永发置业年报 2023/2024
2023/2024 年报 永发置业有限公司 目录 页次 公司资料2 主席报告书3 企业管治报告12 环境、社会及管治报告29 董事会报告书38 董事及管理人员43 独立核数师报告书45 综合损益及其他全面收益表49 综合财务状况表50 综合权益变动表51 综合现金流量表52 综合财务报表附注53 集团物业资料98 五年财务摘要100 1永发置业有限公司 二零二三╱二四年度年报 公司资料 执行董事 伍大伟先生伍大贤先生 非执行董事 苏国梁先生苏国伟先生伍国芬女士 独立非执行董事 吴志扬博士陈雪菲女士邢沛能先生 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司香港执业会计师 注册公众利益实体核数师 律师 德同国际有限法律责任合伙卢王徐律师事务所 伟德勤律师事务所 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司星展银行（香港）有限公司 公司秘书 马玉珊女士 股票过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼 注册办事处及主要业务地点 九龙佐敦道51号 利侨大厦5楼501-2室 公司网站 http://www.winfairinvestment.com 永发置业有限公司2 二零二三╱二四年度年报 主席报告书 本人谨代表永发置业有限公司（“本公司”）及其附属公司（“本集团”）董事会欣然报告本集团截至二零二四年三月三十一日止年度之财务业绩及业务。 业绩及股息 回顾是年，本集团之营业额较上年上升约813,000港元（或4.2%），至约20,053,000港元。本集团年内录得亏损约49,748,000港元，较去年的亏损上升约13,521,000港元（或37.3%）。 于二零二四年一月，本公司派发中期股息每股港币2仙。董事会现建议派发末期股息每股港币12仙，合共4,800,000港元。倘在是次周年大会上获得股东批准，有关股息将于或大约于二零二四年九月三十日派发。 业务回顾关键绩效指标 二零二四年港元 二零二三年港元 增加╱（减少）港元 增加╱（减少） 营业额20,052,902 19,239,752 813,150 4.2% 除税前亏损(48,318,092) (34,949,507) 13,368,585 38.3% 公平价值亏损： –投资物业(48,900,000) (41,600,000) 7,300,000 17.5% –按公平价值计入损益的权益工具 （“按公平价值计入损益的权益工具”）(15,085,055) (6,781,631) 8,303,424 122.4% 除税后亏损(49,748,225) (36,227,357) 13,520,868 37.3% 未计利息、税项、折旧及摊销前的亏损(47,563,721) (34,347,707) 13,216,014 38.5% 已动用资本回报率#(4.29%) (2.95%) 1.34% 45.4% 每股亏损(1.24) (0.91) 0.33 36.3% #已动用资本回报率=利息及税项前的利润除以平均已动用资本 本集团年内录得亏损约49,748,000港元，较去年的亏损上升约13,521,000港元（或37.3%）。亏损上升主要是由于年度内之投资物业及按公平价值计入损益的权益工具的公平价值亏损增加所致。 3永发置业有限公司 二零二三╱二四年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 物业租赁 截至二零二四年三月三十一日止年度，本集团之租金收入约14,643,000港元，较去年上升约1,905,000港元（或15%）。上升主要是由于自新型冠状病毒防疫措施宽松后，物业租赁率增加及年内租金优惠大幅减少所致。 截至二零二四年三月三十一日止年度，撇除经常性投资物业估值溢利或亏损，租赁分部业务录得溢利约10,456,000港元，较去年溢利增加约1,121,000港元（或12%）。 有关福全街31号的重建项目（“福全街项目”），年内，地盘勘察工作已完竣，地基（大直径钻孔桩）平面图则亦已获审批。由于利率高企、经济复苏不似预期、以及香港物业价值持续受压，银行现时采纳收紧贷款政策，对房地产业务的借贷取态尤其保守及审慎。在该等不利的营商环境下，集团目前已减慢项目重建发展进度，务求将利率和市场风险为本集团股东的利益所带来的负面影响减至最低。集团将继续谨慎地评估项目的成本效益，不时审视市场动态。根据当时市场状况，集团将于当董事认为适当时加速落实重建计划或再次减慢重建步伐。 于回顾年内，本集团的投资物业公平价值录得公平价值亏损约48,900,000港元（二零二三年：41,600,000港元）。于二零二四年三月三十一日止，本集团之投资物业公平价值为856,700,000港元（二零二三年：902,600,000港元）。 物业发展 截至二零二四年三月三十一日止年度，本集团录得未来发展物业公平价值亏损130,000港元（二零二三年：无）。截至本报告日，未来发展物业并无重大进展。 永发置业有限公司4 二零二三╱二四年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 股票投资及股息收入 截至二零二四年三月三十一日止年度，股息收入较去年下跌约1,092,000港元（相当于大约16.8%）至约5,410,000港元。股息收入减少是由于上市证券减少派发股息所致。 于回顾年内，本集团出售若干按公平价值计入其他全面收益之权益工具，总代价约2,148,000港元，该等出售为集团带来已变现溢利约235,000港元（二零二三年：852,000港元），并由公平价值储备直接转至累积盈余。 于回顾年度，本集团年内录得按公平价值计入损益的权益工具公平价值亏损约15,085,000港元（二零二三年：6,782,000港元）和按公平价值计入其他全面收益之权益工具公平价值亏损约10,241,000港元（二零二三年：6,611,000港元），并分别在综合损益表和其他全面收益表内反映。