打银行（香港）有限公司香港上海汇丰银行有限公司 法律顾问 方达律师事务所孖士打 核数师 郑郑会计师事务所有限公司 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor31VictoriaStreetHamiltonHM10,Bermuda 香港主要办事处 香港铜锣湾 怡和街68号 18楼 百慕大股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloor,NorthCedarHouse 41CedarAvenueHamiltonHM12,Bermuda 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 皇后大道东183号合和中心17楼 资料 http://www.pioneerglobalgroup.comhttp://www.irasia.com/listco/hk/pioneer/index.htmBloomberg:224:HK Reuters:0224.hk 2建生国际集团有限公司 董事总经理报告 业务回顾 过去的一年对世界经济而言是艰难的一年。尽管COVID-19疫情结束后经济恢复增长，但逆全球化趋势、COVID关闭期间全球广泛地区的供应链中断、世界主要中央银行对“直升机撒钱”式货币的支持，以及俄乌战争的冲击等因素的共同作用，引发了一场完美风暴，通货膨胀率达到40年来最高水平。为对抗失控的通胀，美联储逆转了多年来的宽松货币政策，加息速度令大多数市场专家颇感到意外。由于宽松货币政策的突然逆转持续至二零二三年第一季度，金融体系开始出现裂痕，导致数家美国地区性银行以及欧洲的瑞士信贷银行倒闭。显然，世界经济尚未达到健康平衡。 我们的经营环境尤其艰难，因为香港及中国是全球最后一个取消COVID旅游及其他限制的地方。年内，香港在二零二二年第一季度及第二季度受到COVID-19疫情“第五波”的冲击，香港政府于全年大部分时间维持高度限制性的出行及检疫政策，直至接近二零二二年第四季度末。取消COVID-19限制后，酒店及零售业于二零二三年第一季度出现令人鼓舞的复苏迹象。这一缓解是可喜的，因为香港丽晶酒店经过两年的重大翻新后开始试业。然而，写字楼市场却遭遇了近20年来未见的租金下降和空置率。迄今为止，即使重新开放边境亦未能扭转这一趋势。与其他市场一样，我们的投资物业组合亦面临租金及出租率下降的挑战。鉴于在建新写字楼供应增加，香港写字楼市场在可预见的未来可能会持续面临挑战。 取消COVID限制后，泰国旅游业的复苏前景良好。于二零二二年，超过11,000,000名游客赴泰，而二零二一年全年仅有428,000名国际游客。尽管这些数字与二零一九年近40,000,000名游客的记录相去甚远，但我们在曼谷和芭堤雅的酒店均已恢复盈利。尤其是，由于休闲旅游的复苏较商务旅行的复苏为先，故芭堤雅表现卓越。由于来自中国的出境旅游尚未于二零二三年第一季真正开始，因此复苏更令人鼓舞。另由于其为COVID前泰国的最大客源市场，中国出境游的重新开放将继续推动泰国酒店和旅游业的强劲复苏。 截至二零二三年三月三十一日止财政年度，本集团录得收入港币238,400,000元，而二零二二年同期则为港币263,000,000元。收入减少主要是由于香港整体写字楼市场面临挑战，导致我们投资物业的租金收入减少。年内经营溢利为港币157,600,000元，而去年则为港币191,400,000 元。经营溢利减少乃由于上述租金收入下降，加上租赁代理佣金及公用费用开支增加所致。应占联营公司业绩为港币5,300,000元，较二零二二年同期的港币23,300,000元有所减少。此乃由于香港丽晶酒店的经营亏损及较高的利息开支所致，尽管于二零二二年底大幅完成翻新后，该酒店的公平值有所增加，以及我们于泰国的酒店录得正面复苏（本年度盈利港币38,800,000元，而二零二二年则亏损港币11,800,000元）。投资物业公平值增加仅为港币6,000,000元，较上一财年收益港币89,100,000元大幅减少，当时香港的写字楼市场仍具韧性，且低利率支持估值收益。我们以股本权 二零二二/二零二三年年报3 董事总经理报告 益所持有的投资物业（位于上海的仙乐斯广场及位于香港的太古城中心三座及四座）的公平值变动亦录得港币23,000,000元的亏损（二零二二年：溢利港币5,300,000元）。由于利率上升，财务成本由二零二二年的港币44,400,000元大幅增加至本财政年度的港币69,000,000元。因此，本集团年内溢利减少至港币64,400,000元（二零二二年：港币234,400,000元），其中股东应占溢利为港币59,800,000元（二零二二年：港币211,800,000元）。 物业投资（香港及亚洲） 附属公司 截至二零二三年三月三十一日止，位于香港观塘的建生广场（245,678平方呎）的出租率为76%，低于二零二二年三月的80%。由于该地区有大量新写字楼供应，东九龙区一直是香港写字楼租赁最具挑战性的地区，空置率高且租金下跌。于本财政年度，建生广场贡献租金及有关收入港币44,200,000元 （二零二二年：港币59,500,000元），及公平值增加港币21,000,000元（二零二二年：公平值未有增加）。 于二零二三年三月底，本集团拥有位于香港铜锣湾怡和街68号物业（229,200平方呎）的60%权益，而其出租率为89%（二零二二年三月三十一日：86%）。