房地产行业研究周报：华夏深国际REIT于本周上市

公募REITs行业周报-20240714 一周行情回顾 本周REITs指数下跌0.25%，沪深300累计上涨1.20%，中证500指数上涨1.09%，中证全债指数上涨0.08%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数上涨0.07%，中证转债指数下降0.19%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.49、-0.49、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.45。 行业基本情况 重点事件：1)7月5日，上交所发布《华夏南京交通高速REIT受理反馈意见》，涉及项目底层资产情况、运营管理机制、项目估值等。2）7月8日，华夏深国际REIT在深圳证券交易所上市交易，当天上涨0%。3）2024年7月11日，华安百联消费REIT发布认购申请确认比例结果的公告，网下投资者和公众投资者有效认购申请确认比例分别为67.75%和92.32%。4）7月12日，中金联东科技创新产业园REIT对上交所的反馈意见进行了回复，估值由之前的17.20亿元下调至16.17亿元（下调5.99%）。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为19.3亿（-3.56%），日均换手率为0.67%（-0.02pct），其中，高速公路4.92亿(-18.39%)、0.47%(-0.08pct)，生态环保1.2亿(49.29%)、1.22%(0.40pct)，清洁能源3.2亿(-30.28%)、0.73%(-0.37pct)，产业园区4.30亿（27.83%)、0.73%(0.16pct)，仓储物流2.7亿(17.22%)、0.74%(-2.53pct)，保租房2.02亿(5.26%)、0.94%(-3.52pct)，消费类0.9亿(-5.27%)、0.76%(-3.24pct)。 投资建议： 受制于宏观经济修复不及预期，基础设施资产运营层面或面临一定压力，持续关注后市，建议逢低可入。此外建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 1.主要事件梳理 1.1.本周市场主要动态 1)7月5日，上交所发布《华夏南京交通高速REIT受理反馈意见》，涉及项目底层资产情况、运营管理机制、项目估值等。2）7月8日，华夏深国际REIT在深圳证券交易所上市交易，当天上涨0%。3）2024年7月11日，华安百联消费REIT发布认购申请确认比例结果的公告，网下投资者和公众投资者有效认购申请确认比例分别为67.75%和92.32%。4）7月12日，中金联东科技创新产业园REIT对上交所的反馈意见进行了回复，估值由之前的17.20亿元下调至16.17亿元（下调5.99%）。 图表1：发行阶段REITs动态汇总 图表2：已上市REITs动态汇总 2.本周市场表现 2.1.本周主要指数市场表现 本周REITs指数下跌0.25%，沪深300累计上涨1.20%，中证500指数上涨1.09%，中证全债指数上涨0.08%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数上涨0.07%，中证转债指数下降0.19%。 图表3：本周主要指数市场表现 代码 名称 现价 周变动 月变动 年初至今涨幅 上市至今涨幅 近一周走势 近一月走势 000001. SH 上证综指 2971. 30 0. 72% - 2. 18% - 0. 12% - 15. 71% 000300. SH 沪深300指数 3472. 40 1. 20% - 2. 02% 1. 20% - 31. 95% 000905. SH 中证500指数 4919. 36 1. 09% - 5. 99% - 9. 39% - 26. 11% 000852. SH 中证1000指数 4878. 02 1. 40% - 6. 49% - 17. 14% - 28. 93% h11001. CSI 中证全债指数 247. 39 0. 08% 0. 72% 4. 38% 17. 74% 000012. SH 上证国债指数 214. 25 0. 08% 0. 53% 3. 99% 14. 78% CBA14103 中债1年期国债指数 135. 49 0. 02% 0. 03% 0. 78% 4. 39% CBA04503 中债10年期国债指数 127. 09 0. 07% 0. 61% 2. 82% 8. 33% CBA02003 中债企业债总指数 90. 57 0. 02% 0. 05% 1. 44% 3. 40% 000832. CSI 中证转债 388. 03 - 0. 19% - 2. 67% - 0. 71% 3. 15% 801280. SI 房地产（申万） 2055. 88 0. 14% - 3. 63% - 8. 57% - 28. 04% 932006. CSI 中证REI Ts( 收盘) 785. 73 - 0. 25% - 0. 95% 3. 87% - 21. 43% 932047. CSI 中证REI Ts( 收盘) 全收益 929. 50 - 0. 25% - 0. 40% 7. 86% - 7. 05% 指数 REI Ts ( 全收益)- 1161. 45 0. 94% 1. 88% 11. 33% 3. 73% 源：Wind、中泰证券研究所 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.49、-0.49、0.66，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.45。 图表4：REITs与股市相关性 图表5：REITs与债券的走势情况 2.2.本周REITs市场价格表现 本周14支REITs上涨，25支下跌，整体下跌0.25%，其中博时蛇口产园REIT涨幅最大为3.56%，华夏深国际REIT跌幅最大为4.34%，同期沪深300上涨1.20%，中证500指数上涨1.09%，中证全债指数上涨0.08%，中债1年期国债指数上涨0.02%，中债10年期国债指数上涨0.07%，中证转债指数下跌0.19%。 图表6：REITs指数整体表现 图表7：本周REITs市场表现 2.3.本周REITs及对应板块表现 2.3.1.