截至二零二四年三月三十一日止，本集团之上市证券投资组合市值约95,328,000港元（二零二三年：121,633,000港元）。 截至二零二四年三月三十一日止，证券投资组合（包括长期投资和买卖用途）的资料分别在以下附表1及附表2刊列： 附表1：本集团最高五大持有的长期证券投资的资料 证券 于二零二四年三月三十一日 占本集团总资产的年内公平价值 代号证券名称主要业务 投资成本 （千港元） 之公平价值 （千港元） 比例（亏损）╱溢利（千港元） 销售溢利 （千港元） 股息收入 （千港元） 1.388 香港交易及结算所有限公司 金融业 9,602 10,599 1.0% (5,602) – 391 2.2 中电控股有限公司 公用事业 9,023 10,288 0.9% 1,096 235 534 3.386 中国石油化工股份有限公司–H股 能源业 7,030 5,106 0.5% (230) – 388 4.1398 中国工商银行股份有限公司–H股 金融业 6,881 4,733 0.4% (288) – 356 5.1113 长江实业集团有限公司 地产建筑业 2,335 3,870 0.3% (1,857) – 274 其他证券（注（1）） 33,615 15,381 1.4% (3,360) – 807 合共 68,486 49,977 4.5% (10,241) 235 2,750 附注(1):其他证券包括十只在香港证券交易所上市的证券。当中六只是恒生指数成份股，该等公司的主要业务主要包括地产建筑业、综合企业、金融业及信息科技。 附注(2)：本集团持有少于每家公司已发行股份的1%权益。 5永发置业有限公司 二零二三╱二四年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 股票投资及股息收入（续） 附表2：本集团最高五大持有的买卖证券的资料 于二零二四年证券三月三十一日 占本集团总资产的 年内公平价值 代号 证券名称 主要业务 投资成本 （千港元） 之公平价值 （千港元） 比例 （亏损）╱溢利（千港元） 股息收入 （千港元） 1.2628 中国人寿保险股份有限公司–H股 金融业 14,962 7,512 0.7% (2,808) 286 2.9988 阿里巴巴集团控股有限公司-SW 信息科技 20,312 6,674 0.6% (2,864) 93 3.3988 中国银行股份有限公司–H股 金融业 6,556 5,711 0.5% 389 401 4.1398 中国工商银行股份有限公司–H股 金融业 8,388 5,122 0.5% (312) 385 5.386 中国石油化工股份有限公司–H股 能源业 6,074 3,774 0.3% (170) 286 其他证券（注（1）） 46,158 16,558 1.5% (9,453) 1,209 合共 102,450 45,351 4.1% (15,218) 2,660 附注(1):其他证券包括二十一只在香港证券交易所上市的证券。当中七只是恒生指数成份股，该等公司的主要业务主要为地产建筑业、金融业、能源业、必需性消费、汽车业、公用事业及房地产信托基金。 附注(2):本集团持有少于每家公司已发行股份的1%权益。 流动现金及财政来源 截至二零二四年三月三十一日止，本集团的银行贷款总额约16,295,000港元，所有贷款（以港元计值）须于一年内全部偿还 （二零二三年：须于两年内全部偿还17,106,000港元）。本集团全部的银行借贷是按浮动利率所作出的借贷。以银行贷款占股东资金比例计算下，本集团的资产及银行借贷比率维持1.5%。本集团的银行信贷额度随时可能受到追回，并且还受制于该银行的最高应要求还款权。 本集团于二零二四年三月三十一日止持有现金结存约140,604,000港元（二零二三年：134,256,000港元）。本集团用于物业重建项目的已订约但未拨备的未偿付资本性承担金额为12,050,000港元。预计重建项目的资本性支出部份由内部支付，部份由建筑贷款支付。管理层将继续按照审慎的财务政策运营，并将采取所有必要措施，以确保本集团能保持足够现金流及所需信贷额度，以应付将来之业务运作及资本开支，及偿还贷款之责任。本集团将继续密切关注市场变化，尤其利率急速上升、香港金融管理局及香港特别行政区政府的实施政策和银行业对房地产贷款的态度。当本集团认为对全体股东带来最佳利益时，本集团将考虑为本集团的物业发展安排新的信贷额度。长远而言，在不时改变的经济环境下，本集团将继续致力采纳最佳财务结构，为股东带来最佳利益。 本集团截至二零二四年及二零二三年三月三十一日止年度并无使用任何金融工具作对冲用途。 永发置业有限公司6 二零二三╱二四年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 资产抵押 截至二零二四年三月三十一日止，本集团之投资物业账面总值61,300,000港元（二零二三年：63,000,000港元）已抵押予银行以提供一般银行授信予本集团。 或然负债 本集团截至二零二四年及二零二三年三月三十一日止年度并无任何或然负债。 风险及不稳定情况 集团在不断改变的商业及经济环境中经营。本集团的业务、财务状况和经营业绩受各种业务风险和不确定性的影响。 经济风险 美国和全球信贷及金融市场的波动、能源成本上升、通胀压力、持续高息环境、政治动荡和地缘政治风险增加了全球经济前景、经济增长和金融市场的不确定性。本集团的物业租赁业务、物业发展及证券投资业绩将受到不利影响。物业发展成本及银行借贷的融资成本均上涨。 监管及合规风险 本集团须遵守香港广泛的政府政策及法规。 物业市场趋势及香港政府实行的有关政策可导致物业价值不时的波动。所有住宅物业需求管理措施已于二零二四年撤销，并刺激交易数量。另外，香港政府推出的新政策“中转屋”或新愿景“明日大屿”对本地营商环境构成影响。该等监管措施和新政策或愿景将影响本集团在香港收购物业用于重建及投资目的的决定。本集团在考虑潜在投资机会时将考虑“风险及不稳定情况”部分所包含的所有风险因素。本集团预计房地产市场将面临这些风
