北京房地产市场监测月报新房月报(2024年05月）：市场下行中企稳 市场信心正修复

市场下行中企稳市场信心正修复 北京房地产市场监测月报-新房市场 (2024年5月） CONTENTS 01020304 宏观政策 新房商品房市场分析 销售排名及重点项目分析 土地市场概览 01 宏观政策 •本月宏观政策概览； •重点政策解读-517新政； •重点政策追踪-北京松绑五环外第三套房、通州解除限购； 本月宏观政策发布 北京： •5月11日，北京市住建委发布《2024年北京市住房发展年度计划》，强化因区施策、一区一策、精准施策，优化房地产政策。 •5月20日，北京住房公积金管理中心发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的公告》。 •5月21日，北京住建委发布《公共租赁住房建设标准》，进一步明确了对公租房设计、建设的要求；重点回应租房群众新诉求、新问题，丰富完善了大空间布置、室内空间灵活运用、智能化管理、配套服务设施多功能利用等要求。 外埠资讯： •5月7日，深圳分区优化住房限购政策； •5月10日，杭州全面取消限购政策； •5月13日，南京正式进入“买房即落户”的时代； •5月29日，天津取消首套、二套住房商贷利率政策下限首套房首付最低15%； •5月30日，苏州全面取消住房限购，同时取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限； 全国： •5月17日，央行连发三文大力优化住房金融政策，落实消化市场存量。政策细则包括首套房首付比例降至15%的历史最低、取消全国范围的商贷利率政策下限、公积金利率也降至历史最低的2.85%等，预计将有利于恢复市场信心、存量住房得到消化，促进市场企稳回升。【详见本月关键政策解读】 5月关键政策解读/517新政 央行三箭齐发，北京仅落地公积金贷款政策 央⾏政策原⽂ 央行：5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 央行：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。 银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。 两部门：首套住房商贷最低首付调整为不低于15%二套商贷最低首付调整 为不低于25% 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。 北京政策原⽂ 根据中国人民银行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》要求，现就有关事项公告如下: 一、2024年5月18日（含）之后新发放的贷款，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。 二、对于2024年5月18日（不含）以前发放的，期限在一年（含一年）以内的个人住房公积金贷款，2024年5月18日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2024年5月18日后仍执行原利率，自2025年1月1日（含）开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。 特此公告。 北京住房公积金管理中心 2024年5月18日 5月关键政策解读/517新政 因城施策，因市施策，北京仍然执行全国最严格的限购政策 贷款方式 套数 城区 首付比例 利率 贷款年限 商贷(只认房) 首套 城六区 30% lpr+10bp=4.05% 最长30年 非城六区 lpr=3.95% 二套 城六区 50% lpr+60bp=4.55% 非城六区 40% lpr+55bp=4.5% 公积金 首套 城六区 30% 1-5年：2.35%6-30年：2.85% 最长30年 非城六区 (认房、认 公积金贷款 城六区 50% 记录、认离婚) 二套 1-5年：2.775%6-30年：3.325% 非城六区 40% 政策解读 央行本次调整房贷政策是对4月末中央政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”要求的贯彻落实和及时响应。 首付比例和利率政策下限调整将对增量住房会体现明显效果； 新增的再贷款工具聚焦于支持市场消化存量房产，是有效盘活存量市场的关键。 北京住房公积金贷款已执行新利率，一定程度上降低还贷压力 例：以贷款金额100万元、贷款年限30年的首套房 如采用自由还款方式，利率调整前最低还款金额为3834元，调整后最低还款金额为3680元，每月少还154元。 如采用等额本息还款方式，利率调整前最低还款金额为4270.16元，调整后则为4135.57元，每月可少还134.59元。 截止6月4日，北京市场尚未跟进调整首付比例及商贷利率，仅对公积金贷款利率下调0.25个百分点。到目前为止，北京仍然执行最严格的限购政策，采取“小火慢炖”的策略，是对市场坚挺的信心所在。 