永发置业年报 2021/2022
永发置业有限公司 2021/2022 年报 目录 页次 公司资料2 主席报告书3 企业管治报告12 环境、社会及管治报告26 董事会报告书35 董事及管理人员41 独立核数师报告书43 综合损益及其他全面收益表47 综合财务状况表48 综合权益变动表49 综合现金流量表50 综合财务报表附注52 集团物业资料101 五年财务摘要103 股东周年大会通告104 1永发置业有限公司 二零二一╱二二年度年报 公司资料 执行董事 伍大伟先生伍大贤先生 非执行董事 苏国梁先生苏国伟先生伍国芬女士 独立非执行董事 吴志扬博士陈雪菲女士邢沛能先生 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司香港执业会计师 注册公众利益实体核数师 律师 德杰律师事务所卢王徐律师事务所伟德勤律师事务所 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司星展银行（香港）有限公司 公司秘书 马玉珊女士 股票过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼 注册办事处及主要业务地点 九龙佐敦道51号 利侨大厦5楼501-2室 公司网站 http://www.winfairinvestment.com 永发置业有限公司2 二零二一╱二二年度年报 主席报告书 本人谨代表永发置业有限公司（“本公司”）及其附属公司（“本集团”）董事会欣然报告本集团截至二零二二年三月三十一日止年度之财务业绩及业务。 业绩及股息 回顾是年，本集团之营业额较上年下跌约1,937,000港元（或9.3%），至约18,911,000港元。本集团年内录得溢利约 13,485,000港元，较去年的亏损约3,671,000大幅改善约17,156,000港元。 于二零二二年一月，本公司派发中期股息每股港币2仙。董事会现建议派发末期股息每股港币12仙，合共4,800,000港元。倘在是次周年大会上获得股东批准，有关股息将于或大约于二零二二年九月二十九日派发。 业务回顾关键绩效指标 二零二二年港元 二零二一年港元 增加╱（减少）港元 增加╱（减少） 营业额18,910,935 20,847,668 (1,936,733) (9.3%) 除税前溢利╱（亏损）14,782,081 (2,347,338) 17,129,419 729.7% 公平价值溢利╱（亏损）： －投资物业25,700,000 (28,100,000) 53,800,000 191.5% －按公平价值计入损益的权益工具（“按公平价值计 入损益的权益工具”）(23,122,030) (6,091,990) 17,030,040 279.5% 除税后溢利╱（亏损）13,484,564 (3,671,068) 17,155,632 467.3% 未计利息、税项、折旧及摊销前的利润15,164,431 (1,840,950) 17,005,381 923.7% 已动用资本回报率#1.27% (0.16%) 1.43% 893.8% 每股盈利╱（亏损）0.34 (0.09) 0.43 477.8% #已动用资本回报率=利息及税项前的利润除以平均已动用资本 本集团年内录得溢利约13,485,000港元，较去年的亏损约3,671,000港元转亏为盈。业绩大幅改善主要是由于截至二零二二年三月三十一日止年度内之投资物业录得公平价值溢利。 3永发置业有限公司 二零二一╱二二年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 物业租赁 本集团之租金收入约12,948,000港元，较去年下跌约391,000港元（或2.9%）。租金收入减少是由于自二零二零年三月以来，新型冠状病毒（“COVID-19”）大流行，本集团按个别租户持续提供租金优惠，以及投资物业的空置率上升所致。 撇除上年度什项收入内的一次性印花税退还约17,407,000港元及经常性投资物业估值溢利或亏损，租赁分部业务录得溢利约 9,020,000港元，较去年溢利约9,925,000港元下跌约905,000港元（或9.1%）。 有关福全街31号的重建项目（“福全街项目”），于回顾年内已完成地盘勘察工作。于回顾年度，由于COVID-19的蔓延为物流带来不少障碍，导致建筑材料交付延误，以及整体建筑材料成本大幅增加。考虑到不稳的地缘政治因素、当前的经济环境、物流障碍和COVID-19在未来变种的可能性所实施的封锁措施等，管理层目前暂停其他地基工程咨询服务。管理层将密切监察经济环境及地缘政治的变化，在管理层认为符合本集团整体最隹利益时，重新启动福全街项目。 于回顾年内，本集团的投资物业公平价值录得公平价值溢利约25,700,000港元（二零二一年：亏损28,100,000港元）。于二零二二年三月三十一日止，本集团之投资物业公平价值为944,200,000港元（二零二一年：918,500,000港元）。 物业发展 截至二零二二年三月三十一日止年度，本集团录得发展中或待发展物业公平价值溢利约440,000港元（二零二一年：30,000港元）。 截至本报告日，发展中或待发展物业并无重大发展。 永发置业有限公司4 二零二一╱二二年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 股票投资及股息收入 股息收入较去年上升约1,493,000港元（或30.6%）至约6,370,000港元。 于回顾年内，本集团录得按公平价值计入损益的权益工具之销售亏损约408,000港元（二零二一年：溢利约2,630,000港元）。另外，本集团年内亦录得按公平价值计入其他全面收益之权益工具销售溢利约8,220,000港元（二零二一年：亏损约4,062,000港元），并由公平价值储备直接转至累积盈余。溢利主要来自出售新世界发展有限公司（证券代号：17）及香港交易及结算有限公司（证券代号：388）之证券。 