永发置业年报 2022/2023

永发置业有限公司 2022/2023 年报 目录 页次 公司资料2 主席报告书3 企业管治报告12 环境、社会及管治报告29 董事会报告书38 董事及管理人员44 独立核数师报告书46 综合损益及其他全面收益表50 综合财务状况表51 综合权益变动表52 综合现金流量表53 综合财务报表附注54 集团物业资料100 五年财务摘要102 股东周年大会通告103 1永发置业有限公司 二零二二╱二三年度年报 公司资料 执行董事 伍大伟先生伍大贤先生 非执行董事 苏国梁先生苏国伟先生伍国芬女士 独立非执行董事 吴志扬博士陈雪菲女士邢沛能先生 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司香港执业会计师 注册公众利益实体核数师 律师 德杰律师事务所卢王徐律师事务所伟德勤律师事务所 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司星展银行（香港）有限公司 公司秘书 马玉珊女士 股票过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼 注册办事处及主要业务地点 九龙佐敦道51号 利侨大厦5楼501-2室 公司网站 http://www.winfairinvestment.com 永发置业有限公司2 二零二二╱二三年度年报 主席报告书 本人谨代表永发置业有限公司（“本公司”）及其附属公司（“本集团”）董事会欣然报告本集团截至二零二三年三月三十一日止年度之财务业绩及业务。 业绩及股息 回顾是年，本集团之营业额较上年上升约329,000港元（或1.7%），至约19,240,000港元。本集团年内录得亏损约36,227,000港元，较去年的溢利约13,485,000港元由盈转亏。 于二零二三年一月，本公司派发中期股息每股港币2仙。董事会现建议派发末期股息每股港币12仙，合共4,800,000港元。倘在是次周年大会上获得股东批准，有关股息将于或大约于二零二三年九月二十八日派发。 业务回顾关键绩效指标 二零二三年港元 二零二二年港元 增加╱（减少）港元 增加╱（减少） 营业额19,239,752 18,910,935 328,817 1.7% 除税前（亏损）╱溢利(34,949,507) 14,782,081 (49,731,588) (336.4%) 公平价值（亏损）╱溢利： －投资物业(41,600,000) 25,700,000 (67,300,000) (261.9%) －按公平价值计入损益的权益工具 （“按公平价值计入损益的权益工具”）(6,781,631) (23,122,030) (16,340,399) (70.7%) 除税后（亏损）╱溢利(36,227,357) 13,484,564 (49,711,921) (368.6%) 未计利息、税项、折旧及摊销前的利润(34,347,707) 15,164,431 (49,512,138) (326.5%) 已动用资本回报率#(2.95%) 1.27% (4.22%) (332.3%) 每股（亏损）╱盈利(0.91) 0.34 (1.25) (367.6%) #已动用资本回报率=利息及税项前的利润除以平均已动用资本 本集团年内录得亏损约36,227,000港元，较去年的溢利约13,485,000港元由盈转亏。主要是由于年度内之投资物业录得公平价值亏损。 3永发置业有限公司 二零二二╱二三年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 物业租赁 截至二零二三年三月三十一日止年度，本集团之租金收入约12,738,000港元，较去年下跌约211,000港元（或1.6%）。 截至二零二三年三月三十一日止年度，撇除经常性投资物业估值溢利或亏损，租赁分部业务录得溢利约9,335,000港元，较去年溢利约9,020,000港元增加约315,000港元（或3.5%）。 有关福全街31号的重建项目（“福全街项目”），管理层于二零二二年十一月份重新展开土地勘察工作。 于回顾年内，本集团的投资物业公平价值录得公平价值亏损约41,600,000港元（二零二二年：溢利约25,700,000港元）。于二零二三年三月三十一日止，本集团之投资物业公平价值为902,600,000港元（二零二二年：944,200,000港元）。 物业发展 截至二零二三年三月三十一日止年度，本集团并无录得发展中或待发展物业公平价值溢利或亏损（二零二二年：溢利440,000港元）。 截至本报告日，发展中或待发展物业并无重大发展。 永发置业有限公司4 二零二二╱二三年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 股票投资及股息收入 截至二零二三年三月三十一日止年度，股息收入较去年上升约132,000港元（相当于大约2%）至约6,502,000港元。 于回顾年内，本集团出售若干按公平价值计入其他全面收益之权益工具，总代价约1,338,000港元，该等出售为集团带来已变现溢利约852,000港元（二零二二年：8,220,000港元），并由公平价值储备直接转至累积盈余。 于回顾年度，本集团年内录得按公平价值计入损益的权益工具公平价值亏损约6,782,000港元（二零二二年：23,122,000港元）和按公平价值计入其他全面收益之权益工具公平价值亏损约6,611,000港元（二零二二年：7,053,000港元），并分别在综合损益表和其他全面收益表内反映。截至二零二三年三月三十一日止，本集团之上市证券投资组合市值约121,633,000港元（二零二二年：142,862,000港元）。 