北京现行房贷利率（2024/5/18后） 4月关键政策追踪/北京松绑五环外第三套房 5月五环外（五-六环、六环外）成交占比达到近两年的最高值 5月五环外（五-六环、六环外）新房商品住宅成交2347套，占比全市新房商品住宅87%；成交金额147.59亿元，占比全市新房商品住宅86%；成交面积28.71万㎡，占比全市新房商品住宅79%； 五环外，刚需、刚改为为主要的置业主力，成交套数占比达到87% 刚需：总价500万以内成交1057套，占比45%，主要贡献项目为大兴星光城（89套）、万科东庐（62套）、北京城建星誉BEIJING（40套）；刚改：总价500-900万成交980套，占比42%，主要贡献项目为中海寰宇未来（126套）、和光瑞府（44套）、建发观堂府（43套）； 市场监测数据分析 五环外新房商品住宅成交占⽐⽉度⾛势 五环外成交套数占⽐ 五环外成交⾯积占⽐ 五环外成交⾦额占⽐ 100% 87% 80% 79% 60% 40% 20% 0% 1⽉2⽉3⽉4⽉5⽉6⽉7⽉8⽉9⽉10⽉11⽉12⽉1⽉2⽉3⽉4⽉5⽉ 2023年 2024年 86% 5月五环外新房商品住宅成交套数交叉统计（面积&总价段）表 总价段 60㎡以下 60~90㎡ 90~120㎡ 120~150㎡ 150~180㎡ 180~220㎡ 220㎡以上 500万以下 25 481 396 107 26 14 8 500~900万 0 54 481 325 74 34 12 900~1500万 0 0 21 87 53 38 26 1500万以上 0 0 0 0 5 23 56 注：新房商品住宅数据调取口径：普通住宅+别墅&产权年限:(70年)&正常网签供销存量 3月政策追踪/通州解除限购 市场数据监测分析 2023年1⽉⾄今通州区新房商品住宅成交规模及同环⽐涨幅⽉度⾛势 成交⾯积 同⽐涨幅 环⽐涨幅 6 100% 80% 5 60% 4 40% 3 20% 0% 2 -20% 1 -40% 0 -60% 1⽉2⽉3⽉4⽉5⽉6⽉7⽉8⽉9⽉10⽉11⽉12⽉1⽉2⽉3⽉4⽉5⽉ 2023年 2024年 5月通州新房市场成交量止跌企稳，较上月略有增加，3-5月市场成交规模仍不及去年同期 通州5月成交规模稳中有增：5月新房商品住宅共成交3.67万㎡/311套，环比上月成交规模（面积）增加18%，同比减少8%。 横向对比各区的成交数据：从各行政区3-5月新房商品住宅成交规模（面积）环比涨幅变化横向对比结果来看，通州3-5月成交面积环比涨幅2%（排名6/16），同比涨幅涨幅-31%（排名4/16）。 较去年同期来看，通州3-5月成交规模减少约31%：政策落地后，今年3-5月新房商品住宅共成交6.77万㎡/619套，较去年同期成交规模（面积）减少31%。 环比涨幅 同比涨幅 东城区 -36% -82% 西城区 250% -91% 朝阳区 -7% -30% 海淀区 -27% -75% 丰台区 -26% -59% 石景山区 -3% -49% 通州区 2% -31% 大兴区 6% -49% 房山区 -49% -49% 门头沟区 1% -62% 昌平区 -7% -32% 顺义区 1% -45% 怀柔区 12% -63% 平谷区 47% 30% 密云区 -53% -51% 延庆区 44% -25% 行政区3-5月成交面积 3-5月成交面积 02 新房商品房市场分析 •住宅整体市场（新房住宅+二手住宅）成交； •新房商品住宅市场分析&区域细分市场表现 •新房办公、商业市场分析 新房+二手房住宅市场/总销售规模 整体住宅市场成交规模在下行中企稳，月度环比涨幅2.1% 北京住宅市场（新房+⼆⼿房）成交规模与结构⽉度⾛势图 ⼀⼿住宅成交占⽐ ⼆⼿住宅成交占⽐ 新房+⼆⼿房住宅成交总规模（套） 35000 100% 30000 25000 20000 1500012249 28370 25191 23295 28672 26644 26984 28181 2396724970 23970 25526 22063 80% 20025 17561 2200021211 18822 19583 17580 20316 18474 20180 18584 18744 15904 15496 16644 16149 18249 1545816413 20230 1779416764 18502 1795918469 17146 60% 15151 14124 11444 1420614209 1494616037 1574316079 9723 10236 11750 40% 10000 5000 0 7691 4904 20% 0% 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 统计范围 2024年05月 2024年1-5月 套数 环比 同比 套数 同比 住宅合计 16079 2.1% -9.6% 75128 -22.1% 新房住宅 2696 12.9% -44.0% 15335 -35.2% 2024年05⽉统计数据 其中 二手住宅133830.2%3.1%59793-17.8% 5月北京整体（新房+二手）住宅市场成交规模环比上涨2.1%，止跌回稳 5月新房+二手住宅成交16079套，环比增加2.1%，同比下降9.6%，较上月相比小幅上涨，新房住宅环比上涨12.9%，二手住宅环比上涨0.2%； 1-5月北京整体（新房+二手）住宅市场成交规模较去年同期缩小22.1%，新房市场需求萎缩更为明显 1-5月新房+二手住宅成交75128套，同比下降22.1%，其中新房住宅成交15335套，同比下降35.2%，二手住宅成交59793套，同比下降17.8%； 5月二手住宅成交占比为83.2%，二手房市场延续活跃状态 今年2月以来，二手房成交占比稳定保持在80%以上，尤其是新政落地以来，二手房端已率先出现活跃变化，带看量、成交量均出现稳步回升； 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉ 7⽉ 8⽉ 9⽉ 10⽉ 11⽉ 12⽉ 1⽉ 2⽉ 3⽉ 4⽉ 5⽉ 6⽉