尽管出租率略有上升，但全年平均租金一直在下跌。截至二零二三年三月三十一日止年度，该物业拥有租金及有关收入港币100,000,000元（二零二二年：港币115,100,000元），及公平值减少港币20,000,000元（二零二二年：公平值未有增加）。 由于成功完成停车场及崭新的来访者大堂区域的重大翻新工程，相较去年同期的86%出租率，位于香港中环的西洋会所大厦（80,100平方呎）能维持100%的出租率，但是，平均租金也随着香港整体写字楼市场的下跌而下跌。于本财政年度，该物业贡献租金及有关收入港币56,900,000元（二零二二年：港币57,400,000元），及公平值增加港币8,000,000元（二零二二年：港币73,600,000元）。 于报告期末，位于香港西营盘皇后大道西115-119号侨发大厦的56,740平方呎商业平台的出租率维持在100%，这受惠于长期租约。截至二零二三年三月三十一日止十二个月，该物业贡献租金及有关收入港币21,200,000元（二零二二年：港币20,600,000元），公平值未有增加（二零二二年：公平值增加港币14,000,000元）。 联营公司 本集团透过联营公司持有位于中国的上海嘉华中心(7.7%)的投资。于二零二三年三月三十一日，该物业维持90%的稳健出租率，较二零二二年三月三十一日的99%出租率有所下降，并录得应占联营公司之业绩为溢利港币11,000,000元（二零二二年：港币15,100,000元）。 本集团透过一间联营公司拥有位于日本东京的三栋邻近商业楼宇的5.1%的实益权益。该三栋楼宇分别为位于青山通的AoyamaBuilding（400,594平方呎）、MihashiBuilding（5,419平方呎）及CloverAoyamaBuilding（9,250平方呎），位处三条地铁在线。于二零二三年三月三十一日，该三栋楼宇的出租率分别为75%、91%及90%（二零二二年三月三十一日：97%、80%及70%）。与世界上许多 4建生国际集团有限公司 董事总经理报告 地方一样，东京在新冠疫情期间出现了居家办公的现象。重返办公室的速度较预期慢，导致办公室租赁环境艰难。于报告期内，该项投资录得应占联营公司亏损港币7,400,000元（二零二二年：港币7,900,000元）。应占联营公司亏损主要来自日圆贬值。 股本工具 本集团为拥有位于香港太古城的太古城中心三座 （半座）及太古城中心四座的投资财团的一份子。该两栋邻近楼宇的总建筑面积为792,780平方呎，且本集团的投资占该等物业0.9%的实益权益。于二零二三年三月三十一日，该物业的出租率为77%（二零二二年三月三十一日：82%）。期内，该项投资录得公平值亏损港币2,200,000元（二零二二年：公平值增加港币1,400,000元）。 本集团透过股本工具持有位于中国上海的仙乐斯广场(4.0%)的投资。于二零二三年三月三十一日，该物业的出租率为76%（二零二二年三月三十一日：79%），及该投资录得公平值亏损港币20,800,000元（二零二二年：公平值增加港币3,900,000元），主要是由于货币调整所致。 酒店投资（香港及泰国） 本集团的酒店业投资均全部透过联营公司作出。 香港丽晶酒店– 入口 香港丽晶酒店– 维港景客房 香港丽晶酒店– 大堂酒廊 二零二二/二零二三年年报5 董事总经理报告 本集团拥有香港丽晶酒店的30%股权。该酒店（前身为香港洲际酒店）自二零二零年四月起关闭进行翻新，并于二零二二年十二月部分试业，易名为香港丽晶酒店，重新创建该酒店于一九八零年代首次开业时的原始品牌。在翻新期间，该酒店唯一持续经营的部分为欣图轩餐厅。于二零二二年十二月下旬，酒店的大堂酒廊、港畔餐厅及TheSteakHouse亦重新开业。首批客房（第4层）已于二零二三年三月下旬准备好接待客人。四月份平均入住率为60.7%，平均每日房价为港币5,202元。虽然现在还为时过早，及可供入住的客房数量亦太少而难以显示营运业绩，但顾客对新餐厅和酒店客房的评价亦非常正面。于本财政期间，该联营公司的应占业绩录得亏损港币50,800,000元（二零二二年：收益港币28,300,000元），主要由于贷款利息、开业前开支及经营亏损所致。该等亏损完全在重新营业计划之内。 由于泰国政府取消了所有的旅游限制，旅游业大幅改善，我们在泰国的两家酒店于年内也恢复了盈利。截至二零二三年三月三十一日止十二个月，PullmanBangkokHotelG（由本集团拥有49.5%权益的联营公司拥有）录得收入为400,700,000泰铢（相等于港币91,000,000元）（二零二二年：154,500,000泰铢，相等于港币36,200,000元）及经营溢利为113,300,000泰铢（相等于港币 25,700,000元）（二零二二年：亏损2,600,000泰铢，相等于港币600,000元），平均入住率为55%（二零二二年：24%）。于同期，PullmanPattayaHotelG（由本集团透过拥有49.5%权益 且持有PullmanBangkokHotelG的同一联营公司持有）录得收入为346,200,000泰铢（相等于港币78,600,000元）（二零二二年：134,200,000泰铢，相等于港币31,400,000元）及经营溢利112,800,000泰铢（相等于港币25,600,000元） （二零二二年：6,400,000泰铢，相等于港币1,500,000元），平均入住率为73%（二零二二年： 32%）。应占该泰国联营公司之业绩于期内录得溢利港币38,800,000元（