房地产开发2022W11：多部委发声化解房地产风险，32城新房成交同比下降53%

多部委发声防范化解房地产风险，预计后续政策将持续放松。3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。之后，银保监会、证监会、央行、财政部、外汇局纷纷发声表示将积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。另外发改委表示城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。我们预计后续地产政策将持续放松并加大力度，先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安臵）。新市民有望享受特殊信贷政策，因城施策有望变相打开限购限贷空间。 行情回顾：涨幅位列前段，领先大盘2.94个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为2.0%，领先大盘2.94个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共77支，较上周增长56支，下跌股数为62支。（报告中本周指3.12-3.18当周）。 新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为244.2万平方米，环比下降7.4%，同比下降52.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为45.4万方，环比-9.6%，同比-50.0%；样本二线城市为129.1万方，环比-12.5%，同比-50.3%；样本三线城市为69.7万方，环比5.9%，同比-57.9%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计101.2万方，环比下降7.8%，同比下降42.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.9万方，环比-7.2%；样本二线城市为56.7万方，环比-10.7%；样本三线城市为12.6万方，环比5.9%。年初至今累计二手房成交面积为990.5万方，同比变动为-36.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为293.4万方，同比-42.3%；样本二线城市为569.7万方，同比-30.8%；样本三线城市为127.3万方，同比-30.8%。 重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.14-3.20）共发行房企信用债17只，环比提升1支；发行规模共计161.70亿元，总偿还量118.89亿元，净融资额为42.81亿元。 招商蛇口 （-44bp）、 中交房地产 （-36bp）、 厦门经济特区房地产 （-12bp）、中盛投资（-10bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 投资建议：多部委发声防范化解房地产风险，政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.多部委发声防范化解房地产风险，预计后续政策将持续放松 3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，“关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。 之后，银保监会召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。人民银行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，促进平台经济健康平稳发展，提高国际竞争力。 证监会表示，主动加强与宏观经济管理部门、行业主管部门等方面的沟通协调，保持政策预期的稳定和一致性，助力稳定宏观经济大盘和金融运行。继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。外汇局表示，维护外汇市场稳健运行，加强外汇市场监测研判和宏观审慎管理，引导市场主体更广泛使用汇率避险工具，积极防范化解外部冲击风险。配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。财政部表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。 另外发改委表示，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。鼓励人口集中流入城市区分中心城区和新区郊区等区域，制定差异化落户政策。推动具备条件的都市圈和城市群内户籍准入年限同城化累计互认。加强住房供应保障，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。 我们预计后续地产政策将持续放松并加大力度，核心原因有三：1、宏观GDP5.5%稳增长离不开地产；2、2021房地产业的狭义税收收入及土地出让金对全国总财政收入贡献达到36%，长期低迷恐拖累地产财政并影响城投债；3、地产及产业链大幅下滑将带来失业人口上升。我们认为政策的着力点，或者说当前行业问题的七寸在于需求侧（即销售）和企业资金侧（主要是融资性现金流）。从近期各类会议表述来看，我们预计本轮的先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安臵）。新市民有望享受特殊信贷政策，因城施策有望变相打开限购限贷空间。更多具体解读详见3月16日发布的《房地产开发：国务院金融委会议点评春天脚步渐近，关注后续落地政策》。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为2.0%，领先大盘2.94个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共77支，较上周增长56支，下跌股数为62支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为宋都股份、新华联、天保基建、苏州高新、阳光城，涨幅分别为61.1%、23.0%、22.7%、13.5%、13.5%。跌幅前五为中润资源、*ST宏盛、ST新梅、海航基础、皇庭国际，跌幅分别为-12.8%、-7.6%、-6.6%、-6.3%、-5.8%。 本周49家重点房企中共计上涨41支，较上周增长40支，涨幅位居前五的为龙光地产、禹洲集团、世茂集团、雅居乐集团、佳兆业，涨幅分别为29.1%、24.7%、23.6%、23.6%、22.6%。跌幅前五为佳源集团、绿景中国地产、中国铁建、招商蛇口、华夏幸福，跌幅分别为-14.1%、-10.5%、-2.8%、-1.7%、-1.4%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（3.14-3.18）涨幅前五个股代码简称 图表5：本周（3.14-3.18）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（3.14-3.18）重点房企涨幅前五个股 图表8：本周（3.14-3.18）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为244.2万平方米，环比下降7.4%，同比下降52.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为45.4万方，环比-9.6%，同比-50.0%；样本二线城市为129.1万方，环比-12.5%，同比-50.3%；样本三线城市为69.7万方，环比5.9%，同比-57.9%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计11周新房成交面积同比看，本周一线城市，北京（-33.7%）、上海（-7.0%）、广州（-46.8%）、深圳（-45.6%）同比均为负。二三线城市中济南（6.4%）、同比为正，盐城（-88.3%）、海门（-78.8%）、淮安（-72.3%）等总计26城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（3.12-3.18） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计101.2万方，环比下降7.8%，同比下降42.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.9万方，环比-7.2%； 样本二线城市为56.7万方，环比-10.7%；样本三线城市为12.6万方，环比5.9%。年初至今累计二手房成交面积为990.5万方，同比变动为-36.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为293.4万方，同比-42.3%；样本二线城市为569.7万方，同比-30.8%；样本三线城市为127.3万方，同比-30.8%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.14-3.20）共发行房企信用债17只，环比提升1支；发行规模共计161.70亿元，环比提升37.88亿元，总偿还量118.89亿元，环比下降7.73亿元，净融资额为42.81亿元，环比提升45.61亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（88.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以定向工具（22.4%）和一般公司债（40.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（69.3%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，招商蛇口（-44bp）、中交房地产（-36bp）、厦门经济特区房地产（-12bp）、中盛投资（-10bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。中铁（37bp）、远洋控股（102bp）、苏新（27bp）、首开（22bp）等公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。 图表23：房企每周融资汇总（3.14-3.20） 5.本周相关政策回顾 图表24：全国性政策（3.14-3.19） 图表25：地方性政策（3.14-3.19） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。