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2024年上半年全国土地市场报告

房地产2024-07-15许之静、张波、包梅58安居客研究院H***
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2024年上半年全国土地市场报告

全国房地产开发运行情况解读 2022年1-12月 1 2024年上半年 全国土地市场报告 目录 一、土地成交规模下降,一二线城市涉宅成交楼面价上行3 1、上半年,重点65城土地成交规模同比下降近三成3 2、城市分化,一二线城市涉宅成交楼面价环比上行4 3、一二线城市涉宅流拍率保持在相对低位6 二、核心24城土地市场两级分化,地方国企拿地规模过半7 1、上半年,核心24城土地市场热度触底回升7 2、宅地成交规模同比下降38%,广深降幅较大7 2、冰火两重天,涉宅成交楼面价和溢价率走势分化8 3、16城无流拍,流拍率相对较低10 4、上半年,地方国企拿地规模占比约55%10 附:城市涉宅用地成交榜单 2024年上半年城市涉宅用地成交规划建面排行12 2024年上半年城市涉宅用地出让金成交排行12 2024年上半年城市涉宅用地成交楼面价排行13 2024年上半年核心24城涉宅用地成交情况13 一、土地成交规模下降,一二线城市涉宅成交楼面价上行 1、上半年,重点65城土地成交规模同比下降近三成 上半年,在住建部建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制背景下,国土资源部要求库存去化周期36个月以上的城市停止供地,18到36个月减少供地,18个月以下的城市增加供地,以调整高库存城市的供需关系。全国整体土地成交规模下降显著。 根据安居客监测数据显示,2024年上半年,全国重点65城土地成交规模下降显著,总计成交各类土地3187宗,总规划建面23586.8万平方米,成交规模同比下降29%,环比下降49%。同时,受房价下行去化放缓的影响,多地政府收缩土地供应规模,上半年涉宅用地成交清淡。重点65城涉宅用地累计成交576宗,总规划建面4705.4万平方米,成交规模同比下降38%,环比下降71%。 数据来源:58安居客研究院 分城市能级来看,一线城市的土地成交宗数同比降幅最大,达到22%,二线城市同比下降11%,降幅相对较小。涉宅用地方面,一线和二线城市土地成交宗数同比降幅达到41%、35%,而三四线城市涉宅用地成交宗数环比降幅达到70%。 3 分城市能级土地出让宗数情况 分城市能级涉宅土地出让宗数情况 数据来源:58安居客研究院 从成交结构来看,上半年涉宅用地成交占比降幅显著。从规划建面规模来看,过往占比在三成左右,而今年上半年成交建面占比仅19%;较去年同期下降2%,而较去年下半年下降15%。但涉宅用地的出让金额占比降幅相对较小,过往占比八成左右,今年上半年成交金额占比仍达到75%。由于土地市场降温,各城市增加优质核心地块出 让,导致出让金额的降幅有限。 重点65城土地类型成交结构(按规划建面)重点65城土地类型成交结构(按出让金) 2、城市分化,一二线城市涉宅成交楼面价环比上行 数据来源:58安居客研究院 2024年上半年,全国重点65城成交土地平均楼面价降至2388元/平米,同比降幅约15%。同时,溢价率较去年同期下降2.2%,维持在相对低位。其中,涉宅用地成 交楼面价同比下降10%,但环比上涨约13%,达到8998元/平米,溢价率回落至4.6%。 数据来源:58安居客研究院 分城市能级来看,不同能级城市之间仍呈现出冷热分化的格局。一线和二线城市涉宅用地成交楼面价保持上涨趋势,其中,一线城市涉宅用地成交楼面价达到29514元/ ㎡,同比上涨13%,环比上涨28%。三四线城市的涉宅用地成交楼面价则处于下跌趋势,同比下降15%。 