于回顾年度，本集团年内录得按公平价值计入损益的权益工具未变现亏损约23,122,000港元（二零二一年：6,092,000港元）和按公平价值计入其他全面收益之权益工具未变现亏损约7,053,000港元（二零二一年：未变现溢利约15,002,000港元），并分别在综合损益表和其他全面收益表内反映。截至二零二二年三月三十一日止，本集团之上市证券投资组合市值约142,862,000港元（二零二一年：183,692,000港元）。 5永发置业有限公司 二零二一╱二二年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 股票投资及股息收入（续） 证券代号 证券名称主要业务 于二零二二年三月三十一日 投资成本之公平价值（千港元）（千港元） 占本集团总资产的比例 年内公平价 值溢利╱销售溢利╱ （亏损）（亏损） （千港元）（千港元） 股息收入 （千港元） 1.388 香港交易及结算所有限公司金融业 9,60217,280 1.4% (3,277)3,406 413 2.2 中电控股有限公司公用事业 10,93715,270 1.3% 170– 620 3.1113 长江实业集团有限公司地产建筑业 2,8217,797 0.6% 1,1861,353 330 4.1398 中国工商银行股份有限公司－H股金融业 6,8815,778 0.5% (925)– 346 5.1 长江和记实业有限公司综合企业 9,4795,766 0.5% (441)– 250 其他证券（注（1）） 31,16718,424 1.5% (3,766)3,461 990 合共 70,88770,315 5.8% (7,053)8,220 2,949 截至二零二二年三月三十一日止，证券投资组合（包括长期投资和买卖用途）的资料分别在以下附表1及附表2刊列：附表1：本集团最高五大持有的长期证券投资的资料 附注(1)：其他证券包括十只香港上市证券，当中六只是恒生指数成份股，该等公司的主要业务主要包括综合企业、金融业、能源业、信息科技及地产建筑业。 已计入“其他证券”的销售溢利约3,447,000港元乃主要来自出售新世界发展有限公司的证券（证券代号：17）。附注(2)：本集团持有少于每家公司已发行股份的1%权益。 永发置业有限公司6 二零二一╱二二年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 股票投资及股息收入（续） 附表2：本集团最高五大持有的买卖证券的资料 证券代号 证券名称主要业务 于二零二二年三月三十一日 投资成本之公平价值（千港元）（千港元） 占本集团总资产的比例 年内公平价 值溢利╱销售溢利╱ （亏损）（亏损） （千港元）（千港元） 股息收入 （千港元） 1.9988 阿里巴巴集团控股有限公司－SW信息科技 22,45011,771 1.0% (8,267)(807) – 2.2628 中国人寿保险股份有限公司－H股金融业 15,71010,114 0.8% (3,377)– 581 3.914 安征海螺水泥股份有限公司－H股原材料 12,2748,866 0.7% (2,255)(205) 600 4.1398 中国工商银行股份有限公司－H股金融业 8,3886,253 0.5% (1,001)– 374 5.3988 中国银行股份有限公司－H股金融业 6,5565,569 0.5% 336– 378 其他证券（注（1）） 44,17829,974 2.5% (8,558)604 1,489 合共 109,55672,547 6.0% (23,122)(408) 3,422 附注(1)：其他证券包括二十只香港上市证券。当中六只是恒生指数成份股，该等公司的主要业务主要为金融业、地产建筑业、能源业、必需性消费及汽车业。 附注(2)：本集团持有少于每家公司已发行股份的1%权益。 7永发置业有限公司 二零二一╱二二年度年报 主席报告书 业务回顾（续） 流动现金及财政来源 截至二零二二年三月三十一日止，本集团的银行贷款总额约17,916,000港元，所有贷款须于五年内全部偿还（二零二一年：18,727,000港元）。本集团全部的银行借贷是按浮动利率所作出的借贷。以银行贷款占股东资金比例计算下，本集团的资产及银行借贷比率维持1.5%。本集团的银行信贷额度随时可能受到追回，并且还受制于该银行的最高应要求还款权。 本集团于二零二二年三月三十一日止持有现金结存约120,634,000港元（二零二一年：108,291,000港元）。本集团用于物业重建项目的已订约但未拨备的未偿付资本性承担金额为13,050,000港元。预计重建项目的资本性支出部份由内部支付，部份由建筑贷款支付。管理层将继续按照审慎的财务政策运营，并将采取所有必要措施，以确保本集团能保持足够现金流及所需信贷额度，以应付将来之业务运作及资本开支，及偿还贷款之责任。必要时，本集团将为本集团的物业发展安排新的信贷额度。长远而言，在不时改变的经济环境下，本集团将继续致力采纳最佳财务结构，为股东带来最佳利益。 本集团截至二零二二年及二零二一年三月三十一日止年度并无使用任何金融工具作对冲用途。 资产抵押 截至二零二二年三月三十一日止，本集团之投资物业账面总值65,500,000港元（二零二一年：67,500,000港元）已抵押予银行以提供一般银行授信予本集团。 或然负债 本集团截至二零二二年及二零二一年三月三十一日止年度并无任何或然负债。 风险及不稳定情况 一般而言，本集团在不断改变的商业及经济环境中经营。本集团的业务、财务状况和经营业绩受各种业务风险和不确定性的影响。 自二零二零年首季以来，COVID-19的爆发为世界经济带来前所未有的固有风险。政府实施的封锁和检疫等预防措施将对营商环境产生不利影响。消费模式亦已改变，网购消费更为受欢迎。在COVID-19大流行期间，许多零售商店、餐饮、旅游和其他企业都关闭。因此，本集团的物业租赁、物业发展和股票投资将无可避免地受到牵连。本集团的物业价值及租金回报受到不利影响。 由于香港政府持续采取的预防措施在某程度上间接影响了房地产发展的供应链，导致本地房地产发展市场的建筑材料供应短缺和不可预计的延