5永发置业有限公司 二零二二╱二三年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 股票投资及股息收入（续） 证券代号 证券名称主要业务 投资成本 （千港元） 于二零二三年三月三十一日之公平价值 （千港元） 年内公平占本集团总价值溢利╱资产的比例（亏损）（千港元） 销售溢利 （千港元） 股息收入 （千港元） 1.388 香港交易及结算所有限公司金融业 9,602 16,201 1.4%(1,079) – 332 2.2 中电控股有限公司公用事业 10,937 11,340 1.0%(3,930) – 620 3.1113 长江实业集团有限公司地产建筑业 2,335 5,727 0.5%(732) 852 316 4.386 中国石油化工股份有限公司－H股能源业 7,030 5,336 0.4%817 – 566 5.1398 中国工商银行股份有限公司－H股金融业 6,881 5,021 0.4%(757) – 371 其他证券（注(1)） 33,616 18,742 1.6%(930) – 851 合共 70,401 62,367 5.3%(6,611) 852 3,056 截至二零二三年三月三十一日止，证券投资组合（包括长期投资和买卖用途）的资料分别在以下附表1及附表2刊列：附表1：本集团最高五大持有的长期证券投资的资料 附注(1):其他证券包括十只在香港证券交易所上市的证券。当中六只是恒生指数成份股，该等公司的主要业务主要包括地产建筑业、综合企业、金融业及信息科技。 附注(2)：本集团持有少于每家公司已发行股份的1%权益。 永发置业有限公司6 二零二二╱二三年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 股票投资及股息收入（续） 附表2：本集团最高五大持有的买卖证券的资料 证券代号 证券名称 主要业务 投资成本 （千港元） 于二零二三年三月三十一日占本集团总之公平价值资产的比例 （千港元） 年内公平价值溢利╱ （亏损）（千港元） 股息收入 （千港元） 1.2628 中国人寿保险股份有限公司－H股 金融业 14,962 10,3200.9% 751 576 2.9988 阿里巴巴集团控股有限公司－SW 信息科技 20,312 9,5380.8% (1,040) – 3.914 安徽海螺水泥股份有限公司－H股 原材料 11,558 6,2560.5% (2,698) 478 4.1398 中国工商银行股份有限公司－H股 金融业 8,388 5,4340.5% (819) 402 5.3988 中国银行股份有限公司－H股 金融业 6,556 5,3220.5% (248) 412 其他证券（注(1)） 39,365 22,3961.9% (2,728) 1,578 合共 101,141 59,2665.1% (6,782) 3,446 附注(1):其他证券包括二十一只在香港证券交易所上市的证券。当中八只是恒生指数成份股，该等公司的主要业务主要为地产建筑业、金融业、能源业、必需性消费、汽车业、公用事业及房地产信托基金。 附注(2):本集团持有少于每家公司已发行股份的1%权益。 7永发置业有限公司 二零二二╱二三年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 流动现金及财政来源 截至二零二三年三月三十一日止，本集团的银行贷款总额约17,106,000港元，所有贷款（以港元计值）须于两年内全部偿还 （二零二二年：须于五年内全部偿还17,916,000港元）。本集团全部的银行借贷是按浮动利率所作出的借贷。以银行贷款占股东资金比例计算下，本集团的资产及银行借贷比率维持1.5%。本集团的银行信贷额度随时可能受到追回，并且还受制于该银行的最高应要求还款权。 本集团于二零二三年三月三十一日止持有现金结存约134,256,000港元（二零二二年：120,634,000港元）。本集团用于物业重建项目的已订约但未拨备的未偿付资本性承担金额为13,050,000港元。预计重建项目的资本性支出部份由内部支付，部份由建筑贷款支付。管理层将继续按照审慎的财务政策运营，并将采取所有必要措施，以确保本集团能保持足够现金流及所需信贷额度，以应付将来之业务运作及资本开支，及偿还贷款之责任。必要时，本集团将为本集团的物业发展安排新的信贷额度。长远而言，在不时改变的经济环境下，本集团将继续致力采纳最佳财务结构，为股东带来最佳利益。 本集团截至二零二三年及二零二二年三月三十一日止年度并无使用任何金融工具作对冲用途。 资产抵押 截至二零二三年三月三十一日止，本集团之投资物业账面总值63,000,000港元（二零二二年：65,500,000港元）已抵押予银行以提供一般银行授信予本集团。 或然负债 本集团截至二零二三年及二零二二年三月三十一日止年度并无任何或然负债。 风险及不稳定情况 集团在不断改变的商业及经济环境中经营。本集团的业务、财务状况和经营业绩受各种业务风险和不确定性的影响。 美国和全球信贷及金融市场的波动、新型冠状病毒大流行、能源成本上升、通胀压力、加息、政治动荡和地缘政治风险增加了全球经济前景和经济增长的不确定性。本集团的物业租赁业务、物业发展及证券投资业绩将受到不利影响。物业发展成本及银行借贷的融资成本均上涨。 自二零二零年新型冠状病毒大流行以来，各国政府都采取了严格的防疫措施，以防止新型冠状病毒的传播。防疫措施包括限制外地及本地旅游、公共或私人聚会、会议、临时关闭餐厅和娱乐场所等。由于新型冠状病毒对人类的生命威胁风险为低，许多国家自二零二二年起放宽防疫限制。最近，中国内地及香港亦跟随放宽防疫措施，经济渐渐出现复苏迹象。总括而言，证券投资的股息收入有待改善。证券投资的价值亦可能反弹，惟反弹幅度视乎其业务性质。租赁业务方面，虽然商铺空置率已下降，但能否回升至疫情前的租金水平仍是值得商确。在现时的经济环境下（租金没有增幅或增幅很小），大部份房东都倾向于观望。 永发置业有限公司8 二零二二╱二三年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 风险及不稳定情况（续） 房地产发展因香港政府早前收紧预防措施而受到一定程度的间接影响，导致本地房地产发展市场的建筑材料供应短缺和不可预计的延误。因此，建筑材料成本大幅增加，预计将维持在高水平。由于发展成本乃本集团决定继续或搁置发展项目的主要因素之一，本集团面临该项目风险，可能影响本集团未来的业绩表现。 消费模式的改变，以及网购消费的普及影响营商环境，亦间接影响本集团业绩表现。本集团的物业