数据来源:58安居客研究院 溢价率方面,上半年各能级城市较去年同期均呈现小幅回落,但二线城市由于上半年部分地块刷新“地王”记录,如宁波、苏州、厦门、合肥等热点二线城市核心区域均 有低密优质地块出让,带动溢价率回升。整体来看,一线城市土地市场仍能保持一定的热度和稳定性。二线城市则由于部分核心板块标杆地块的出让带动价格回升,库存量高企的三四线城市土地市场表现较冷。 3、一二线城市涉宅流拍率保持在相对低位 上半年,全国重点65城涉宅用地流拍95宗,流拍率达到14.2%。今年整体土地供应规模收缩,城市土拍节奏放缓,导致土地流拍宗数下降。同时,由于房企拿地趋于谨慎,出现遇冷地块的情况下,城市多选择取消、中止交易,导致流拍率保持相对低位。 但城市之间分化显著。一线城市土地供应相对稳健,核心区域供地增加,整体流拍率维持在低位。二线城市内部冷热不均,上半年由于部分优质标杆地块的出让带动,市场热度有所回升,但非核心区域地块时现流拍。三四线城市土地市场相对较冷,整体流拍率仍持续在20%左右,但较往年同期也呈下降趋势。 数据来源:58安居客研究院 二、核心24城土地市场两级分化,地方国企拿地规模过半 1、上半年,核心24城土地市场热度触底回升 今年春节后,全国核心24城土地市场热度指数呈现触底回升态势。3到4月,由于部分核心一二线城市一些优质核心区域地块的出让,尤其,宁波、苏州、厦门、合肥等热点城市”地王“再现,带动了土地市场热度指数持续上升,企业竞拍的信心和热度有所回暖。但由于市场仍面临去化压力,在库存高企的情况下,二季度房企拿地仍相对谨慎,土地市场热度指数呈现小幅回落态势。 上半年,中央及地方各城市出台一揽子政策保障房地产市场平稳健康发展,但诸多政策利好传导至土拍市场仍需要一定时间。预计,随着下半年市场情绪及去化的改善,土地市场热度有望稳中有升。 备注:土地属性为涉宅用地(不含租赁用地、安置房用地等) 数据范围是特指58安居客研究院选取的24个样本城市,包括:武汉、广州、北京、长沙、上海、深圳、郑州、重庆、苏州、杭州、西安、成都、无锡、昆明、福州、南京、沈阳、宁波、青岛、济南、长春、天津、合肥、厦门 2、宅地成交规模同比下降38%,广深降幅较大 根据安居客监测数据显示,2024年上半年,核心24城总计成交各类土地1715宗, 总规划建面13154.77万平方米,成交规模同比下降27%,环比下降46%。尤其,涉宅用地成交规模降幅更为显著。上半年涉宅用地累计成交332宗,总规划建面2927.84万平方米,成交规模同比下降38%,环比下降67%。 值得注意的一点,一线城市上半年土地供应大幅下降,总成交规划建筑面积同比下降44%,环比下降71%。其中,广州和深圳受楼市成交低迷影响,土地供应量大幅减少。上半年,广州只成交4宗宅地,而深圳仅成交1宗宅地。仅北京和上海仍能通过推出部分核心区域优质地块,保持一定土拍热度和吸引力。但是,在5.27“沪九条”出台后,虽然上海安居客找房热度指数持续升温,政策后的首场土拍,房企拿地整体仍趋于谨慎理性,热点地块与非热点地块热度分化显著。 2、冰火两重天,涉宅成交楼面价和溢价率走势分化 数据来源:58安居客研究院 上半年,由于城市商品房去化速度及库存压力的差异,核心24城土地市场呈现冰火两重天的状态。其中,12个城市上半年涉宅用地成交楼面价较2023年呈现上涨。厦门、苏州由于”地王“刷新历史楼面价,导致其上半年涉宅用地成交楼面价涨幅较大, 均超过50%。同时,一线城市中上海和广州的涉宅用地成交楼面价较去年涨幅达到21%、17%。二线城市中,合肥、无锡和长沙表现较好,上半年成交楼面价涨幅均超过10%。此外,重庆、天津、武汉、南京及昆明等城市涉宅用地成交楼面价均呈显著下跌,跌幅均超过10%。 数据来源:58安居客研究院 上半年,核心24城中涉宅用地溢价率超过5%的城市达到11个。为提高市场热度及企业拿地信心,部分二线城市均推出核心区域低密优质地块,进而推高了整体溢价率,如长沙、苏州及青岛等城市涉宅用地溢价率均超过10%。同时,7个城市的溢价率在1%以内,涉宅用地基本以底价成交,包括深圳、济南、沈阳、无锡及长春等。 