统计局2024年1-2月房地产数据点评：新房市场量价下行，房企到位资金承压

事项： 统计局公布2024年1-2月房地产投资和销售数据。2024年1-2月，商品房销售额10566亿元，同比-29.3%； 商品房销售面积11369万㎡，同比-20.5%；房地产开发投资11842亿元，同比-9.0%；房屋新开工面积9429万㎡，同比-29.7%；房屋竣工面积10395万㎡，同比-20.2%。 国信地产观点：1）商品房销售量持续低迷，新房价格承压。2）房地产开发投资降幅有所收窄，房企到位资金受销售回款拖累降幅扩大。3）新开工降幅扩大，竣工同比转负。4）投资建议：虽然春节前后需求端利好政策持续推出，但2024年1-2月地产基本面暂未出现显著改善。我们重申楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在“金三银四”季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，核心推荐华润置地、华润万象生活。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行； 房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售量持续低迷，新房价格承压 2024年1-2月，商品房销售额10566亿元，同比-29.3%（若按调整前基数计算-31.6%），降幅较2023全年的-6.5%扩大了22.8个百分点；销售面积11369万㎡，同比-20.5%（若按调整前基数计算-24.9%），降幅较2023全年的-8.5%扩大了12.0个百分点；延续了2023年6月以来的低迷表现。2024年1-2月，商品房销售均价为9294元/㎡、同比-11.1%，相对于2023全年销售均价为10470元/㎡、同比+2.5%下跌明显，考虑到二手房降价幅度对潜在购房者的决策影响，若后续没有超预期政策，2024年新房市场面临价格调整。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售额单月同比 图3：商品房销售面积累计同比 图4：商品房销售均价累计同比 房地产开发投资降幅有所收窄，房企到位资金受销售回款拖累降幅扩大 2024年1-2月，房地产开发投资额11842亿元，同比-9.0%（若按调整前基数计算-13.4%），降幅较2023全年的-9.6%收窄了0.6个百分点；房企到位资金16193亿元，同比-24.1%（若按调整前基数计算-24.1%），降幅较2023全年的-13.6%扩大了10.5个百分点；其中，国内贷款3144亿元，同比-10.3%；定金及预收款4630亿元，同比-34.8%；个人按揭贷款2214亿元，同比-36.6%。可见房企资金压力主要受销售下行、回款收缩的影响。 图5：房地产开发投资累计同比 图6：房地产开发投资累计同比（按调整前基数计算） 图7：房企到位资金累计同比 图8：房企到位资金单月同比 新开工降幅扩大，竣工同比转负 2024年1-2月，房屋新开工面积为9429万㎡，同比-29.7%（若按调整前基数计算-30.5%），降幅较2023全年的-20.4%扩大了9.3个百分点；房屋竣工面积10395万㎡，同比-20.2%（若按调整前基数计算-21.1%），与2023全年的+17.0%相比下降明显。竣工下行幅度基本符合我们的预期，而新开工降幅扩大的预期偏差在于“割肉斩仓”逻辑尚未兑现，我们仍坚持2024年新开工数据好转的判断。 图9：新开工面积累计同比 图10：新开工面积单月同比 图11：竣工面积累计同比 图12：竣工面积单月同比 投资建议： 虽然春节前后需求端利好政策持续推出，但2024年1-2月地产基本面暂未出现显著改善。我们重申楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在“金三银四”季节性回暖和需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳，则土储质量优、投资强度稳定的优质房企有望实现销售情况改善。个股端，核心推荐华润置地、华润万象生活。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。