本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、清洁能源REITs指数、生态环保REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、清洁能源、生态环保、保租房、消费、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.85、0.43、0.38、0.14、-0.02、-0.51、-0.75。近一个月产业园REITs、与对应板块相关性较强，产业园区、仓储物流、消费、高速公路、生态环保、保租房、清洁能源REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.86、0.71、0.23、-0.42、-0.60、-0.69、-0.70。 -6- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 图表8：REITs指数与对应板块相关性 图表9：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表10：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表11：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表12：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表13：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表14：保租房REITs及相关板块整体表现 图表15：消费类REITs及相关板块整体表现 -8- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 2.3.2.本周REITs与对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT、博时蛇口产园REIT、嘉实京东物流REIT与其对应股票具有较强相关性外（相关性系数大于0.8），其余与对应股票无明显相关关系。近一个月REITs与对应股票板中，均与对应股票无明显相关关系。 图表16：本周REITs对应上市公司表现 图表17：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价(元) 图表18：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价(元) 图表19：华夏中交高速REIT与中国交建股价(元) 图表20：国金中铁建REIT与中国铁建股价(元) 图表21：中金安徽交控REIT与皖通高速股价(元) 图表22：中金山东高速REIT与山东高速股价(元) 图表23：易方达深REIT与深圳高速股价(元) 图表24：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价(元) 图表25：富国首创水务REIT与首创环保股价(元) 图表26：嘉实中国电建REIT与中国电建股价(元) 图表27：华夏和达高科REIT与和达科技股价(元) 图表28：华夏深国际REIT与深圳国际股价(元) 图表29：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价(元) 图表30：博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价(元) 图表31：华安张江产业园REIT与张江高科股价(元) 图表32：国君临港产业园REIT与上海临港股价(元) 图表33：红土创新盐田港REIT与盐田港股价(元) 图表34：嘉实京东仓储基础设施REIT与京东物流股价(元) 图表35：华夏基金华润有巢REIT与华润置地股价(元) 图表36：华夏金茂商业REIT与中国金茂股价(元) 图表37：华夏华润商业REIT与华润万象生活股价(元) 图表38：中金印力消费REIT与万科股价(元) 2.4.本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为19.3亿（-3.56%），日均换手率为0.67%（-0.02pct），其中，高速公路4.92亿(-18.39%)、0.47%(-0.08pct)，生态环保1.2亿(49.29%)、1.22%(0.40pct)，清洁能源3.2亿(-30.28%)、0.73%(-0.37pct)，产业园区4.30亿（27.83%)、0.73%(0.16pct)，仓储物流2.7亿(17.22%)、0.74%(-2.53pct)，保租房2.02亿(5.26%)、0.94%(-3.52pct)，消费类0.9亿(-5.27%)、0.76%(-3.24pct)。 图表39：本周各个板块REITs交易情况 图表40：本周各REITs交易情况 -16- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 2.5.本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在3.24%到11.69%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.69%)、中金安徽交控REIT(10.78%)，估值收益率较低的有富国首创水务REIT(3.46%)、华夏特变电工新能源REIT(3.24%)。P/NAV方面，整体在0.56到1.37之间，其中P/NAV较高的有中航首钢绿能REIT(1.37)、华泰江苏交控REIT(1.25)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.75)、华夏中国交建REIT(0.56)。 图表41：本周REITs估值情况 3.项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有25只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、4单清洁能源REITs、1单水利设施REIT、3单仓储物流REITs、3单消费类REITs、2单高速公路REITs、5单保租房REITs。 图表42：