3、16城无流拍,流拍率相对较低 数据来源:58安居客研究院 上半年,核心24城中16个城市未出现涉宅用地流拍现象,仅8个城市涉宅用地出现流拍,但流拍地块数量较少,整体流拍率维持在相对低位。究其原因,一方面,由于房地产市场下行,政府土地供应节奏放缓,为提振市场信心供应地块整体较为优质。另一方面,房企拿地较为谨慎,在市场意向较弱的情况下,政府选择取消、中止交易,如合肥、天津、南京等城市上半年取消多宗地块,导致流拍率整体相对低位。 4、上半年,地方国企拿地规模占比约55% 数据来源:58安居客研究院 2024年上半年,核心24城总计出让成交332宗涉宅用地(剔除纯保障房地块),按照企业拿地规划建面来看,地方国企、央企、民企拿地比重分别为54.6%、15.4%、17.9%。上半年,由于土地市场热度分化,部分城市城投托底的现象仍持续存在,进一步推高了地方国企平台拿地的比重。1月至6月,地方国企的拿地规模占比有持续提升的趋势。其中,上半年地方国企拿地规模占比超过60%的城市达到10个,而长春、南京、武汉、郑州及济南等城市则主要依靠地方国企平台支撑土地市场热度。 同时,面对新房市场的不确定性和资金压力,央企拿地规模占比较去年有所下降, 央企拿地多聚焦一线城市布局优质地块。经过去年下半年民企拿地阶段性收缩之后,上 半年,民企拿地的积极性及规模占比有小幅回升,部分实力较强民企的增加入场拿地,如滨江、龙湖、大华等。主要聚焦上海、杭州、成都等热点城市。 2024年上半年核心24城企业拿地成交分布(仅涉宅用地) (规划建筑面积-万方) 数据来源:58安居客研究院 附:城市涉宅用地成交榜单 2024年上半年城市涉宅用地成交规划建面排行 2024年上半年城市涉宅用地出让金成交排行 2024年上半年城市涉宅用地成交楼面价排行 2024年上半年核心24城涉宅用地成交情况 报告说明 1、58安居客研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等; 2、全国重点监测65城数据范围是特指58安居客研究院选取的65个样本城市:北京、天津、大连、石家庄、哈尔滨、沈阳、太原、长春、威海、潍坊、呼和浩特、包头、秦皇岛、烟台、保定、上海、杭州、苏州、南京、无锡、济南、青岛、宁波、南昌、福州、合肥、徐州、淄博、南通、常州、湖州、绍兴、温州、嘉兴、昆山、盐城、蚌埠、深圳、广州、佛山、三亚、惠州、东莞、海口、珠海、中山、厦门、南宁、泉州、柳州、成都、重庆、武汉、郑州、西安、昆明、贵阳、兰州、洛阳、咸阳、绵阳、乌鲁木齐、长沙、郴州、南阳。 3、核心22城包括:武汉、广州、北京、长沙、上海、深圳、郑州、重庆、苏州、杭州、西安、成都、无锡、昆明、福州、南京、沈阳、宁波、青岛、济南、长春、天津 4、本文中拿地面积、成交面积一般指规划建筑面积; 5、土地成交和供应数据仅包含市本级数据,不含下辖县市; 6、本文中供应面积统计方式按照公告时间; 7、土地属性包括住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地、工业用地及其他用地;涉宅用地包括住宅用地和综合用地(含住宅),含保障性住宅,另行说明的除外。 58安居客研究院分析师:许之静 Xuzhijing01@58.com13818622802 上海浦东新区平价桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7幢18-21层 合作洽谈联系方式:baomei@58.com15 58安居客研究院院长:张波 58安居客研究院高级分析师:包梅 baomei@58.com 18301804809 上海浦东新区平家桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7幢18-21层

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